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EB-5 투자, 워싱턴이 최고

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불과 3년 전만 해도 건설 프로젝트에 투자를 해서 미국으로 들어오는 외국인들이 많았다.

그런데 트럼프 행정부가 들어서면서 EB5 투자는 거의 찾아 볼 수 없을 정도로 위축되었다.

이민자에 대한 정치적 불확실성이 건설 프로젝트에 대한 투자를 꺼리게 만드는 요인이 되었고 미국에 거주를 원하는 외국인 투자자의 전반적인 자금 흐름을 감소시켰다. 그럼에도 불구하고 최소한 7 건의 새로운 DC 개발이 EB-5 프로그램을 통해 진행되고 있다.


EB-5 Capital,  7개 투자 프로젝트 참여

Foulger-Pratt는 EB-5 Capital로부터 받은 3,400만 달러를 포함해 총 2억 달러 프로젝트인 유니언 디스트릭트 (Union District)의 프레스 하우스 프로젝트를  지난 주 착공했다. 

EB-5 캐피털은 외국인 투자 프로그램을 통해 자금을 모으고 이를 다시 참여 프로젝트에 배분하는, 메릴랜드의 베데스다에 기반을 둔 지역 센터로  최근 몇 년 동안 노마 - 유니언 마켓 지역의 여러 개발 프로젝트에 자금을 지원했다. 


현재 폴저-프렛 (Foulger-Pratt)에 있는 인근의 다세대 주거 프로젝트인 애킹턴 파크 (Eckington Park)와 윌크스 사 (Wilkes Co.)에서 계획한 노마 (NoMa) 아파트 건물인 300억 달러 규모 건설 프로젝트에 대한 재정 지원을 위해 투자자들을 모으고 있다. 


또한 EB-5 Capital은 이번 봄에 유니언 마켓 (Union Market)의 318 유닛 주거 프로젝트인 하이라인 건축에도 자금을 지원했다. 지난 3월에는 더글라스 디벨롭먼트의 1900 Harf St. SW (Buckard Point) 소재 전 해안 경비대 빌딩을 상가와 453 개의 아파트로 재개발하는 4,450 만 달러의 투자를 종결했다. 이처럼 EB-5 Capital은 DC지역의 거의 모든 EB-5 투자를 주도하면서 미국의 다른 지역과 달리 EB-5  투자를 꾸준히 이끌고 있다.


워싱턴 DC 안에서는 폴저-프렛 (Foulger-Pratt)의 백커츠 파크 (Beckert 's Park) 건설 프로젝트와 카스 리글러 (CAS Riegler)의 1401 Penn. 건설 프로젝트에 자금을 지원하고 있는데 26개의 프로젝트 중 절반이 DC에 있다. 


다행히 DC는 많은 투자자들이 좋아하는 국제 도시이지만 아직 개발 중인 상대적으로 미개발된 도시라고 EB-5 Capital은 평가한다.  

EB-5 Capital은 외국인 투자가가 미국의 건설 프로젝트에 투자할 수 있는 지역 센터 중 하나일 뿐이지만 현재로서는 거의 유일하게 활동을 하는 전국적 규모의 프로젝트에 참여하고 있는 셈이다. 


EB-5 투자 프로그램의 위축 

EB-5 프로그램은 외국인이 미국에 100만 달러를 투자하면 비자를 발급받을 수 있는데, 지방 정부가 고용 창출을 목표로 삼은 특정 지역의 개발 프로젝트에 투자하면 투자 금액은 50만 달러로 낮아진다. 


이 프로그램은 전국적으로 프로젝트 자금을 계속 제공하지만, 전반적인 투자 규모와 신규 투자자 수는 트럼프 행정부가 들어 선 지난 3 년간 크게 줄었다.

EB-5 산업의 보고서에 따르면 미국으로의 EB-5 투자 총액은 2010년부터 2015년까지 매년 증가했으나 2016년에서 2018년까지 현저히 감소했다. 

2018년 회계 연도의 EB-5 투자액은 총 29억 달러로 2017년 회계연도의 56억 달러보다 거의 절반 가까이 감소했다. 


또한 EB-5 프로그램을 통해 신청하는 신규 투자자의 수도 2017년에서 2018년 사이 47% 가 감소해 2013년 이후 최저 수준을 보였다. 이는 주로 EB-5 투자를 지원해 오던 중국인의 신청이 지속적으로 감소한 결과다. 중국 투자자들이 EB-5 프로그램을 통해 비자를 받기까지 최대 15년까지 기다릴 수 밖에 없는 상황으로 인해 신청자가 줄어든 것으로 분석된다.  


중국은 EB-5 비자에 대한 높은 수요로 많은 프로젝트를 지원해 왔다는 사실이 중요한데 비자를 기다리는 시간이 길어질수록 EB-5 투자 결정을 내리지 못하게 되는 요인 중 하나가 되고 있다.


EB-5 투자 흐름을 늦추는 또 다른 요인은 프로그램의 미래에 대한 불확실성 때문이다. 

의회는 최근 몇 년 동안 일련의 단기 프로그램 연장을 통과시켰지만, 투자 이민 옹호 단체들은 시장에 확실성을 회복 할 수 있는 장기 재인증 프로그램을 요구하고 있다.


미국 관리 예산처 (US Office of Management and Budget)는 EB-5 프로그램에 관한 규정을 개정하기 위해 노력하고 있는데 일부 업계 전문가들은 이 변화로 인해 프로그램의 미래가 위험에 빠질 수 있다고 우려하고 있다. 


이 EB-5 프로그램은 또 최근 수년간 소송과 사기 스캔들과 같은 중대한 문제에 직면해 있으며 일부 의원은 프로그램의 폐지 까지 거론하는 상황이다. 투자이민 산업 이익 단체는 부동산 라운드 테이블, 미국 상공회의소와 기타 투자 개발 단체와 협력해 프로그램을 장기간 재승인 하도록 의회에 로비를 한다고 밝혔다. 


EB-5 투자가 활성화되려면 장기 승인이 보장되어야 하고 EB-5 투자 규모의 감소로 인해 지역 센터는 축소될 수 밖에 없다고 보고 있다. 


중국 이외 국가로 다변화

이런 와중에 EB-5 Capital과 같은 일부 지역 센터의 EB-5 투자금이 증가하고 있다는 것은 워싱턴 지역의 특수성이 감안된 것으로 보고 있다.


다른 지역센터들은 중국이 아닌 다른 국가들로부터 투자를 받기 위해 다양화하고 있지만 일부는 투지 이민 시장 위축에 의해 문을 닫은 곳도 속출하고 있다. 투자를 할 수 있는 프로젝트는 있지만  비자를 받기가 점점 더 어려워지고 이로 인해 경쟁  또한 치열해지고 있다. 


EB-5 Capital과 포트폴리오를 다변화한 일부 지역 센터의 경우 다른 국가로부터 투자 신청을 받은 적이 있기 때문에 이 기회에 중국의 영향을 벗어나려는 노력을 하고 있다. 

그러나 많은 지역 센터의 경우 이렇게 중국으로부터 벗어나는 것이 쉽지는 않은 상황이고 이로 인해 어려움을 겪고 있다.


EB-5 Capital은 59개 국의 투자자를 보유하고 있는데 현재 인도, 베트남, 한국, 러시아 등 국가들이 최대 고객이다.  


2017년의 경우 인도, 한국, 그리고 베트남 투자 신청 서류가 각각 66%, 38% 그리고 30% 증가했다. 많은 중국인들이 여전히 투자를 문의하고 있는 데 이는 워싱턴 지역의 EB-5 프로그램이 글로벌  투자자에 대한 꾸준한 관심을 갖고 고객으로 유치,다른 지역센터와 달리 성공적으로 프로젝트를 진행할 수 있었기 때문이다. 


이 같은 투자 고객 다변화로 새로운 부동산 투자 프로젝트를 계속 진행할 수 있었는데 전형적인 자금 조달 방식을 2중 차입 구조로 만들었기 때문에 가능할 수 있었다. 


즉 은행으로부터의 선순위 채권 방식을 채택한 후 다음 단계는 메자닌 융자로 충당하는 구조다. 개발자들은 EB-5 자금이 대부분의 메자닌 융자보다 매력적이라고 판단하고 이 투자 프로젝트에 안심하고 참여한 것이다. 

 

EB-5 투자 자금을 통해 상승하는 건설 비용과 토지 가격을 우선 충당할 수 있게 되고 결과적으로 투자 수익을 높일 수 있는 기반을 만들 수 있었다. 


결국, 대규모 투자 프로젝트에 EB-5투자 프로그램은 커다란 역할을 하고 성공적인 투자 수익을 보장하는 종자돈 역할을 해 왔다는 것이 워싱턴 DC 주요 프로젝트에서 나타나는 결과다. 



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