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세제개편, 주택시장에 미치는 영향은?

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트럼프 대통령의 공화당 정부가 밝힌 세제개편안 가운데 시장에 큰 타격을 가져다 준 것이 주택 모기지 이자 감세 축소다.

  

현재 100만불 까지 적용되는 모기지 이자에 대한 세액공제 혜택은 개편안에 따라 기존 주택의 모기지는 그대로 공제 혜택을 주되 새로 주택을 구입하는 경우에 최대 50만불까지만으로 대상이 축소됐다.

  

모기지 이자 공제 혜택이 이렇게 축소될 경우 가장 큰 영향을 받게 되는 것이 고급주택 시장이다.

그동안 고소득층의 고급주택 매입은 가장 효율적인 절세 수단이 돼왔었다. 고액의 모기지 납부 이자가 택스 리턴으로 상당액 되돌아왔기 때문이다.

  

그러나 이 개편안이 실행될 경우 얘기는 달라진다. 고가의 고급 주택을 구입할 때 오는 혜택이 크게 줄어들기 때문이다. 이같은 구입 의욕의 저하는 자연스럽게 고급 주택의 거래와 가격에 영향을 미치고 주택건설 부문에도 부정적인 효과를 가져다 주게된다.


실태

전국 부동산중개인 협회 NAR (National Association of Realtors)에 의하면 현재 미국내 주택의 중간가격은 전국 기준으로 254,000불이다. 

  

이 가운데 금년 현재까지 융자금이 50만불 이상인 경우는 325,000여건에 달하고 전체에서 차지하는 비율은 5.4% 가량이 된다.

  

지역적으로는 워싱턴 DC가 가장 높아 전체 주택 융자의 35.1%가 50만불 이상이었고 이어 하와이가 15%, 캘리포니아가 11.5% 였다. 

  

이밖에 상위 지역은 델라웨어, 매사추세츠, 워싱턴 주 등이 6-9% 정도를 보였다. 모두 고가 주택들이 많은 곳이다.

  

캘리포니아는 특히 전반적으로 모두 주택가격이 높은 곳이다. 캘리포니아 가운데 샌프란시스코 베이 에어리어, LA와 샌디에이고 등은 모두 다 최고가 주택들이 넘쳐나는 곳이다.

 

LA의 경우 금년 현재까지 50만불 이상의 융자금이 포함된 주택 거래가 30,000건이 넘었다.   전국적으로 부동산세를 년 10,000불 이상 내는 사람은 400만명이 넘는 것으로 집계돼고 있다.

그러나 이번 세제 개편에서 부동산세를 포함한 주세, 로컬 택스에서 공제혜택을 받을 수 있는 금액은 10,000불로 캡이 씌어졌다. 
  
달리 말하면 전국적으로 400만채 가량의 고가 주택에 대한 세액 공제가 고작(?) 10,000불에 그친다는 얘기다. 
  
부촌의 상징으로 알려져 있는 캘리포니아 비벌리 힐즈에 있는 '웨스트사이드 에스테이트'의 스티픈 샤피로 대표의 말을 들으면 실감이 된다.
그에 따르면 이 지역 주택들의 평균 거래가격은 950만불로 거래의 대부분이 현금으로 이루어진다.  
  
예를 들어 2,500만불 주택의 부동산세는 평균 년 275,000불에 달한다. 그러나 부동산세에 대한 택스 공제 상한액은 10,000불에 불과하기 때문에 이 고급 주택구입자 입장으로서는 현재와는 달리 앞으로는 이 10,000불을 제외한 265,000불의 세금을 고스란히 부담해야 된다는 설명이다.
  
이처럼 세금 공제 혜택이 사라질 경우 누가 고가주택을 선뜻 구입하겠는가가 그의 지적이다.

고급주택 시장 타격   
주택전문가들은 현재 전국적으로 50만불 이상의 융자금을 가진 주택이 700만채 이상일 것으로 보고 있다. 이 고가주택 시장이 직접적, 그리고 즉각적으로 영향을 받게된다는 주장이다.
  
캘리포니아를 비롯해 뉴욕 등 동부 고가 지역의 주택들이 모두 영향권내에 든다. 
캘리포니아의 경우 전체 주택의 3분의 1 가량이 이에 해당되며 뉴욕은 19%가 이 범주에 들어간다.  
  
초고가 주택이 아니라 하더라도 주택 모기지 이자로 감세 효과를 얻고 있는 가구수도 현재의 3,400만가구 수준에서 앞으로는 1,100만 가구로 줄어들게 된다는 설명이다.
 
따라서 NAR측은 이같은 개편에 따른 변화는 지난 10년래 이후 가장 큰 영향을 미치는 조치로 향후 주택시장 전반에 걸쳐 적지 않은 여파를 미칠 것이라고 주장하고 있다.
  
이와관련, 신용평가사 무디(Moody)의 마트 자디 수석경제분석가는 이번 모기지 세액공제 개편에 따른 조치로 인해 전국 고급주택들의 주택가격이 10% 정도 가량 떨어질 것이고 미국 전체 부동산시장은 3-5% 값이 하락되는 결과를 가져올 것으로 분석하고 있다.
자디 분석가는 단순히 고급주택시장에만 영향을 미치는 것이 아니다 주택 거래, 주택건설 등 모든 주택관련 시장에 영향을 주게 될 것이라고 지적하고 있다.

거래 위축
이 부동산 관련 세제개편은 고급주택의 거래에 영향을 미칠 것으로 보인다. 현행법에 따르면 부부공동으로 세금 보고시 주택매매로 인한 자본이득액은 50만불까지  전체 소득액에서 공제된다.
  
단 해당 주택이 투자용이 아닌 실제 주거주용(principal resicence)으로 거주 기간은 지난 5년간 중에 최소한 2년 이상을 해당 주택에서 살아야 한다.
  
그러나 개정 조항은 이 거주기간 조항을 지난 8년 중에 5년 이상 거주로 강화시켰다. 세제 공제 혜택을 얻기 위해서는 현재 보다 훨씬 더 오래 그 집에서 살아야 되는 것이다. 
  
이처럼 거주 기간을 길게 해 놓으면 걸어지면 당연히 주택 매매가 줄어들 수 밖에 없다.고가 주택일수록 자본이득액도 높아지는 만큼 비싼 집을 가진 사람들의 이동과 거래가 감소될 수 밖에 없는 것이다.
  
주택업계에서는 이 조치가 잠재 주택구입자들로 하여금 주택구입시 '생각을 두번하게' 만드는, 즉 보다 더 재고를 하게하는 식으로 영향을 준다고 지적하고 있다.
  
물론 이같은 변화가 모든 주택구입자들에게 해당되는 것은 아니다. 그러나 지역에 따라서는 주택들 대다수가 이 기준에 해당되기 때문에 지역 전체에 주택매매 위축을 가져다 줄 수 있다.
  
뉴욕과 뉴저지 일원의 경우 부동산세가 년 10,000불이 넘는 주택은 135만채에 달한다. 뉴저지는 전체 주택의 31%가 여기에 해당된다. 
  
이렇게 되면 이 지역에서 새로 주택을 사려하거나 아니면 기존의 주택을 팔고 새로 이사하려는 사람들이 부담을 갖지 않을 수 없다.
  
특히 기존 주택의 경우 현행 세법에 따른 세금 공제 혜택이 유지되는 만큼 지금과는 달리 섣불리 주택을 팔려들지 않는다. 
  
즉 기존 주택의 거주자나 거주기간이 늘어날 수 밖에 없게되고 이는 자연히 고가주택 지상의 거래위축을 가져다 줄 수 있는 것이다.
  
거래 위축은 100만불 이상 단위의 집에서만 일어나는 것이다. 업계에서는 향후 부동산 시장이 지속적으로 탄력을 받으려면 밀레니얼 세대를 중심으로 한 첫주택구입자층이 활발하게 주택시장에 진입해야 한다고 지적하고 있다. 
  
그러나 이처럼 부동산 세액공제가 줄어들면 주택구입에 대한 생각을 달리하게 할 수 있다. 
특히 뉴욕이나 샌프란시스코 같은 곳은 워낙 집값들이 비싸 1베드룸 콘도 마저도 70-100만불에 이르는 것들이 많기 때문에 고소득 밀레니얼 세대의 상당수가 이들 주택의 잠재 매입 대상자들이었다. 
  
이들의 관심과 구입이 둔화된다는 것은 지역 전체 시장에 자연스럽게 영향이 미쳐질 수 밖에 없는 것이다.
  
주택업계에서는 단순히 고가주택시장만의 문제가 아니라고 주장하고 있다. 즉 고가주택시장의 둔화는 중저가 시장에 까지 영향을 미치게 돼 전반적으로 주택시장의 순환, 특히 중저가에서 고가로 이어지는 주택구입의 트렌드를 약화시키게 된다는 설명이다. 

주택건설 영향
주택 빌더 업체들에게도 그 영향은 즉각 미쳤다. 세제 개편안이 발표되자 월스트릿의 투잭건설업체 S&P 지수는 2.7%가 떨어졌다. 이는 2016년 11월 이후 1년새 가장 큰 하락폭이다.
  
대표적인 고급주택건설업체인 톨 브라더스(Toll Brothers)가 가장 피해가 커서 6.1%나 떨어졌다.펜실베니아 호샴에 근거를 둔 톨 브라더스가 짓고 있는 주택의 각겨은 평균 837,000불이다. 
  
톨 브라더스 주택의 절대다수가 50만불 조항에 영향을 받게되는 것이다.
고가주택들의 거래 둔화는 자연히 시장의 재고를 줄어들게 만든다. 그리고 상당수 주택구입 대상자들을 렌트 쪽으로 돌리게 만든다.
  
이런 식의 변화는 고급주택은 물론 긍극적으로 중저가 주택시장의 신축에도 영향을 미치게 된다는 것이 업계의 주장이다.


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