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퇴거 막기 위한 서류는?

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퇴거에 대한 국가적 모라토리엄이 임박한 시점에서 정부는 긴급 명령으로 퇴거 보호 조치를 취했다. 그런데 국가 질병 통제 센터 (CDC)가 제공하는 '보호'를 이용하는 책임은 세입자 개인에게 달려 있다.


국가 질병 통제 센터 (CDC)는 퇴거에 대한 전례 없는 국가적 유예를 명령했지만, 그렇다고 모든 임차인이 집을 잃지 않도록 자동으로 보호되는 것이 아니라는 점을 유의해야 한다.


임차인은 새로운 정책의 혜택을 즉시 받을 수가 없고 자신을 보호하기 위한 적절한 조치를 취하지 않는 사람들은 앞으로 몇 달 안에 퇴거 조치를 받을 수 있다.

적절한 조치란 임대료를 내지 못하는 상황에 대한 서류를 제출해야 한다는 것을 말한다.

그러므로 임차인이 지금 당장 알아야 할 가장 중요한 것은 이 모라토리엄에서 자동으로 보장되지 않는다는 것이라고 전국 저소득층 주택 협회 (National Low Income Housing Coalition)는 주의를 당부했다.


12월 31일까지 지속되는 질병 통제 센터 (CDC) 유예의 보호를 받으려면 임차인은 양식에 서명하고 몇 가지 사항에 해당된다는 내용을 임대인에게 전달해야 한다.

CDC가 모라토리엄 연기를 명령한 것은 전염병 확산을 방지하기 위한 것이라고 밝히고 있어 세입자의 재정적 문제와는 별개라는 점을 주시할 필요가 있다.


CDC 서류 양식의 내용

CDC가 올려놓은 서류를 다운받아 서명한 뒤 집주인에게 전달해야만 보호를 받을 수가 있으며 그 내용은 다음과 같다.


이 사실 확인은 COVID-19의 추가 확산을 방지하기 위해 CDC의 주택 퇴거 조치 (주택 담보 압류 제외)를 일시적으로 중단하는 CDC 명령의 적용을 받는 거주용 부동산의 세입자, 임차인 또는 거주자를 위한 것이다. 


CDC의 명령에 따라 귀하는 집주인, 귀하가 거주하는 주거용 부동산의 소유자 또는 귀하가 거주하는 곳에서 퇴거 또는 퇴거시킬 권리가 있는 다른 사람에게 이 신고서의 사본을 제공해야 한다. 

임대, 임대 계약 또는 주택 계약서에 기재된 각 개인은 모두 이 신고서를 작성해야 한다. 

CDC 명령이 연장, 변경 또는 종료되지 않는 한, 명령은 2020년 12월 31일까지 거주지에서 퇴거 또는 추방되는 것을 방지한다. 


여전히 자신이 사는 곳의 임대료를 지불하고 임대와 규칙의 다른 모든 조건을 준수해야 한다. 

또한 임대료를 내지 않거나 주택을 지불하지 못하는 이유가 아닌 다른 이유로도 퇴거 당할 수 있다. 


이 사실 확인은 선서 증언이다. 즉, 거짓말을 하거나 오도하거나 중요한 정보를 생략하면 기소되거나 감옥에 가거나 벌금이 부과될 수 있다.


다음은 그 주요 내역들이다

- 본인은 임대 또는 주택에 대해 가능한 모든 정부 지원을 받기 위해 최선을 다했다.

- 본인은 2020년 해당연도 소득이 99,000 달러 이하 (또는 공동 세금 신고인 경우 198,000 달러 이하)가 예상되거나 혹은 경제적 지원 재난 법 (CARES 법)에 따라 지원금을 받았거나 혹은 저소득으로 인해 2019년에 국세청에 소득을 신고할 필요가 없었다.

- 본인은 가계 소득의 상당한 손실, 보상 가능한 근무 시간 또는 임금 손실, 정리 해고 또는 비정상적인 의료 비용으로 인해 임대료 전액을 지불하거나 주택 전액을 지불할 수 없다.

- 본인은 기타 비 재량적 비용을 고려하여 개인의 상황이 허용하는 한 기일 안에 전액 지불에 가까운 일부 지불을 하기 위해 최선을 다하고 있다.

- 본인은 퇴거 당하면 노숙자가 되거나, 노숙자 보호소로 이사해야 하거나, 다른 주택 옵션이 없기 때문에 거주지에 가까운 다른 사람들이 공유하는 거주지로 이사해야 하는 상황이다.

- 본인은 여전히 임대료를 지불하거나 주택 모기지를 지불해야 하며 임차 계약, 임대 계약 또는 유사한 계약에 따라 가질 수 있는 다른 의무를 준수해야 한다는 것을 이해한다.  

또한 임대료를 내지 않거나 주택을 지불하지 않은 것에 대한 수수료, 벌금 또는 이자를 이해한다. 임차, 리스 계약 또는 유사한 계약에서 요구하는 대로 제때에 청구되거나 징수될 수 있다.

- 주 또는 지역 법률에 따라 본인은 2020년 12월 31일 퇴거에 대한 임시 중단이 끝날 때 주택 제공자가 임시 중단 이전과 도중에 이뤄지지 않은 모든 지불에 대해 전액 지불을 요구할 수 있으며 지불하지 않으면 퇴거 대상이 될 수 있음을 이해한다.


이런 내용의 양식 사본은 CDC 웹 사이트에서 찾을 수 있다. 

https://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/downloads/declaration-form.pdf (CDC 서류 링크)

이 양식에 서명하는 임차인은 위증시 처벌을 받는다. 이 양식은 선서 증언으로 간주되기 때문에 위의 사항에 대해 거짓말을 한 것으로 밝혀지면 기소, 징역형 또는 벌금형에 처해질 수 있다.


CDC 서류에 대한 법률 전문가 조언

법률 전문가와 주택 옹호자들은 유예 기간을 이용해야 하는 세입자는 양식이 전송되었다는 증거가 있는 배달 증명 우편 방식으로 집주인에게 양식을 보내야 한고 조언한다. 


또한 임차인은 이 양식 사본을 보관해야 한다. 고의로 CDC 명령을 위반하고 그런 선언을 제공한 세입자를 퇴거시키려는 집주인은 해당 세입자가 이후에 COVID-19에 감염되면 감옥에 가는 등 형사 처벌을 받을 수 있다.


그러나 전문가들은 국가 유예가 기능적으로 집주인의 퇴거 신청을 막을 수 있는지에 대해 다소 모라토리엄이 있다고 말했다. 


모두는 거주 권리가 주장하는 생명선이 되기를 바라고 있으나 그 중 상당 부분은 집주인과 사법 시스템이 어떻게 반응하는지에 달려있다는 의견이다.  

퇴거 사건은 연방 차원에서 처리되지 않고 대신 주 또는 지방 법원에서 결정된다. 


결과적으로, 전국의 다른 판사들은 퇴거 사건을 진행하기로 결정하는 방식에서 모라토리엄을 다르게 해석할 수 있다. 

법원은 임차인이 CDC 명령에 따라 문서를 제출했다는 사실을 반드시 알 필요는 없다.

 

그러므로 세입자는 CDC 양식에 명시된 요건을 충족한다는 증거로 사용할 수 있는 자료를 수집해야 한다. 여기에는 실업에 관한 서면 통지, 주택 지원 기관과의 이-메일 서신 또는 의료 청구서 사본 등이 포함될 수 있다. 

즉, 법적 분쟁에 들어가면 관련 서류를 통해 증명할 필요가 있다는 점을 유의해야 한다.


CDC 명령의 의미는

집주인은 세입자가 재산을 파괴하거나 이웃의 건강 또는 안전에 위협을 가하는 경우와 같은 특정 경우에 세입자를 퇴거시킬 수 있다.


모라토리엄은 트럼프 대통령이 보건복지부와 CDC에 COVID-19를 유발하는 바이러스의 확산을 막기 위해 퇴거 중지가 필요한지 여부를 결정하도록 지시했던 행정 명령을 기반으로 취한 것이다.


CDC의 명령은 COVID-19 대유행의 맥락에서 격리와 사회적 거리 두기와 같은 전염성의 확산을 방지하기 위한 조치에 퇴거 모라토리아 명령이 효과적인 공중 보건 조치가 될 수 있다고 밝히고 있다.

임차인은 국가 유예 기간에도 불구하고 여전히 매월 임차료를 지불해야 할 의무가 있다.


CDC 양식에 명시된 바와 같이 세입자는 월 임차료에 대해 가능한 한 지불하기 위해 계속 노력해야 한다. 이렇게 하면 유예 기간이 만료될 때 세입자가 집주인에게 지불해야 하는 미지급금을 줄이는데 도움이 된다.


코로나바이러스 위기가 시작된 이후로 만들어진 긴급 임대 지원 프로그램이 다수 만들어졌다. 

지금까지 이런 프로그램 가운데 325개가 만들어졌지만 약 25%는 이미 자금이 부족한 상황이다. 어떤 경우에는 프로그램이 운영되기 몇 시간 내에 자금이 고갈되었다.

세입자가 긴급 임대 지원에 액세스 할 수 있는 방법은 프로그램마다 다르다. 


많은 긴급 임대 지원 프로그램에서 소득 자격 요건을 충족한다는 것을 증명하기 위해 소득 증명이 필요하고 일부는 COVID-19와 관련된 소득 손실 증명이 필요하다.


그러나 임대업계 관계자와 주택 옹호자들은 전국적으로 긴급 임대 지원을 위해 더 많은 자금이 필요하다는 우려를 제기했다. 

지역 퇴거 모라토리엄이 이미 시행중인 도시나 주에서는 세입자가 해당 명령에 의해 적절하게 보호될 수 있다. 


이런 경우 CDC 프로세스가 반드시 적용되는 것은 아니며 세입자는 현지 주의 조치에 명시된 정책을 따라야 한다. 



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