미주 경제 뉴스

주택시장 기반 아주 탄탄

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미국 경제가 건강한 지 알 수 있는 주요 판단 근거가 되는 것이 주택 경기다.

지난 신용위기 이후 주택시장은 오랜 기간 동안 부정적인 요소들을 제거해 왔고 현재 어떤 경제 지표보다 튼튼하다.


특히 주택 산업은 은행, 제조, 원자재, 무역, 운송은 물론 소비자 지출과 같은 많은 중요한 분야를 망라하는 방대한 산업이다. 따라서 연방준비은행이 통화 정책을 결정하는 과정에서 주택 동향을 면밀히 모니터링 한다는 것은 놀라운 일이 아니다.


연준이 금리 인상을 자제하면서 앞으로도 금리를 동결할 것을 내비친 것은 부분적으로 주택 시장의 지속적인 상승세를 유지하려는 의도로 보인다. 

이런 태도 변화는 베이지 북뿐만 아니라 연준 이사들의FOMC 발언에서도 나타났는데 이런 우려는 단순한 사실을 바탕으로 한다.


실제로 작년 주택 시장은 강세를 보였지만 금리 인상 후 몇 개월은 냉각되는 현상을 보여 안정된 주택 시장이 없으면 건전한 경제 성장이 불가능하다는 사실이 현실로 나타났기 때문이다.

 

지난 1월 신규 주택 매매는 6.7% 하락한 연 607,000채로 2018년보다 4.1% 하락한 것으로 발표했고 2018년 매매는 다소 실망스럽지만 그나마 2.2% 나 증가했다.

반면, 2월 기존 주택 매매는 1월에 비해 11.8% 증가해 예상 범위를 훨씬 뛰어넘는 좋은 결과를 보였다. 


그러나 이런 급등에도 불구하고 작년과 비교할 때 여전히 1.8 % 정도의 증가 추세로 아직은 주택 산업이 여전히 정상 궤도로 진입하는 과정에 있다는 점에서 더 냉정하게 평가할 필요가 있다.  이런 와중에 금리 등이 뛸 경우 자칫 주택 산업을 폭풍에 직면케할 위험에 처할 수도 있기 때문이다 


새로운 가구가 생겨나는 가계 형성은 꾸준하나 오래 전부터 년 120만 개 정도씩의 장기안정적인 증가  추세는 이뤄내지  못하고 있다. 

이로 인해 첫 주택구입자 수도 적어질 수 밖에 없는 것이 현실인데 몇 가지 요인이 이를 설명해준다. 미국의 출생률은 수년간 감소세를 보여 현재 30년 만에 최저 수준이다. 2017년 출생자 수는 198만 명으로 최고치 385만 명에서 절반으로 감소했다. 


신생아가 줄어든 한 가지 원인은 독신 가정이 늘었다는 점이다.

또한 영주권을 받는 이민자의 수도 2017년 1,112만 명에서 지난해에 5% 가량 줄었다. 

행정부의 목표는 합법적인 이민자 수를 절반으로 줄이는 것인데 역사적으로 미국의 인구 증가에 이민이 50% 이상 기여했다는 것을 직시해야 한다.  

외국인의 미국 입국을 크게 제한하는 경우 중요한 주택 구매 원천이 사라지는 결과를 만든다. 물론 현재로서는 매물이 부족하기 때문에 수요 감소가 별로 와 닿지 않지만 매물이 늘어난다면 수요 차이는 분명하게 나타난다.


세대 교체

베이비 붐 세대가 하루에 10,000명 씩 퇴직하면, 밀레니얼 세대가 이를 뒷받침할 수 있는 주택 소유에 대한 흐름을 이어가야 하는데 현실은 이와 차이가 있다. 


왜냐하면 밀레니얼의 대부분은 재정적인 한계에 부딪혔는데 대표적인 장애물이 1조 3,000억 달러에 이르는, 기록적인 대학학자금 채무다. 

이 채무 가운데 최소 90 일 연체됐거나 상환 불능에 빠진 학자금 부채가 2018년 4분기에 2,660만 달러를 넘어섰다.


밀레니얼은 또한 국각의 사회 보장이나 메디케어에 대한 미래 지급 능력에 대해 회의적이기 때문에 집이나 콘도를 사기 위해 계약금을 준비하는 것보 다 은퇴를 위해 더 많은 수입을 절약해야 한다는 압박감을 느끼고 있는 것도 장기적인 주택 수요의 전망을 어둡게 한다.

그들은 많은 친구와 가족이 집을 잃거나 파산하는 것을 목격했고, 부모세대가 오랫동안 신봉해왔던 주택 가치는 영원히 보장된다는 믿음이 경기 침체 앞에서 와해되는 것을 목격했다.


그래서 대불황( 2008~2009년에 촉발된 신용위기)이 밀레니얼에 끼친 주택에 대한 심리적 영향은 측정하기 어려울 정도다.


2017년 세법

2017년 세법은 특히 비싼 재산세를 부과하는 지역에서 주택 소유에 대한 세부담을 증가시켜 잠재 주택구매자들로 하여금 주택 소유 비용과 임대 비용을 계산한 끝에 주택 소유를 미루게 만드는 현상을 낳게 했다.


또한 가계부채가 사상 최고치인 13조5,000억 달러에 달하고 지난 3년 동안 이자율이 상승하면서 금융 기관들은 가계 신용에 부담이 되는 대출을 조심스럽게 운용하면서 주의를 기울이고 있다.


모기지 금리

작년에 평균 4.50%에달했던 30년 고정 모기지 금리는 주택 구입에 박차를 가하는 촉매제로는 충분히 기능하지 못했다.


하지만 연방준비은행이 단기 금리 인상을 중단하겠다고 발표하면서 모기지 금리는 4.34%로 낙하, 1년 만에 최저치를 보였다. 최근 채권 수익률이 급락하는 추세를 보이면서 모기지 이자율은 당분간 더 떨어질 것이고 이는 앞으로 주택 구매자에게 주택 구입을 유도할 수 있다.


그러나 고려해야 할 것은 이를 상쇄하는 두 가지 요인도 있다는 것을 염두에 둬야 한다. 

연준의 경제 성장에 대한 기대치가 떨어지면서 실제 경제가 크게 약화된다면 다시 회복이 되었다고 확신이 생길 때까지 주택 수요는 냉각될 수 있다. 


최근 보인 3개월 대 10년 만기 국채 수익률이 반대로 형성된 지금이,  특히 그런 조짐에 가까울 때 나타나는 현상이다.

다만, 경기 침체가 없다면 현재 수준의 낮은 모기지 이자율은 지속 가능하지 않을 것으로 보인다.

주택 구입을 위한 모기지 비용은 10년 만기 국채 수익률과 밀접한 관계가 있는데 전문가들은 앞으로 내년 말까지 장기 국채 수익률이 1% 포인트 정도 상승할 것으로 예상하고 있다. 


이런 금리의 급상승이 나타나는 이유는 예산 적자로 인한 재정 부족분을 채권을 발행해 충당하기 때문이다. 

미국은 향후 10년 동안 매년 1조 달러의 예산 적자를 충당하기 위해 국내외 투자자들에게 국채를 팔아야 한다. 그런데 문제는 글로벌 투자자들이 이미 달러 표시 자산을 상당 수준 소유하고 있다는 점이다. 


실제로 외국인 투자자들은 최근 수년 동안 미국 정부 채권을 매각하기 시작했다. 외국인이 보유한 미국 채권 비율은 2009년 53%에서 작년 41%로 크게 감소했다.


이것이 의미하는 바는 투자자들이 새로운 미국 채권을 자신의 포트폴리오 목록에 추가하려면 매력적인 높은 수익이 보장되어야 한다는 점이다. 


재무부는 전례 없는, 새로운 국채 발행을 성공적으로 마치기 위해 시장이 요구하는 수익률로 맞춰야 하는 데 이는 모기지 금리 인상을 의미한다. 

따라서 예측에 의하면 10년 만기 국채 수익률은 앞으로 18개월 동안 상승할 것으로 보이며, 이는 2020년 하반기까지 30년 모기지 금리를 6% 수준 이상으로 올릴 수도 있다. 

그러나 반대로 미국 국채가 안정 자산으로 인식하는 상황이 벌어지면, 즉 외환위기라든가 유럽 침체, 중국의 둔화가 심화된다면 미국 채권 금리는 오르지 않아도 팔릴 수 있다.  
그러므로 모기지 금리는 여전히 불안정한 요인이 된다.    
 
주택공급 비용
이민자의 감소와 중국과의 무역 갈등은 주택 건설 비용을  급등하게 만드는 요인이 되고 있다.
수입 품목에 대한 보복적 조치는 주택 건설 비용을 상당히 증가시켰는데 지난 한 해 동안 철강, 목재, 알루미늄 그리고 합판의 가격이 20 ~ 30% 급등했다.
 
또한 주택 건설 비용의 25%를 차지하는 노동력에 대한 규제도 여전히 존재해 노동 시장에서 숙련된 노동력을 찾는 것이 어려워졌다. 신용위기 이후 많은 건설 노동자들이 셰일 오일과 가스 산업의 성장에 따라 안전하고 더 나은 임금을 받고 일자리를 옮겼다.

결과적으로, 다른 산업은 노동자의 희소성을 상쇄하기 위해 로봇 기술에 더 많은 투자를 하고 있지만 주택 건설업자들은 더 높은 보상을 제공하고 새로운 노동자를 구해야만 했다.   
마지막으로 주요 도시에 토지가 부족한 현실은 가격 문제를 가져와 궁극적으로 신축 주택은 비싼 것으로 충당되고 보급형 주택은 희소해지고 이들의 구매력도 감소시키는 현상을 가져오고 있다.
 
이런 어두운 징후는 장기 적인 추세에 관한 것으로 차츰 해결한다면 별로 우려할 것이 없지만 현실로 용인한다면 주택 시장은 앞으로 장담할 수가 없게 된다.
앞으로 수개월 동안 이런 추세가 반복해서 나타난다면 주택 시장이 장기 침체에 빠질 수도 있다는 증거가 될 수도 있다. 그러나 이런 장기 침체에 빠질 가능성은 현실적으로는 과거보다 높지 않다. 


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