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서브프라임 모기지가 다시 돌아오고 있다 

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주택시장 붕괴를 자초한 원인으로 평가됐던 '서브 프라임 모기지'가 다시 시장에 등장하고 있다. 

서브 프라임 모기지는 주택시장이 최고의 호경기를 누렸던 시절 수입이나 신용도 등에서 자격이 미흡했던 사람들에게도 고율의 이자를 적용하며 묻지마 융자를 해주던 것을 말한다.


경제대공황 이후 금융관리당국은 융자조건에 있어 엄격한 제한을 가하기 시작했다. 

소득수준, 부채가 소득에서 차지하는 비율인 부채비율(DTI : Debt to Income), 크레딧 스코어 등등에서 엄격한 기준을 적용해 부실융자를 원천적으로 차단토록 했다.


그 결과 융자의 부실화는 막았지만 엄격한 융자조건에 따라 많은 사람들이 주택구입의 의지와 능력이 있음에도 까다로운 융자조건을 충족시키지 못해 거부되는 사례가 비일비재했다.


하지만 이제 경제가 회복되고 특히 주택경기가 불이 붙으면서 그동안 융자대상에서 배재돼왔던 많은 잠재 수요자들에 대해 융자업계가 다시금 눈을 돌리기 시작한 것이다.


근래 들어 활성화되고 있는 '넌프라임(nonprime)' 융자가 바로 과거의 서브 프라임과 같은 개념의 융자다. 이름만 다를 뿐 기본적인 개념과 운용원칙은 과거의 서브 프라임과 큰 차이가 없다.

융자업계는 이들 넌프라임 융자를 세컨더리 마켓으로 부르고 있다. 


신용점수, 크레딧 기록 등에서 "완전함에는 못 미치지만 상환능력은 갖춘" 사람들이 바로 넌프라임 융자의 대상이다.


넌프라임 융자는 우선 신용점수에서 기존의 엄격한 점수 기준을 크게 완화시키고 있다.

일부 넌프라임 융자업체들에 따르면 신용점수가 500점인 경우에도 융자를 허용하고 있다. 현재 은행 등을 통해 이뤄지고 있는 융자 케이스에서 승인을 받는 사람들의 평균 신용점수는 700점대 중간을 보이고 있는 것에 비추어 보면 파격적인 변화다.


넌프라임 융자는 또 과거 신용기록에 대해서도 상당한 신축성을 보이고 있다. 파산이나 포클로저 및 연체기록들이 있는 경우에도 역시 융자승인을 받을 수 있다.

물론 과거에 행해졌던 이른바 '노닥 융자' 처럼 눈감고 닥치는 대로 융자를 해주는 것은 아니다.
넌프라임 융자의 대상은 상환능력에 중점을 둔다. 즉 신용점수나 히스토리 및 부채비율 등 현재 까다롭게 적용되고 있는 기준 가운에는 못미치더라도 객관적인 평가에서 모기지 상환능력에 어려움이 없다고 판단되면 융자를 해준다는 것이다.

단적인 예로 스몰비즈니스 운영자들 가운데 과거 포클로저나 숏세일 및 파산 경력이 있을 경우에도 현재 수입이 확실하다고 판단되면 비록 신용점수가 낮더라도 융자승인을 해주는 것이다. 
이런 사람들의 경우 신용점수가 확실히 낮을 수 밖에 없다. 과거의 히스토리들이 그대로 신용기록에 지워지지 않은 채 남아있어 점수를 깎아먹게 되기 때문이다.

지금 주택시장의 제일 큰 손으로 부상하고 있는 밀레니얼 세대들도 넌프라임 융자의 주요한 잠재 고객들이다. 

이들 밀레니얼 세대들은 대체로 과거 세대에 비해 학자금 부채비율인 높은 편이다. 그 결과 이들의 부채비율은 현재 적용하는 기준인 45%를 넘는 경우도 많다.

그러나 이들은 상대적으로 고임을 받을 수 있는 가능성을 안고 있기에 설령 부채비율이 높더라도 미래를 보고 융자를 내준다는 것이다.

이같은 변화는 국책모기지기관인 패니 매(Fannie Mae)에서 이미 지난 여름 부터 실행되고 있다. 
패니 매는 융자승인을 받기 위한 부채비율 조건을 지난해 7월 45%에서 50%로 높였다. 

그 결과 2017년 1월까지를 기준으로 패니 매에서 융자 승인을 받은 사람들 가운데 DRI가 높은 사람의 비율은 전체의 6%에 불과했는 데 2018년 2월을 기준으로 보면 고부채비율자 비율이 20%로 높아졌다.

숫자를 보면 더 정확히 의미가 전달된다.
패니 매는 2017년 1월에서 7월 사이에 승인을 해준 DTI 45-50%대의 고부채비율자들 케이스가 80,467건이었다. 

그러나 2017년 8월에서 2018년 2월 사이에  같은 조건의 고부채비율자들에게 승인을 해준 케이스는 181,911건에 이르고 있다. 같은 7개월 동안에 10만건이 더 늘어난 것이다.
이는 패니 매나 융자업계 모두 예상치 못한 획기적인 증가세다.

현재 넌프라임 융자업계가 제시하는 융자승인 가이드라인은 주택의 경우 최대 150만불까지, 그리고 에퀴티 융자는 50만불 까지 융자가 가능하다고 밝히고 있다. 물론 부채비율이 높고 신용기록이나 점수가 썩 좋지 못한 사람들을 대상으로 하는 융자다.

Angel Oak나  Caliver Home loans 같은 곳이 대표적으로 넌프라임 융자를 확대하는 업체들이다. 앤젤 오크의 경우 최근 905건에 대해 3억2,900만불의 융자를 제공했다. 
케이스당 평균 융자액은 363,000불씩이다. 그런데 이 융자 가운데 80% 이상이 넌프라임 융자였다.

넌프라임 융자와 기존의 일반 융자와의 차이는 다운페이나 이자율이 다소 더 높을 수 있다는 것이다.

넌프라임 융자업계는 앞으로 넌프라임 융자시장이 점점 더 경쟁이 치열해 질 것으로 보고있다. 이들 업계가 추산하고 있는 시장 규모는 무궁무진하다.
가장 주요 대상자들은 포클로저나 숏세일, 파산 등 지난 부동산 폭락기에 피해를 당한 사람들이다. 

이들 가운데 상당수가 단지 신용점수 등만 회복 못했을 뿐 상환능력 등에는 큰 문제가 없음에도 빡빡한 융자조건에 걸려 융자에 있어 불이익을 받고 있는 사람들이다.

업계에서는 2009년 이후 이런 조건들 때문에 융자기회를 상실 당한 사람들의 수효가 최소한 600만명에 달할 것으로 추산하고 있다. 이들이 고스란히 새로운 고객이 될 수 있다는 판단이다.

업계의 이같은 판단에 따라 넌프라임 융자는 앞으로 더욱 활성화될 전망이다. 
과거 서브 프라임과 같은 마구잡이식 융자 관행은 재현되지 않겠지만 2009년 이후 이어져 오던, 기준에 미달하면 무조건 승인이 거부되던 분위기는 완전히 달라지고 있는 것으로 평가되고 있다.


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