미주 경제 뉴스

비시민권자 주택 팔면 차액 또는 거래액 기준 과세

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미국에서 투자 목적으로 부동산을 매입할 때 시민권자가 아닌 경우, 외국인 범주에 들어간다.

즉, 영주권자도 미국 여권이 없으므로 외국인 자격으로 부동산 투자를 해야 한다. 그런데 중국인들의 부동산 매입에서 볼 수 있듯이 외국인이라고 특별히 까다롭거나 어려운 것은 없다. 다만 가장 중요한 사실은 자금의 출처인데 정당한 비즈니스 운영의 결과를 토대로 확실히 보고된 수입으로 사야 한다는 점이다. 친지나 가족으로부터 빌린 것 혹은 상속받은 돈이라도 출처가 명확하면 상관없지만 보고되지 않은 돈은 절대로 안 된다.   


왜 여러 채의 주택을 가지고 있을까
현재 미국세법상 외국인이 집을 샀다가 이득을 남겨 팔게 되면 판 가격의 10% 정도 또는 집 판 금액의3.3%를 연방 국세청(IRS)에 내야 한다. 주마다 토지 보유세와 판매세 가운데 하나가 적용되기 때문에 세율에 차이가 생긴다. 

그런데 여기에는 예외 조항이 있어서 세금을 내지 않는 방법이 있다. 그것도 서류제출에 의해 해결되고, 다른 양도세 규정도 다시 부동산을 취득하면 면세가 되면서 최종적으로 유산 상속으로 이어진다.

일반적으로 임대 소득이 발생하는 투자용 유닛은 일반주택과는 달리 4채까지는 주거용(residential) 임대 소득 유닛으로 분리돼 주택융자가 가능하다.
그러나 5채부터 투자용 유닛은 상업용 아파트로 분류되고 일반 주택융자보다 이자가 더 높은 커머셜 융자로 모기지를 얻어야 한다.

4유닛 집(4 units)의 경우 주인이 집 하나에 들어가 살고(occupied) 다른3개의 유닛을 임대Non-occupied)를 줘 그것으로부터 나오는 수입으로 모기지 페이먼트와 생활비를 충당하는 식이 가능한 데 현재는 세입자의 권리가 조금 강화되어 바뀌었기 때문에 숙지해야 할 법이 있다.

즉 기존 집주인이 모기지 페이먼트를 연체하여 은행에서 경매로 이 집을 내놓은 경우, 기존 세입자와의 렌트 계약이 남아있다면 이 집을 매입하더라도 당장 함부로 세입자를 내보내거나 렌트를 올리지 못한다.

버지니아 주는 집주인에 더 우호적인 부동산 법이 마련되어 있지만 다른 지역은 그렇지 않은 경우가 많고 특히, 대거 인구가 유입될 상황이어서 세입자에게 점차 유리한 규정이 새로 만들어지고 있음을 알아야 한다. 
이런 현실을 감안해 인컴 유닛의 투자를 고려한다면 꼭 전문가와 상담해 다음 내용을 확인한 뒤 대비책을 세우고 투자 전략을 만들어야 한다. 

알아야 할 관련 규정들
현재 부동산 경기 상황을 고려해 인컴 유닛 부동산에 투자할 때 유의해야 할 사항은 다음과 같은 것들이 있다. 
1. 렌트인상법(Rent Control)- 주로 1979년10월31일 이전에 지은 건물에 해당하지만 최근 캘리포니아와 시애틀 뉴욕 등지는 일괄적으로 연 5% 이상 올리지 못하도록 되었다.

2. 세입자 퇴거법 (Eviction Law)- 세입자를 내보내는 방법을 규정한 것으로 예를 들어,  월세가 밀리는 경우, 집주인은 세입자를 강제로 퇴거 시킬 수 없는 경우가 많다. 
버지니아는 상대적으로 집주인에 더 많은 권리를 부여한다. 반면 뉴욕과 메릴랜 등 민주당 성향이 강한 지역들은 테넌트 권리 보호 조항들이 더 강화돼 있다. 

3. 건물관리 (management)- 주인이 바뀌고 새로 리모델링을 한 후 렌트비를 인상하려고 하는 경우가 대부분인데 짧은 기간에 건물을 보수한 뒤 렌트비를 올리거나 되팔려고 할 때 유의 사항을 규정한 것이다.

4. 시 감사(city inspection)- 원칙적으로 매년 시정부는 모든 건축물에 대하여 건물상태를 검사한다.

5. 주택관리국 (Housing Regulations)- 가장 까다로우면서도 가장 포괄적인 것으로 주된 요지는 차별 금지와 기회 평등한 주거를 보장하는 것이다. 주택국은 세입자를 위한 건물과 유닛의 여러 안전과 유해업종 여부를 감사한다.  

6. 건물위생 상태검사(Health Dept.)- 쥐나 바퀴벌레 같은 환경 위생에 영향을 미치는 청결 상태를 관리하기 위한 것이다.

이런 규정을 모두 충족시키는, 이왕이면 사이즈가 큰 유닛을 찾는 것이 유리하며 주차공간, 렌트, 위치를 모두 고려해 결정해야 한다.

부동산투자는 세금혜택이 많아 부동산 침체에도 불구하고 재산증식에 유리한 수단으로 인기가 있고 은행 돈을 활용하는 장점이 있지만 유동성이 적어 관리가 소홀하게 되면 부동산의 가치와 투자상품으로서의  베니핏이 떨어질 수 있다. 또 큰 투자액이 필요한 것도 단점으로 꼽힌다.
투자 유닛를 팔았을 때 다시 일정기간 안에 다른 투자 유닛을 샀다면 TIC(Tenant-in-common) 규정에 따라 세금이 연기된다. 

이런 식으로 계속 부동산 투자를 이어가면 결국 상속이 가능하므로 이런 경우 취득세는 내지 않아도 된다. 

또한 부동산 투자는 개인 명의로 사는 것보다 법인을 하나 만들어 유한회사 즉, LLC(Limited-Liability Corp) 명의로 사는 것이 훨씬 유리하다. 
이 두 가지 사항을 적절하게 살려 장점은 최대한 누리고 단점을 최소화 하는 부동산투자 전략을 따를 필요가 있다. 

상업용 부동산의 경우
상업용 부동산은 아파트와 상가, 호텔, 오피스 빌딩 물류 센터 창고 등이 한인들에게 가장 유리하고 선호하는 프로퍼티들이다.

아파트는 5유닛 이상, 방의 개수, 건축 년도, 주차장 파킹 랏 수, 주변 렌트비 같은 여러 조건들을 고려해서 판단하는 것이 좋다.
현재 발생하는 수익률이 낮더라도 각 유닛 마다 5만 달러 정도씩 들여 리모델링한 후 공격적으로 렌트비를 올려서 2-3년 안에 더 큰 유닛으로 바꿀 수 있는 기회를 만드는 것이 바람직한 투자 방식이다. 

특히 워싱턴 메트로 지역의 임대 현황이 앞으로 꾸준히 증가할 것으로 전망되기 때문에 가장 유리한 투자수단이 될 수 있다. 

상업용 부동산 중 가장 침체된 것이 소매점들이 중심이 된 상가다. 온라인 쇼핑과 배달이 보편화돼면서 소매체인들의 영업이 축소되고 있기 때문이다.
그런데 상가는 버블이 한창일 때 수익률이 높은, 가장 선호돼던 상업용 부동산으로  워싱턴 이나 뉴욕 지역은 주거 상가가 더욱 많이 늘어나야 하는 상황이므로 여전히 높은 투자 매력을 가지고 있다. 

현재는 워싱턴이나 뉴욕 모두 부동산 열기로 인해  주거지역 인근을 중심으로 상가의 확대가 불가피할 것으로 보여 다소간 버블이 생겨날 가능성 조차 있는 유망한 투자 매물로 분류할 수 있다.
그러나 10년 후를 내다보고 투자를 결정한다면 가장 유리하고 큰 기회가 될 전망이다.
상가 투자에 염두 해야 할 점은 세입자와의 리스 계약 관계를 가장 먼저 검토해야 한다.
그 이유는 이 리스 조건으로 인해 건물의 수익률이 결정되기 때문이다.

일반적인 리스계약의 종류
1. 트리플넷 리스 / NNN (property tax, building insurance, maintenances)
세입자가 건물의 가게사이즈에 의거해 재산세, 보험료, 관리비 등의 비용을 입주한 면적을 기준으로 분담해서 내게 되어 있다. 건물주에게 유리한 조건으로 경기가 좋을 때80% 이상이 NNN리스이다.

2. 그로스 리스(Gross Lease) 
건물주가 모든 비용을 다 내주는 리스계약으로 불경기 때 많이 쓴다

3. 조정 그로스 (Modified Gross) 50/50
 1번과2번의 내용을 조금씩 가미시킨 리스계약이며 주로 도시보다는 외곽 지역에서 볼 수 있다. 

4. 그라운드 리스 (Ground Lease) 
토지 계약(up to 99 years) 에 많이 쓰는 데, 땅을 그라운드 리스하고 상가를 지어 임대하는 형식이다. 일반 상가보다 렌트가 싸도 수익률이 좋을 수 있다.
잘 이용하면 높은 수익률을 얻을 수 있지만 자칫 토지사용 계약 만기로 건물을 반환해야하는 낭패를 볼 수도 있다. 그러므로 토지 리스 기한을 꼭 확인해야 한다.

부동 투자의 꽃은 개발(Development) 
땅을 매입하고 새 아파트나 콘도, 상가 같은 건물을 짓고 파는 요령과 과정을 파악해야 하는데 이것이 바로 개발 분야다. 

일반적으로 미국서는 토지에 대한 융자가 쉽지가 않아 땅값은 현찰로 지불한다는 것을 염두에 두고 개발 계획을 세워야 한다.

건축설계사(Architect)를 찾아 빈 땅에 도면을 그리고(Drawing), 시 개발국에 신규개발을 신청해 허가를 받으면 전체 공사비용 중 60-70% 정도까지는 은행으로부터 건축융자(Construction Loan)를 받을 수 있다.

이 융자는 공사가 진행중인 기간 동안 이자만 내는 옵션(Option)이 있지만 공사가70-80% 정도 완공이 되면 25년 상환 융자(Take out loan)로 바꿔야 한다.

이 과정에서 경제 여건이 변하거나 재정 문제가 발생해 대출 상환이 안되고 공사 기간이 지연되면서 부도를 당하는 건축물이 종종 있다.
건축 융자를 대신 상환해주고 개발중인 건축물을 인수하는 것도 투자와 개발을 동시에 수행하는 전략이 될 수 있다.

거대한 개발프로젝트를 공동투자펀드로 인수하는 방법도 가능한데 전반적인 부동산 경기의 위축에도 불구하고 부동산 투자신탁(REIT)은 펀드로써 높은 수익률을 보이면서 인기를 끌고 있다. 
워싱턴이나 뉴욕 메트로 지역에서 진행되는 대규모의 프로젝트는 모두 부동산 투자 신탁을 통한 펀드로 진해되고 있으므로 여기에 지분을 참여하는 것도 방법이다. 

직접적인 관리를 할 필요도 없고 수익만 얻을 수 있어 펀드 투자도 외국인으로서 투자하기에 적합한 상품으로 자리잡고 있다. 소규모 개발 프로젝트를 짜고 이를 부동산 투자 신탁을 통해 펀드로 만드는 것이 실제로는 한인들에게 가장 필요한 투자 전략이라 할 수 있다. 


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