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임대료 납부 면제 실현될까

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코로나바이러스로 인해 경제가 더디게 움직이자 임대료 취소에 대한 논의가 본격화되고있다.

그런데 집주인에 대한 대책과 지원도 필요하기 때문에 실제로 실현 가능한 말인지 구체적으로 검토해야만 한다.


특히, 최근 민주당 대통령 후보가 스냅챗 (Snapchat)에 등장해 굳럭아메리카 (Good Luck America)라는 홍보물을 보여 주면서 지금까지 진보적 운동가들에 의해 추진되었던 임대료 면제에 관한 의견을 지지해 더욱 논의가 확대되고 있다.


임대 기간 동안 임대료 납부와 모기지 상환을 하지 않아도 불이익이 없도록 조치를 취해야 한다는 것이 임대료 면제 (rent and mortgage forgiveness)의 골자다. 

코로나바이러스가 지금 가장 위세를 떨치고 있기 때문에 경제적으로 상환에 어려움이 큰 임대료와 모기지를 면제해야 한다는 내용이다. 


코로나바이러스가 지나간 다음 나중에 상환하는 것이 아니라 완전히 면제해 주자는 것으로 특히 저소득층에게는 매우 중요하다고 보고 있다.

임차인은 코로나바이러스 전염병의 부작용과 그로 인한 경제적 어려움을 심각하게 느끼고 있다.

시민 조직에 전념하는 정치 네트워크인 ‘시민의 행동’의 주택 캠페인 책임자는 현재 임차인이 경제적으로 가장 취약한 사람이기 때문에 이 운동을 지지한다.


코로나바이러스가 불을 댕긴 경제 침체의 고유한 속성은 실제로 주택 소유자보다 세입자에게 큰 타격을 주었다.

수천만 명의 사람들이 재택 명령을 준수하기 위해 경제 활동을 중단함에 따라 일자리를 잃어 버렸거나 대기 발령 상태에 있다.


부동산 소유권 보험 회사인 퍼스트 아메리칸 금융 서비스 (First American Financial Services)의 분석에 따르면, 이런 일자리 손실은 서비스 부문에서 압도적으로 발생했다. 

4월에 잃어버린 일자리의 3 분의 1은 여가와 접객업 부문에서 이뤄졌으며, 대부분의 일자리는 교육 수준이 낮거나 젊은 근로자를 고용할 가능성이 높은 식품 서비스 분야에 몰려 있었다.


교육 수준이 낮거나 젊은 사람들은 서비스 부문의 소비 수축에 더 큰 영향을 받지만 한편으로는 교육 수준이 낮은 젊은이는 주택 소유자나 잠재적 주택 구매자가 될 가능성도 적다. 

또 다른 연구에 따르면 전국의 임차인 중 절반 이상이 코로나바이러스의 확산과 동시에 실직을 당했다. 


코로나바이러스가 전국을 휩쓸 기 전에, 4명의 임차인 중 1명이 주택에 수입의 절반 이상을 지출하고 있었다. 다른 비용과 비상 비용을 절약하기 위해 나머지 적은 액수의 돈을 남겨두고 있다. 그럼에도 불구하고 대부분의 임차인은 여전히 월 임대료를 내고 있다.


주택 구제 지원 대부분은 주택 소유자를 위한 것

지금까지 제공된 주택 구제 지원은 임차인이 집을 잃거나 심각한 재정적 스트레스에 직면하지 않도록 보호하는 장치가 충분하지 않았다. 


주택 구제 지원책의 대부분은 주택 소유자 혹은 건물주에 편의를 주는 대책에 집중되어 있다.

의회가 코로나바이러스 확산으로 피해를 입은 사람들을 구호하기 위해 통과한 많은 법안 중 하나인 케어스 (CARES) 법은 임차인을 위한 보호 조치를 포함시켰다. 

이 법은 여성 폭력 방지법에 따라 똑같이 120일 모라토리엄 규정을 제정하고 임대 주택에 거주하는 임차인에 대해 적용했다. 


여기에는 섹션 8에 해당하는 공공 주택, 농촌 주택 바우처 프로그램 그리고 연방 정부 지원 모기지로 임대 주택을 구입한 사람이 포함된다.

이는 임차인이 7월 중순까지 퇴거 당할 수 없음을 의미하지만 그 동안 기술적으로는 여전히 임대료를 지불해야 한다. 


일부 주와 도시에서는 자체 퇴거 명령을 시행하고 있지만 여러 주와 도시의 경우 노동 시장이 계속 일자리 손실을 보고 있음에도 강제 퇴거를 금지하고 있다.


CARES 법은 또한 임차 지원, 주택 바우처, 공공 주택 그리고 노인 주택을 위한 174억 달러의 자금을 포함했지만 모든 임차인이 그 돈의 혜택을 받는 것은 아니다.


케어스 법 (CARES Act)에 의해 할당된 1,200 달러의 부양책 수표는 많은 임차인의 주택 비용을 상쇄할 수 있게 했지만 수개월치 임대료 지불을 감당하기에는 충분하지 않다.

1,200 달러 규모의 일회성 지원금은 보통 사람과 가난한 노동 계층으로 하여금 이런 위기에서 빠져 나오도록 하기에는 부족하다.


이에 비해 주택 소유자는 분명히 더 많은 도움을 받았다. 

케어스 법 (CARES Act)은 연방 지원 모기지를 보유한 주택 소유자가 코로나바이러스로 인한 경제 위기를 견딜 수 있도록 허용하는 총괄 대책을 발표했다. 

즉, 최대 12 개월 치의 모기지 상환을 유예할 수 있다. 물론 이는 면제가 아니라 연기일 뿐이지만 일부 주택 소유자는 숨을 고를 수 있는 기회를 가지게 되었다.


임대료 면제로 얻는 결과

임대료 면제를 주장하는 이들이 제시한 방안은 임대료와 모기지를 취소할 것을 요구한다. 

미네소타의 민주당 오마르 하원의원은 코로나바이러스 유행 기간 동안 집주인과 대출 기관이 월별 임대료를 징수하지 못하도록 규정하고 연체료를 부과하지 못하도록 하는 법안을 추진했다.


이 계획에 따르면 임차인과 모기지 대출자들은 임대료와 모기지 면제 정책이 종료된 후에도 아무런 빚도 지지 않게 된다. 이 법을 위반한 대출 기관 또는 임대자는 처벌을 받게 된다.

이 방법은 집세를 면제받은 사람들이 그들의 집과 재정적 파멸에서 벗어나게 할 것이라고 주장한다. 


그러나 일부 업계 전문가들은 임대료를 취소하는 파급 효과가 주택 금융 생태계 전체에 미칠 영향을 고려해야 한다고 말한다.


아파트 집주인, 특히 1 ~ 4 개의 주택을 소유한 소규모 집주인이 모기지 상환을 할 수 없고 사업을 계속할 수 없게 된다면 저렴한 개인 임대 주택은 시장에서 사라지게 된다고 예상했다. 

저렴한 주택 개발에 중점을 둔 전국 비영리 단체는 임대료 보조가 아닌 임대료 면제는 임차인에게는 상당히 치명적일 수 있다고 보았다.


이런 문제를 해결하기 위해 임대 건물주와 대출 기관을 위한 기금을 마련하면 손실을 보상할 수 있다고 보았다. 또한 집주인과 대출 기관으로부터 재산을 구매하는 데 사용되는 돈을 따로 마련해 놓고 정부는 저렴한 주택으로 전환할 수 있다고 보았다.


임대료 면제로 지원을 받는 집주인이 수입에 대한 정보를 제공하고 수입원에 따른 차별을 삼가는 규정과 기타 세입자 보호 규정이 포함되어 있다.

사실 임대료 면제에 따른 자금을 어떻게 마련하는 지가 핵심이 되는데 기금은 집주인과대출 기관의 손실 보조금 역할을 한다는 점에서 완벽하지는 않다. 


집주인은 단순히 빌려줄 자산이 있기 때문에 임차인보다는 훨씬 더 많은 힘과 재정적 안정을 확보하고 있다. 그렇다고 임차인이 임대료 면제를 받기 위해 정부 관료주의를 상대로 무리한 요구를 해서는 안 된다.


임대 산업은 임대료 면제 반대

임대료 면제 기간 동안 집주인을 지원하기 위한 조항이 있음에도 불구하고, 전국 아파트 협회 (National Apartment Association)를 포함한 임대 산업계는 임대료 면제를 반대한다.


임대료와 모기지 취소법 (Rent Mortgage Cancellation Act)과 같은 법안의 의도는 좋지만 코로나바이러스에 특화된 실용적이고 지속 가능한 구제책이 필요하다는 견해다. 

임대료 취소는 문제를 적절하게 해결하지 못하며 많은 부동산 소유자가 거주자와 같은 심각한 상황에 처해 있음을 인식하지 못하게 한다고 비판했다. 


지속적인 투자금 상환 의무로 인해 상당한 소득 손실이 발생한다고 답했다.

임대료 수입에 대해 1달러 당 9센트만 수익일 뿐 나머지는 비용이라고 주장했다.

91센트는 모기지, 재산세, 건물과 부동산 유지 보수, 재산을 관리하고 유지하는 직원에 대한 급여 등으로 지출되는 것이라고 덧붙였다. 


만일 임대료가 없으면 임대 주택의 질이 떨어지고 일자리 손실이 발생할 수 있다고 말했다.

그래서 임대 산업 측에서는 임대료 취소 대신 강력한 임대료 지원, 모기지 대출 확대 그리고 소기업 대출에 대한 임대인의 자격 확대 등을 제안하고 있다.


그러나 코로나바이러스로 인한 경제적 피해가 계속된다면 임대료를 내지 못하는 사람들이 늘어날 수 밖에 없다. 어떤 방식으로든 이 문제에 대한 해결책을 마련하는 것이 필요한데 취소 말고는 마땅한 대안이 없는 상황이다. 



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