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캘리포니아 집값이 미쳤다?

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근래 들어 캘리포니아 주택 시장을 둘러싸고 나오는 표현들이다.

캘리포니아의 주택값 급등은 LA나 샌프란시스코, 샌디에이고 같은 주요 대도시만을 두고 하는 얘기가 아니다.

  

또 원래 부촌이 형성돼 있던 해안가나 고지대의 고급 싱글 홈이나 주택단지만이 해당되는 것도 아니다.

  

캘리포니아 거의 전 지역, 그리고 초호화 주택에서 중산층용 싱글 홈 및 서민형 소형주택에 이르기까지, 말 그대로 집이라면 크고 작고를 가릴 것 없이 거의 모두 인상 열풍에 휩쓸려 있는 양상이다.

  

주택전문 사이트 Zillow.com의 통계 자료 분석에 따르면 LA, 샌프란시스코,산호세, 샌디에이고 지역의 집값은 지난 5년간 대략 75%가 뛰었다. 

  

2000년 초 부동산 폭등 때를 넘어서는 기록적인 인상폭이다. 대형, 고급주택들의 경우는 훨씬 더 인상폭이 가파르다. 2백만달러대 이상의 고가주택들은 같은 기간 동안 지역에 따라 최대 100-120%까지 오른 것으로 나타났다.

  

현재 캘리포니아 주택의 중간값 가격은 500,000불이다. 전국 평균보다  2배가 높다.

집값이 이렇게 “미쳤다”는 소리를 들을 정도로 뛰고 있는 데는 몇가지 요인이 있다.

  

우선 지적되는 것이 주택수의 절대 부족이다. 지난 10년간 캘리포니아에서 신축된 주택은 311,000여채에 불과했다. 인구 증가 및 세대 분화에 따른 주택수요의 자연증가에 훨씬 못 미치는 규모다.

  

주택 신축에 제동이 걸리는 가장 큰 이유는 택지 부족이다. 산을 깎거나 황량한 사막지역을 개발 하기 전에는 대단위 주택을 건설할 만한 택지 조성이 쉽지 않다.

 

주택 신축과 관련된 갖가지 규제도 주요 요인으로 꼽힌다.   캘리포니아는 신축 허가 따내는 것이 어렵기로 정평이 나있다.

 

주택허가에 제동을 거는 주역들은 로컬 정부 공무원들이다. 이들은 환경평가, 교통 평가, 조닝 등 여러가지 항목들을 내세워 신축을 가능한 한 줄이고 지연시키는 것으로 악명이 높다. 

이들이 신축허가에 이렇게 소극적인 이유는 주민들의 이해관계와 맞물리기 때문이다. 

   
주택이 모자라야 주택값이 뛰는 것은 당연지사다. 싱글 홈으로 이뤄진 호젓한 동네에 대단위 주택단지 또는 아파트가 들어서는 것을 좋아할 주민은 없다. 교통난과 주변 경고나 파괴,용수부족에 무엇보다 집값이 영향을 받게 마련이다.
  
이에 따라 로컬 행정당국은 신축 허가를 온갖 핑계를 대서라도 억제시키는 것이 보편화돼있다. 이와 관련 캘리포니아 주상원에서는 로컬 정부의 신축허가 지연 행태를 막는 법안이 제출돼 있을 정도다.   
  
여기에다 경기호황이 겹쳤다. 캘리포니아의 세수 수입은 근래 들어 비약적으로 늘고 있다. 게다가 실업율도 역대 최저 수준이다. 돈이 풀리고 직장이 넘쳐나다 보니 사람들이 몰려온다.
  
캘리포니아는 전국을 선도할 정도로 최저임금 수준이 높다. 오는 2022년까지 시간당 15불대 임금 인상이 예정돼있다. 
  
이러한 요소들이 복합적으로 작용하면서 결과가 집값 급등으로 나타나는 것이다.
주택값이 폭등하면 주택 소유주들은 좋을 지 모르지만 주 전체로 봐서는 부정적인 영향도 많아지고 장기적으로 지역 경제에 적지 않은 타격을 주게된다.
  
주택값 상승과 동반돼 나타나는 현상이 렌트비 인상이다. 캘리포니아의 렌트비는 말 그대로 스카이라켓팅하고 있다. 역시 Zillow의 통계에 의하면 지난 5년 사이에 평균 50% 가량이 올랐다.
  
특히 실리콘 밸리 일원 등 IT 산업과 관련된 고소득자들이 몰려 사는 지역의 경우 부르는 게 값일 정도로 렌트비 인상폭이 크다. 
  
렌트 역시 고급이나 대형 거주지만 해당되는 것이 아니라 중산층,서민형 소형 주택에서 아파트에 이르기 까지, 거의 모든 주거지들이 다 해당되고 있다. 
  
여기서 문제는 렌트비 인상폭이 임금 인상폭을 훨씬 앞선다는 점이다.
즉 고용여건이나 임금 인상이 수반된다 하더라도 집값으로 들어가는 부담이 너무 커지면서 전반적으로 실질 소득을 저하시키고 동시에 생활의 질도 떨어뜨리는 결과를 가져오는 것이다.  
  
렌트가 어렵다 보니 랜드로드들의 횡포도 문제가 되고 있다. 계약기간이 끝나는 것을 기점으로 렌트비를 20-30% 인상시키는 것이 드문 일이 아니다. 
  
렌트 거주자 보호법이 있긴 하지만 워낙 렌트 구하기가 어렵다 보니 울며 겨자 먹는 식으로 인상 횡포를 감수하는 경우가 태반이다.
 
당연히 렌트 입주자의 권리는 무시되기 마련이고 랜드로드에 의한 입주자 강제추방 케이스도 크게 늘었다는 설명이다.   
  
주택값과 렌트비 인상은 마땅한 집을 구하기 어렵다는 것을 의미한다. 이렇게 되면 사람들은 보다 나은 여건을 찾아 더욱 더 외곽으로 나가게 된다.   따라서 통근거리와 시간은 갈수록 늘어나기 마련이다. 주교통당국에 의하면 캘리포니아 대도시 지역 주민들의 통근거리는 지난 5년간 35% 안팍, 통근시간 역시 25-35%가 늘어났다.
  
통근 거리가 늘어나면 개스값이나 기타 자동차 관련 비용도 더 많이 들어간다. 이를 피하기 위해 아예 주거용 레크리에이션 차량으로 주거를 바꾸는 사람들도 급증하고 있다. 
  
실리콘 밸리 일원에는 레크리에이션 차량 전용 주차장들이 크게 늘었다. 집을 구하기 어려운 사람들이 아예 차량을 임시 주거지로 삼는 것이다.
  
주택난,렌트난의 여파로 홈리스들 역시 급증하고 있다. 새크라멘토 카운티의 경우 현재 파악되고 있는 홈리스는 3,665명이다. 이는 2년 전인 2015년 2,822명이었던 것에 비해 2년새 30% 가량이 늘어난 규모다.   이들은 말 그대로 노상에서 자는 사람들이다. 시 단위 혹은 로컬 행정 단위 쉘터에서 거주하는 사람들을 더하면 숫자는 훨씬 더 늘어난다. 
  
관계 전문가들은 캘리포니아의 주택가 급등의 근본 원인 가운데 하나로 유입 인구의 증가를 들고 있다.한 마디로 “집이 부족한 것은 물론 사람이 넘쳐나기 때문”이라는 얘기다.
 
전문가들은 이 같은 여러 요인들이 얽히고 이것이 구조적인 요인으로 작용하기 때문에 역설적으로 캘리포니아의 집 부족과 주택가격 인상의 악순환은 단기간에 해결하기가 쉽지 않을 것으로  진단한다.
  
즉 집값 인상의 고삐를 틀어 쥘 뾰족한 수가 없다는 것이다.
나아가 집값의 폭등은 첫 주택구입자들의 구입 의지를 약화시킨다. 첫 주택구입자들의 경우 대체적으로 소형 주택이나 콘도를 구입하는 것이 보통이다.   
  
첫 주택구입자들이 쉽게 집을 살 수 있어야 상위 카테고리의 사람들에 까지 도미노 식으로 주택 거래가 활성화된다.  너무 오른 주택값은 결국은 장기적으로 부동산 시장의 둔화와 침체를 가져다 줄 수 있는 역기능을 불러올 수 있는 것이다.
  
집값을 둘러싼 캘리포니아 모델이 동부, 특히 뉴욕이나 워싱턴 같은 곳에서도 비슷한 결과를 가져다 줄 지 여부에 대해서는 판단이 쉽지 않다. 
  
하지만 단기적으로 LA를 비롯한 캘리포니아 지역에의 부동산 투자는 충분히 가치가 있을 것이라고 전문가들은 지적하고 있다.


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