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나도 에어비엔비 (airbnb) 사업 한번 해 볼까

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뭐 괜찮은 사업 아이템 좀 없을까?  돈은 적게 들면서 수익성이 좋다면 금상첨화일텐데…

많은 미주 한인들이 자문해보는 질문이다.

에어비엔비(Airbnb). 영어로 돼서 그렇지 민박이라고 하면 한인들에게는 사실 익숙한 개념이다.

그렇다면 이를 어떻게 해야 사업화가 가능할까. 현재 미국은 물론 전세계에서 활성화되고 있는 

에어비엔비(Airbnb) 사업을 정리해 본다.


뉴욕 브루클린에 살고 있는 데니스 부인(54)은 올해 5년째 에어비엔비(Airbnb:단기민박)를 운영해오고 있다. 


대로변에서 불과 한 블럭 들어간 데 위치해 있는 데다 상가,식당,지하철 등이 바로 지척에 있는 2층 듀플렉스홈이 데니스 부인의 집이자 에어비엔비 '영업장'이다.


지은 지 80여년이 넘은 이 듀플렉스 홈은 아래 위층이 각각 투베드룸인 트윈형 주택이다.

위층 전체와 아래층에서 자신의 방 외에 남는 베드룸 하나를 이용해 에어비엔비 고객들을 맞고 있다.


데니스 부인은 에어앤비를 시작하기 전 광고제작 회사에서 일을 해왔다. 

당시 급여는 연봉 4만달러 수준. 위층은 월 1,600달러로 렌트를 줬다. 렌트비에다 월급의 상당 부분을 떼내 모기지를 내야 됐기에 생활은 항상 빠듯한 편이었다.


그러다가 어느날 직장이 여의치 않은 상황을 맞게되자 소문으로만 듣던 에어비엔비에 뛰어들게됐다. 

자신이 주인이 된 안정된 직장에 은퇴 계획까지 겸한 일종의 벤처사업의 출발이었다.


5년이 지난 현재 그녀는 자신이 버젓한 사업가가 돼있는 것 같은 뿌듯함을 느낀다. 큰 돈을 벌고 있는 것은 아니지만 큰 투자 없이 자신의 노력만으로 월급쟁이 때 보다 훨씬 나은 수입을 올리기 때문이다. .


데니스 부인은 2층 투베드룸을 에어비엔비 고객에게 쓰게하면서 하루 181달러를 받고 있다. 아래층 자신의 옆방도 숙박비가 하루 98달러씩이다.

숙박비는 일정한 것이 아니다. 봄철 본격적인 관광시즌이 되면 수요 공급의 법칙에 따라 방값이 달라진다.

 

여름 방학 이후 독립기념일과 같은 핫시즌에는 숙박료가 비시즌 보다 30% 정도는 더 뛴다.

 물론 '공치는' 때도 있다. 날씨가 몹시 추워 방문객이 줄어들면 더러 방이 빌 때도 있다.


그럭저럭 1년 단위로 계산할 경우 수입 총액이 평균 8-11만달러, 에어비엔비 영업에 수반되는 갖가지 비용을 공제하고 자신의 노동력을 감안한다 하더라도 순수입을 따지면 꽤 짭짤한 편이다.


데니스 부인 보다 작은 규모로, 방 하나를 빌려주는 곳도 적지 않다. 

랜돌프 부인(61)은 퀸즈에서 퀸 사이즈 침대를 비롯해 약간의 가구를 구비하고, 부엌은 자신과 같이 사용하는 130 스퀘어피트 넓이의 방을 하루 80달러씩 받고 빌려주고 있다. 이 역시 랜돌프 부인의 은퇴 사업이다. 


현재 뉴욕시에만 이와 비슷한 형태의 에어비엔비 운영자, 즉 모객 리스팅을 올리고 실제 운영중인 '호스트'들이 4만5천명이 넘는다.


8년 전에 출범한 에어비엔비는 자산가치가 310억달러로 평가되고 있고 전세계 190개국에 걸쳐 3만개 이상의 도시에 네트웍이 연결돼 있는, 말 그대로 세계적으로 '뜨는 사업'이다.


에어비엔비는 임대업인가

에어비엔비 사업을 시작하려는 데 있어 우선 염두에 둬야 할 것은 에어비엔비가 주택이나 방을 단기 임대하는 것이긴 하지만 이는 부동산 사업이 아니라 서비스 사업이라는 점이다.  


따라서 에어비엔비 운영자, 즉 호스트는 랜드로드나 부동산 에이전트가 아니고 호텔 운영자와 똑 같은 서비스 마인드로 무장이 돼 있어야 한다. 


즉 임대 스페이스를 파는 것은 맞지만 사실은 주택공간이 아닌 서비스를 파는 것이라는 점을 명심해야 한다.


호스트는 고객에게 단순히 숙박 공간만을 제공하는 것이 아니다. 

호텔과 마찬가지로 고객이 머무는 데 필요한 최소한의 숙박용 소모용품들을 제공해야 한다. 예를 들면 수건이나 비누, 빨래용 세제,쓰레기 수거용 봉투 등을 비치해 두는 것이 필요하다. 


또 다리미 도구,헤어 드라이어, 전신을 비춰 볼 수 있는 거울 및 옷걸이 수건 등 보통 호텔에 비치돼 있는 물품들을 갖춰놓는 것이 필요하다.


이런 소모용품들이 얼마나 고급스럽고 비싼 것이냐는 중요치 않다. 중요한 것은 이 같은 숙박용 필수품들은 고객 서비스 차원에서 반드시 구비해둬야 한다는 점이다.  


이 밖에 주변 관광지 및 교통맵, 안내 지도 등 외부 방문객들 입장에서 필요로 하는 자료들을 준비해 두는 것도 서비스 관점에서 중요한 점검 사항들이다.


투숙객들에게 식사를 제공해야 하나

원칙적으로 에어비엔비는 숙박과 식사를 제공하는 ‘Bed & Breakfat’와는 다른 개념이다.

단지 숙박시설을 제공하는 것이지 투숙객의 식사를 수발해주는 것은 아니다.


에어비엔비에서 제공하는 숙박 공간은 여러 종류다. 단지 침실만 있는 것에서부터 패밀리 룸, 키친 등 부속 시설이 딸릴 수 있고 싱글홈을 빌려줄 경우에는 아예 살림집을 전체로 쓰는 것이 될 수도 있다.


하지만 호스트는 숙박객의 식사는 책임지지 않는다. 키친과 냉장고를 제공할 수 있지만 숙박객이 알아서 식사를 해먹으면 되지 하숙집 처럼 호스트가 만들어 주는 것은 아니라는 의미다.


단 호스트가 자신의 의사에 따라 다양한 편의를 제공할 수는 있다. 예를 들어 커피 메이커, 토스터기를 비치해 둘 수 있고 경우에 따라서는 일부 호텔이나 인의 콘티넨탈 브랙퍼스트 처럼 우유와 시리얼 등을 제공해 줄 수도 있다.


대부분의 호스트들은 차와 같은 음료,커피 등을 서비스 차원에서 마련해 두는 것이 보통이다.


호스트가 해야 할 준비는?

집이나 방을 민박 처럼 빌려준다고 해서 고객 맞이 준비를 소홀히 해서는 안된다. 앞서 언급했던 것 처럼 에어비엔비 호스트는 명백한 수익사업자다. 그렇다면 그에 걸맞는 고객 서비를 제공해야 하는 것이다.


자신이 임대해 줄 공간에 대한 리스팅 정보는 임대 공간에 대해 고화질의 사진과 함께 자세한 설명들을 붙여놔줘야 한다. 


실제로 고객들이 먼저 와서 보는 것이 아니라 인터넷이라는 공간을 통해 대상 임대 프로퍼티를 접하는 것이기에 완벽한 설명자료의 필요성이 더 커지는 것이다.


호스트로서 자신만의 원칙과 룰을 공시해 놓는 것도 필요하다. 예를 들어 금연을 요구한다던가 밤늦은 시각에 지나친 소음을 자제해달라는 것과 같은 거주규칙들을 의미한다.


임대 공간에 딸리는 모든 구비시설들에 대해서는 자세한 리스팅과 설명 및 안내가 필요하다. 

간단하게는 부엌이나 바베큐 시설이 될 수 있고 실내외 수영장 등이 해당될 수도 있다.


임대 가격은 정확히 규정해 놓아야 한다. 부킹 과정에서 가격에 대한 협상이 있을 수 있는 것은 사실이지만 명시적으로 임대료를 공지하고 이를 준수해야 하며 예약과정에서 언급되지 않은 비용이나 사용료를 나중에 추가하는 것은 금지돼 있다.


임대 공간이나 시설에 대한 청결 유지는 절대 중요하다.

호텔이나 인과 같은 숙박 전문 업소들은 관계 당국으로부터 시설운영에 관한 모든 허가와 위생 감독 등을 받는다. 


그러나 개인 시설이라고 할 수 있는 에어비엔비는 이 같은 사항들에 대해 관청의 감독에서 벗어나 있다.


청결도가 문제 될 경우 해당 에어비엔비는 시장에서 매장 또는 퇴출 당하기 십상이다. 

에어비엔비는 속성상 인터넷, 특히 여러 형태의 소셜 미디어에 지대한 영향을 받기 마련이다. 


숙박객들이 올리는 이용후기는 해당 에어엔비 운영에 직접적인 영향을 미친다. 호평은 호평대로 긍정적인 효과를 가져다 줄 것이고 안좋은 평가는 경우에 따라서는 사업을 접을 수 있을 만큼 심각한 결과를 가져다 줄 수도 있다

  

부담 요소들

호스트가 가져야 할 준비 가운데 가장 중요한 것 중의 하나가 각종 규제와 법조항 준수다.

호텔등과 같은 숙박업소의 경우 소방법이나 스페이스 대비 수용 가능인원에 대한 규제가 있다.  


따라서 호스트들은 자신이 운영하려는 공간에 대해 적용될 수 있는 각종 행정법규를 충분히 숙지해 놓을 필요가 있다. 시나 타운홀,카운티 등에 문의해서 관련 적용 법규등을 문의,확인해 둬야한다. 


대표적으로 조닝과 주차장, 개인 주택이 아닌 공동주택일 경우 HOA 같은 자율 규제 내역들이 어떤 것이 있는지 점검해 둬야 한다.


자신의 소유 아파트나 주택이 아닐 경우, 또 룸메이트 형식으로 일부 공간을 활용하려 하려 들 경우 랜드로드나 매니지먼트 컴패니 등 임대주에게 사전 협의와 동의를 받아 두는 것이 절대 필요하다. 대부분의 랜드로드들의 경우 서브리스를 금하는 것이 원칙이다.


따라서 세입자가 랜드로드측에 알리지 않고 임의로 사업장으로 활용할 경우 예상치 않은 조치를 당할 우려가 있는 것이다.


또 하나 호스트로서 유의해야 할 것이 감정적인 자제력이다.

투숙객들이 예약 과정에서 가장 많이 요구하는 것이 할인이다. 


에어비엔비는 개인과 개인 사이의 거래인 만큼 고객들은 일반 호텔 부킹 과정에서는 달리 ‘당당하게’ 가격 협상을 요구하는 경우가 적지 않다. 어느 정도 수용할 수준이라면 모르지만 턱없는 인하를 요구해 올 때 호스트는 자제력을 잃을 수도 있다. 


하지만 이 같은 감정에 휘말려 잠재 고객과 감정적인 충돌이 빚어지면 손해는 고스란히 호스트가 안게된다. 


인터넷 상에 올려놓은 품평이 그대로 부메랑이 되어 호스트에게 되돌아 오는 것이다.

또 숙박 과정에서, 그리고 이용을 마친 뒤에 제시될 수 있는 콤플레인도 호스트에게는 적잖은 부담이 된다. 


때로는 억울할 정도로 숙박객들은 자신의 관점에서 지나친 요구나 불평을 털어놓고 시정과 보상을 요구하는 경우도 있다.


이같이 호스트 입장에서는‘열 받는’ 일들이 비일비재 할 수 있음을 감안하고 최대한 냉정하고 현명하게 대처해야 한다. 이에 대비해서 호스트 커버용 보험들을 들어두는 것 또한 긴요하다. 

 

이밖에 미국서 아주 조심해야 할 사안은 부킹이나 시설에 머무는 과정에서 행여 인종차별과 같은 케이스에 휘말려 들 수 있다는 점이다. 이는 매우 조심해야 할 일로 문제가 될 경우 단순히 영업에 지장을 주는 선을 넘어 사업의 존폐는 물론 소송 등에도 휘말릴 수 있다는 점을 명심할 필요가 있다.      


수익성은 어떤가

인터넷에 소개된 에어비엔비 운영자 그레이그씨(뉴욕 거주)의 케이스를 살펴 보면 이 사업의 수익성을 대략 짐작해 볼 수 있다. 


퀸즈에서 원 베드룸 아파트를 가지고 있는 그레이그씨가 이 아파트를 이제까지 해오던 대로 1년 기한 렌트를 줬을 경우 연 임대수입은 13,200달러 였다. 




그레이그씨는 2015년 4월에서 2016년 3월까지 에어비엔비 사업을 통해 총 28,268달러, 월 평균2,355달러의 수입을 올렸다. 

이 기간중에 그는 모두 55명의 고객을 맞았다.


호스트로서 임대 공간을 운영하는 데 든 비용은 케이블 TV를 비롯, 난방비,전기세,청소비,소모품비 등을 합쳐,1년간에 걸쳐 총 7,883달러 였다.


에어비엔비 사업 수입($28,268)에서 비용($7,833)을 빼면 순수입이 20,385달러가 된다. 

이를 재래식 방식으로 1년간 렌트를 줬다고 가정할 경우의 연간 예상수입($13,200)과 비교하면 에어비엔비 쪽 사업 수익이 연간 7,185달러 정도를 더 번 것이 된다.


즉 같은 프로퍼티를 이용, 단순 렌트를 주는 것 보다 에어비엔비 사업을 통해 월 평균 600달러 가량 수입을 더 올렸다는 의미다.


그레이그씨는 동절기에 3주 정도간 방이 비어있었던 것을 제외하면 1년 동안 거의 방을 비우지 않고 숙박객을 받았었다. 


통상 에어비엔비 호스트들은 체크인과 체크 아웃 사이에 하루 정도의 시차를 두는 것이 보통이다.

청소나 소모품 구비 등 준비를 갖추는 데 일정 시간이 소요되기 때문이다. 그러나 그레이그씨 같은 경우 숙박객의 체크인과 체크아웃 타임을 2시간 정도로 줄였다. 숙박객의 들고 나가는 시간에 하루 시차를 둘 경우 하룻밤에만 숙박료 100달러를 손해보게 되서다.


그레이그씨는 숙박객이 체크 아웃을 하면 미리 준비해놨던 소모품 교체와 함께 1시간반-2시간 가량 자신이 직접 청소를 한다고 밝혔다.

더러 대청소를 해야 할 경우 청소전문 회사를 이용한 적도 있었다.


임대 프로퍼티와 같은 건물에 살고 있고 임의로 시간을 낼 수 있었던 처지였기에 그는 호스트로서 숙박객 교체 때 마다 평균 2시간씩 자신의 노동을 투입한 것으로 계산했다.


이렇게 따지면 1년간 그가 노동에 투입한 시간은 110 시간, 그 댓가로 7,185달러를 벌었으니 에어비엔비 사업과 관련된 일을 하면서 시간당 평균 65달러의 근로 수입을 올린 셈이다. 


호스트가 내는 비용 가운데는 세일즈 택스 외에도 에어비엔비 리스팅을 이용해 고객을 받게 될 경우 에어비엔비 본사에 수입액의 3%를 리스팅 비용으로 내는 것도 포함돼 있다.


에어비엔비 사업의 수익성은 물론 호스트가 임대사업에 투입한 프로퍼티의 규모에 따라 천차만별이다. 여러 개의 방 또는 싱글하우스 등을 활용할 경우 작은 방 하나 때 보다 수입은 당연히 훨씬 늘어난다. 


물론 그만큼 지출 비용도 많아지고 또 숙박객 유치가 제대로 안되는 데 따른 손실 위험도 커지는 것이 사실이다. 

그레이그씨의 경우 에어비엔비 사업자 가운데 가장 규모가 작은  케이스라고 할 수 있다. 


번뜩이는 당국의 감시

뉴욕시 당국자가 추산하는 뉴욕지역 호스트들의 에어비엔비 연 평균 수입은 5,468달러다.

일견 적은 액수 같지만 당국 입장에서 에에비엔비 사업자를 보는 눈은 곱지 않다.


당국자들이 지적하는 에어비엔비 운영의 가장 큰 문제점은 주나 시당국이 부과해야 마땅할 부동산세 또는 사업소득세가 그대로 날라간다는 점이다.


개인 간에 음성적인 광고를 통해 이루어지는 에어비엔비 사업 수익은 추적 자체가 거의 불가능하기 때문이다.


당국자들은 또 에어비엔비 사업이 사실상 엄연한 숙박업임에도 불구하고 행정규제나 단속 등에서 벗어나 있는, 감독의 사각지대에 있다고 지적하고 있다. 호텔이나 인 등에 요구되는 화재, 안전, 규정 및 온갖 형태의 레귤레이션들을 에어비엔비 사업자들에게 적용하기가 어렵기 때문이다.


뉴욕주는 이에 따라 우선 사업세 과세부터 서두르고 있다. 또 정식으로 게재된 리스팅 광고가 아닌, 이른바 야매 식의 불법 광고에 대해 이를 단속하면서 벌과금 부과에도 주력하고 있다.

우버 택시가 부상하자 옐로우캡 회사들이 들고 일어났던 것과 마찬가지로 호텔업계의 에어비엔비사업에 대한 반발과 견제도 날로 거세지고 있다.


에어비엔비 사업은 그러나 갈수록 성장세가 뚜렷한 유망 사업 모델임에는 틀림없다.

기본적으로방이나 집 등 부동산 프로퍼티가 필요하지만 여타 사업에 비해 추가 투자나 경상비용이 아주 적거나 거의 무시할 수 있는 수준이라는 점에서, 또 경험이나 많은 인력의 투입이 필요치 않다는 측면에서 여건이 맞는 사람들에게는 매력적인 사업분야가 아닐 수 없다.

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