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주택구입, 한결 쉬워졌다

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주택구입이 한결 더 쉬워지고 있는 것으로 나타났다.

주택구입에 따른 여러가지 제약 조건들이 지속적으로 완화 또는 낮아지고 있는 추세를 보이기 때문이다. 특히 밀레니얼 세대들의 경우 이같은 적용을 받는 경우가 늘어나 첫주택구입의 장벽을 낮추게 하고 있다.


CNN보도에 의하면 이같은 변화를 가능케하는 대표적인 지표는 3가지로 요약된다.

우선 낮아진 다운페이를 들 수 있다. 주택구입자들을 대상으로 조사한 결과 이들은 다운페이로 주택가격의 최소한 17%는 준비해야 될 것으로 생각하고 있다. 그러나 실제로는 이보다 훨씬 낮은 다운페이먼트가 받아들여지고 있다.

특히 고수입이긴 하지만 상대적으로 현금 보유가 부족한 밀레니얼 세대 젊은층들을 대상으로 3-3.5%에 이르는 다운페이 금액만으로도 주택구입을 가능케하는 다양한 론 프로그램들이 시장에 나와있다.


패니매의 홈 레디 모기지 프로그램의 경우 첫주택 구입자는 물론 재구입자들도 케이스에 따라 3%의 다운페이를 받아들이고 있다.

크레딧 스코어에서도 예전 보다는 기준이 많이 완화돼 주택구입을 용이케 해주고 있다.

Ellie Mae가 실시한 조사에 의하면 주택구입자들의 29% 가량이 크레딧 스코어가 700-749점은 돼야 론이 가능할 것으로 믿고 있다.


그러나 렌더들은 실제로는 가이드 라인을 훨씬 낮춰 잡고 있다. 즉 융자가 가능한 최소한의 기준으로 620점을 잡고 있으며 이 보다 더 낮은 경우라도 수입을 보완해줄 수 있는 확실한 근거가 있으면 보다 더 융통성을 갖고 대응하는 것으로 알려지고 있다.


Ellie Mae 조사에 의하면 지난해 12월 현재 융자가 승인된 케이스에서 신용점수 평균은 722점이었다. 조사에 의하면 크레딧 스코어가 700점 이상인 경우가 전체의 82%에 달하는 데 중요한 것은 이 가운데 13.6%가 650-699점을 차지하고 있다는 점이다.


또 4.7%는 650점 이하인 것으로 나타나 융자 승인에 있어 기계적으로 적용되던 크레딧 점수 기준대가 이제 케이스별 심사로 많이 완화돼고 있음을 보여주고 있다.

FHA 론 같은 경우 더욱 조건이 완화돼 700점 이상대는 전체의 34%인 반면 650-700점 사이가 35%, 650점 이하가 31%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.     

Ellie Mae의 조나단 코 대표는 "지난 2016년 이래 이같은 추세가 뚜렷해지고 있으며 크 레딧 스코어의 기준 완화, 수입 대비 부채비율의 인상 및 주택값 대비 융자비율의 상승등으로 대별된다"고 설명하고 있다.
수입 대비 부채비율도 뚜렷이 완화되는 추세를 보이고 있다.

과거 서브프라임 사태로 인한 주택시장 붕괴 이후 부채 비율은 45%를 상한선으로 하는 것이 일반적이었다. 그러나 지난해 이후 부터 부채비율이 50%까지도 수용이 되는 것으로 알려지고 있다.
아메리칸 파이낸싱의 한 관계자는 "부채비율이 50%로 완화됐다는 것은 눈에 확 띌 정도의 호재"라고 지적하고 이같은 변화가 가져다 줄 수 있는 주택시장의 활성화 효과는 적지 않다"고 평가했다.

또 FHA 론의 경우 융자신청자가 상환능력에 대한 충분한 설명과 입증을 해 보일 경우 최대로 55% 정도까지도 허용하고 있는 것으로 나타났다. 

이와관련, 렌더들은 부채비율 산정에 있어 당사자의 수입 외에 배우자의 수입이 있다거나 생활비나 기타 비용지출에 있어 정기적으로 가족 등에게서 지원을 받는 항목들이 있을 경우 이를 감안해 모기지 부채비율이 설령 다소 높더라도 융자를 허용해 준다는 설명이다.

특히 밀레니얼 세대들의 경우 수입액은 높더라도 다운페이용 현금이 부족하고 절대 다수가 학자금부채에 얽매여 있는 것을 감안, 융자 검토시 학자금 부채에 대해서는 지난 12개월간 문제없이 학자금 부채를 상환한 기록을 가지고 있을 경우 채무액에서 배제하는 등의 방식으로 융통성을 발휘해 융자를 허용하는 것으로 알려졌다.

주택값 상승이 계속됨에 따라 융자금 한도 기준도 올라가고 있다.
패니매와 프레디 맥을 감독하고 있는 기관인 연방주택재정국은 2018년 들어 콘포밍 론의 상한핵을 453,100불로, 그리고 흔리 점보론으로 불리우는 고가주택융자 한도를 679,650불로 각각 인상시켰다.

이처럼 융자금 한도액이 높아지면서 자연히 렌더 들도 융자확대에 적극적인 자세를 보이고 있고 그 결과 융자시장 역시 종래의 공급자 위주 시장에서 수요자쪽으로 변해가고 있는 것으로 분석됐다.

이렇게 국면이 바뀌면서 그동안 소극적이며 경색됐던 융자 조건들도 점차 완화되는 추세가 뚜렷해졌다는 설명이다.

부동산 전문 닷컴 Zillow에 의하면 현재 미국내에서 280여만호의 가정이 콘포밍 론을 받을 수 있는 여건인 것으로 밝혀졌다. 일반적으로 점보론의 경우 다운페이 비율도 더 높거니와 부채비율 및 신용점수 등 여러가지 조건에서 더 까다로운 편이다


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