경제

FHA 융자 왜 자꾸 까다로워지나? 

                                                                               

2012년 4월 24일


FHA 융자 – 1000달러 채무 컬렉션 전력자 융자 자격박탈

낮은 다운페이먼트로 인기를 끌던 연방주택국 FHA 보증 융자 조건이 계속 까다로워지고,

결국에 가서는 이 융자프로그램 자체를 대폭 줄일 것이라는 예상이 나오고 있다.

연방당국은 이미 이달초부터 크레딧 카드 부채 등 각종부채를 연체했거나, 연체로 인해 콜렉션 전력을 지닌 신청자의 융자신청을 기각하고 있다. 심사대상 부채는 크레딧 카드 뿐만 아니라, 학자금 융자, 의료 융자, 소매, 자동차 등 거의 모든 종류의 부채를 총망라하고 있다.

예전에도 신청자의 크레딧 리포트를 분석해서 연체 기록 등을 따지긴 했지만 전체 크레딧 스코어만을 참조해서 승인여부를 판단했으나, 이제부터는 세부적인 연체기록과 콜렉션 기록까지 따짐으로써, 다수의 신청자들이 어려움을 겪고 있다.

당국에서 현재 시행중인 연체기록 대상 부채는 개별 항목당 1,000달러가 아니라, 모든 연체 부채의 합계가 1,000달러라서, 이 그물코 같은 검증절차를 통과하는 신청자는 더욱 줄어들 것으로 보인다.

당국에서는 콜렉션 총액이 1천달러를 넘을 경우, 융자를 받기 5-6개월 이전에 모두 상환해야 하며, 최소한 클로징 직전에 모두 납부해야 하는데, 심사자가 자의적으로 해석할 수 있기 때문에, 연체기록은 사실상 치명적일 수 있다.

당국에서는 ID신용정보 도용, 크레딧카드 사기 등의 피해로 콜렉션이 발생했을 경우에는 신청자가 이를 증명해야 한다. 또한 사망, 이혼, 실업 등의 사유로 연체를 하거나 콜렉션을 당했을 경우에도 관련서류를 꼼꼼히 제출해야 한다. 당국의 이러한 융자조건 강화로 신청 검증을 통과할 사람은 크게 줄어들 것으로 보인다.

First Mortgage Corp의 크렘 지롤리 대표는 “현재와 같은 콜렉션 1,000달러 규정을 적용할 경우, 과거 신청자 중에서 35%만이 융자관문을 통과할 수 있을 것”이라고 불만의 목소리를 높였다.

지롤리 대표는 또한 “현재 이 규정 적용으로 융자승인을 받지 못하는 신청자가 속출하고 있다”며, “FHA 융자는 원래 저소득자의 주택마련을 위한 프로그램인데, 지나치게 가혹한 조건을 요구함으로써, 본연의 임무를 망각하고 있다”며 비판의 목소리를 높였다.

Prime Lending의 제레미 하우스 에이전트도 “웬만한 부자가 아니라면 한두번 연체의 기록과 콜렉션의 기억을 가지고 사는 것이 보통인데, 이러한 기준의 적용은 사실상 융자를 하지 않겠다는 뜻으로 읽힐 수 있다”고 밝혔다.

버지니아 알링턴에 거주하는 한 30대 남성은 FICO 크레딧 점수가 770점으로, 누가 보더라도 최고의 신용상태를 자랑하고 있지만, 최근에 두 건의 의료비용이 연체됐다는 사실을 알았다. FHA 융자를 신청했다가 이 같은 전력이 나타났는데, 자신도 연체되고 콜렉션으로 넘어갔다는 사실을 까마득히 잊고 있었다.

FHA는 일반적은 크레딧 점수를 자신들의 융자조건에 맞춰 변형해 적용하기 때문에, 이 신청자의 크레딧 점수는 655점으로 곤두박질쳤다. 융자를 자신하던 사람들이 이처럼 뜻밖의 장벽을 만나, 주택구입에 어려움을 겪고 있는 것이다.

First Priority Financial Inc의 브래드 이제만스 에이전트는 “주택위기가 심한 지역은 FHA 융자로 주택매매가 그나마 유지됐으며, 이들 중 상당수가 마이너리티 인종으로 그리 좋지 못한 크레딧 상황을 유지해 왔었는데, 융자조건 강화로 더 큰 어려움에 직면하게 됐다”고 밝혔다.

이제만스 에이전트는 자신은 물론 동료들도 “FHA 융자에 대한 희망을 접기 시작했으며, 국책모기지기관 페니 매이와 프레디 맥이 보증하는 컨벤셔널론으로 방향을 틀었다”고 밝혔다. 이들 융자도 다운페이먼트가 낮고 이자율이 비교적 낮다.

전문가들은 FHA 융자를 고려하는 바이어들은 새로운 규정에 대해 숙지할 필요가 있다고 전했다. 되도록 Equifax, Experian, TransUnion 등 3대 신용평가기관의 크레딧 리포트는 물론, www.annualcreditreport.com와 같은 무료 크레딧 리포트도 뽑아서, 연체기록이 있는지 크로스 체크를 해야 한다.

그러한 기록이 있다면 일단 연체된 금액을 페이오프하고 연체기록이 남지 않도록, 각종 노력을 게을리 하지 말아야 한다. 일각에서는 연방당국이 조만간 좋은 조건의 융자프로그램을 중단할지도 모른다는 관측을 내놓고 있다.

연방정부가 주택지원 프로그램에 투입하는 예산에 한계가 있기 때문이다. 일단 당국에서는 모기지납부에 어려움을 겪는 차압위기 주택소유주에 대한 지원을 강화하기 위해, 새로운 바이어에 대한 지원을 점차 줄여나갈 것으로 보인다.

FHA의 이 같은 움직임은 콜렉션 1천달러 규정 외에도 지난달 모기지보험료를 인상에서도 엿볼 수 있다. FHA 융자에 적용되는 모기지 보험의 연간 비용도 지난 4월 1일부터 0.1%가 인상됐다.

오는 6월 1일부터는 모기지 융자금이 62만5500달러 이상인 경우 인상률은 0.35%를 적용할 예정이다. 여기에 그치지 않고 현재의 1% 수준에 불과한 모기지 보험료를 1.75%까지 인상하는 방안도 검토하고 있다.

FHA 융자는 지난 2007년 이후 주택경기가 최악의 상황을 맞았을 때, 주택시장을 이만큼이라도 지탱할 수 있게 해준 ‘머신 툴’ 역할을 담당했다. 당국에서 요구하는 기본조건만 충족시키면 3.5%와 5%라는 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있었기 때문에, 최근 6년동안 신청자가 급증했다.

지난 2006년 전체 모기지융자 중에서 FHA 융자가 차지하는 비율은 3%에 불과했으나 지난 2011년에는 25%로 뛰어올랐다. 일부 메트로폴리탄 지역의 경우, 이 비율은 40%를 넘고 있다. 연방정부는 지난 2009년 워싱턴D.C.를 비롯한 메트로폴리탄 지역의 융자한도를 $729,750로 높여 바잉 파워를 배가시켜, 이 지역의 젊은 첫주택구입자들의 기대감에 부응한 바 있다.

하지만 인기가 높아지면서 기금도 빠르게 고갈돼, 이 프로그램을 계속 유지하려면 추가적인 재원투입이 불가피해졌다. 이 프로그램의 수익구조 중의 하나는, 자체적인 펀드에서 나오는 수익금, 즉 FHA 융자 프로그램에 의해 모기지를 납부하는 대상자의 이자 납부분 등을 재원으로 다른 신청자들에게 융자를 내주는 시스템이다.

그런데 최근 FHA 융자의 연체률이 높아지면서 재정운영에 상당한 어려움이 뒤따르는 것으로 알려졌다. 국책모기지기관 페니 매이와 프레디 맥의 일반적인 프라임 모기지 연체율은 4.1%인데 비해 FHA 융자 연체율은 12.4%에 이른다. 이 같은 사정 때문에 FHA 융자를 이용하는 바이어와 셀러 모두에게 보다 융자조건이 보다 엄격해지고, 관련비용부담도 훨씬 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있다.

FHA 융자의 특징 중의 하나는 민간융자에 비해 파격적인 조건으로 셀러에게 인센티브를 주고 있는데 이러한 혜택이 축소되고, 바이어에게도 모기지 보험료 인상을 포함해 관련비용을 더 늘리는 쪽으로 정책이 바뀔 것으로 보인다. 지금까지는 바이어의 세틀먼트 비용의 6%를 셀러에게 주도록 허용했으나, 앞으로는 3%나 6,000달러 중에서 큰 금액을 주도록 규정함으로써 셀러의 이익이 반감될 것으로 보인다.

이밖에도 셀러와 바이어의 클로징 비용이 인상될 소지가 큰 서너 가지 옵션 인상안이 제시됐으며 이달말까지 청문과정 등을 거쳐 다음달부터 최종적으로 시행할 예정이다.

McCue Mortgage의 윌리엄 맥큐 대표는 “FHA의 이 같은 융자조건 강화는 시장이 회복되지 않은 상황에서 첫 주택구입자들의 의욕을 반감시킬 우려가 크다”고 밝혔다.

전문가들은 정부프로그램의 수정은 적어도 6개월이상의 시간이 필요한 만큼, FHA 융자를 고려하는 사람이라면 지금도 늦지 않았으며, 최종적으로 어떠한 결과가 나오더라도 FHA 융자는 여전히 가장 매력적인 주택융자 프로그램이라고 입을 모았다.

한편 FHA는 재융자 비용에 대해서는 수수료를 낮추기로 해서, 주택구입자보다는 차압위기에 처한 주택소유주를 더 배려한다는 지적을 받고 있다.

당국에서는 ‘스트림라인 프로그램’을 통해 재융자를 신청하는 주택소유주를 대상으로 관련프로그램을 가동할 예정이다. 스트림라인 프로그램은 주택소유주의 소득과 주택 감정 등에 대한 검증 없이, 재융자를 승인하는 프로그램이다.

지난 2009년 6월1일 이전에 FHA융자를 받은 주택소유주로서, 모기지 연체 기록이 없어야 한다. 당국에서는 이 프로그램의 FHA모기지 보험료를 융자금의 1%에서 0.1%로 낮추고, 연간 모기지 보험료도 융자 잔금의 1.15%에서 0.55%로 조정했다.


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