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연방정부 렌트 지원,  잠자는 보조금 많다

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코로나 대유행 기간에 어려움을 겪던 사람들에게 임대료를 지불할 돈을 지원해 주면 렌트비를 못내 강제로 퇴거당할 이유가 없다. 

이런 단순한 지원 대책을 놓고 집주인과 세입자 단체가 압력을 행사한 결과 의회는 지난해 12월에 250억 달러의 임대 지원액을 할당했다. 


이어 3개월도 채 지나지 않아 같은 목적으로 215 억 5,000만 달러를 추가로 할당했다. 이렇게 임대료 지원 예산만 460억 달러를 책정해 놓고 있지만 정작 퇴거 연장 기한은 정해 놓고 집행은 되지 않고 있다.


세입자의 손에 돈을 주는 것은 의외로 매우 복잡하다. 

전국 저소득층 주거 협의회 (National Low Income Housing Coalition)는 연방 지원을 관리하려는 340개 이상의 프로그램을 찾아냈다. 

일부는 번거로운 문서작성 및 준비가 필요하며 다른 것들도 집주인이 쉽게 신청할 수 있지 않은 것이 많고, 대부분이 필요에 따라 광범위한 증거를 제출하도록 세입자에게 부담을 주고 있다. 


심지어 세입자가 임대료 지원 도움을 받을 수 있는지조차 모르는 경우가 많다. 이 모든 것은 퇴거 위험이 높은 사람들을 돕는 것이 의외로 어렵다는 것을 보여준다.

이런 문제가 생긴 것은 연방정부가 이전에 세입자에게 지원을 제공한 적이 없기 때문에 경험 미숙으로 나타난 것이다. 


트럼프 행정부 당시 질병 통제 예방 센터 (CDC)가 퇴거 모라토리엄을 방지하기 위해 취한 조치와 더불어 연장된 실업 수당, 경제적 영향 지급, 주택 안정을 위한 CARES 법안의 자금 지원은 수백만 가족을 한숨 돌릴 수 있게 만들었다. 


이제 수백억불대의 임대료 감면은 수백만 명의 사람들을 거주지에 머물게 할 수 있는 기회를 주지만 이런 지원을 관리한 적이 없는 주와 지방 당국에는 특별한 행정적 도전이 되고 있다.


돈 집행 더딘 이유는

시간, 지식 관료주의가 자금을 조달하기 위해 서둘러야 하는 임대료 구제 프로그램의 정체가 직면한 과제다.

그러나 연방 퇴거 모라토리엄이 만료되는 6월 말 이전에는 세입자의 손에 돈이 쥐어질 수 있게 할 전망이다. 


임대료 구제 프로그램을 시행하려면 직원을 고용하고, 웹 사이트를 설정하고, 주 입법부가 설정한 추가 규정이나 목표를 준수하고, 봉사 활동을 수행하는 데 필요한 것들을 갖춰야 한다. 

그런데 주와 지방은 연방 지원금을 분배하기 위해 임대료 구제 프로그램을 별도로 설립할 필요가 없다. 


기존의 다양한 비영리 프로그램이 있고 이를 체계적으로 활용할 수가 있기 때문이다. 그런데 프로그램이 6월 말 이전에 원조를 받을 수 있을 만큼 빠르게 진행되지 못하고 있는 것이다.

이는 또한 지역 사회에서 가장 소외된 일부 회원들과 정부의 참여 부족을 반영한다.

대부분의 도시에는 도시의 모든 아파트 소유자에 대한 완전한 등록 명부가 없다. 


부동산 소유자가 누구인지, 이런 부동산에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 어떤 세입자가 재정적 어려움을 겪고 있는지 알 길이 없다. 

주에서 어려움을 겪는 세입자의 위치와 임대료가 얼마나 누적되는지에 대한 자세한 정보를 수집했다면 이 프로세스가 빠르게 진행되었을 것이다.

다만 일부 체계적인 자료를 가진 지자체에서는 이미 신청서를 받아 지원금을 배부하고 있는 중이다. 


펜실베니아 주정부는 할당된 2억 달러를 배부하려면 아직 갈 길이 멀지만 모바일에 최적화된 통합 애플리케이션을 만들어 시간을 단축할 수 있을 것으로 보고 있다. 

그리고 신청자, 집주인 또는 공익 사업체가 가능하면 쉽게 필요한 서류를 제출할 수 있도록 하고 있다. 


상황이 어떻게 진행되고 있는지 분석하고 과정을 수정하는 데 전념하고 있는 지자체들이 가장 많은 지원금 배분 진척도를 보이고 있다.

지원금 배분이 느린 또 하나의 이유는 정보 부족이다. 임대료 구제를 위해 수십억 달러가 할당되었음을 알지 못하는 사람들이 부지기수다.


그리고 지원 사실을 알아도 신청하기가 어려워 엄두를 내지 못하는 사람들이 많다. 해당자들이 연방 정부가 의도한 방식으로 돈을 지원받았는지 확인할 수 없기 때문에 관리자는 많은 정보를 수집하고 실제로 도움이 필요한 사람인지 확인하기 위해 시간을 투자해야 한다는 압박을 받고 있다.


이 문제에는 신청자들에게 실제 출생 증명서를 요구하는 불필요한 관료적 장애물이 일정부분 걸림돌이 되고 있다. 


여기에 필요한 관료적 장애물도 있는데 도움이 필요한 사람과 금액을 결정하는 기준과 방법에 관한 문제도 있다. 빠르게 돈이 지원되는 것과 필요한 사람들에게 돈을 주는 것 사이의 효율적인 상호 작용의필요성은 새로운 것이 아니다. 


가난한 주민들에게 지원금을 주고 돕는 것은 본질적으로 수천만 명의 계좌에 일률적으로 입금하는 단순성과 비교할 수 없이 복잡하다. 또한 대부분의 주에서 이전에 임대료 구제 프로그램이 시행된 적이 없었음을 이해해야 한다.


주마다 다르지만 대체로 신청에 요구하는 서류에는 다음과 같은 것들이 있다.

●신분증 (운전 면허증, 출생 증명서 또는 여권)

●현재 임대 계약 또는 기타 임대 계약 증명

●연간 소득 또는 월 소득 문서

●자격이 있는 경우 SNAP, TANF, Medicaid, 보조금을 받는 주택 또는 저소득 주택에 대한 자격 증명 문서

●실업 수당 또는 가계 소득 감소 증명 또는 Covid-19로 인한 비용 증가 증명

●임대료 연체, 임대 해지 또는 퇴거 통지 또는 지방 정부의 검사 실패 보고서


문제는 특히 작년에 이사해야 했던 사람들이나 자신의 작업 또는 임대 계약에 대한 공식적인 문서가 없는 사람들에게 이런 문서를 준비하는 것은 쉬운 일이 아니라는 사실이다.

Covid-19 기간 동안 경제적 어려움으로 가장 큰 영향을 받은 사람들은 종종 어려움이나 실직에 대해 자세히 입증할 만한 문서를 가지고 있지 않은 경우가 많다.


번거로운 신청 절차로 인해 사람들이 인식하지 못하거나 낙담하고 있다. 5월 12일 현재 조지아에서는 5,000 명이 주 프로그램에 지원을 완료했고 델라웨어는 5,145 개의 지원을 받았다. 5월 23일까지 애리조나는 2,889 건의 신청서를 받았고 콜로라도는 8,510 명의 신청서를 받았다.


모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 관계자도 문서 요구 사항을 줄여야 할 필요성에 동의한다. 사람들에게 돈을 주는 것이 가장 중요한데 프로그램에 제한을 둘 때마다 차용자나 임차인이 신청을 주저하게 된다고 지적했다.


돈이 제 시간에 지급되지 않으면?

일부는 프로그램이 도움이 필요한 사람과 도움을 받는 방법을 적절하게 평가할 수 있을 때까지 퇴거 유예 기간을 연장하려고 한다.

이미 수차례 기간이 연장되어 왔기에 이는 상당한 반발이 예상되는 문제다.


모라토리엄이 다시 연장되거나 퇴거 명령에 대한 수많은 소송이 성공하지 못하더라도 기본 부채는 계속 누적되고 어느 시점에서 집주인은 한도에 도달하게 된다.

주택 도시 개발부 (HUD)에 따르면 전체 임대 주택의 41%는 개인 투자자가 소유하고 있다. 즉, 집주인은 수개월 간의 미납을 견뎌내지 못하고 여전히 자신이 처리해야 하는 비용을 감당할 수 없게 된다.


Covid-19가 널리 퍼지기 전에 번잡한 대도시에는 처음으로 집을 구입한 사람들 중에는 모기지 상환을 위해 여분의 방을 임대한 사람들이 상당히 있다. 

그런데 이들은 모라토리엄이 시작된 후 세입자가 임대료를 내지 않아 모기지 상환에 어려움을 겪고 있다.


이들의 경우 퇴거 조치가 있어야만 새로운 세입자를 구하고 모기지 상환을 지속할 수 있다. 코로나 사태가 진행되는 동안 아무런 대책을 받지 못한 이들이 바로 이런 개인 임대자들이다. 심지어 임차인이 이사하는 즉시 집을 팔려고 하는 이들도 있고 다시는 집주인이 되지 않기로 마음먹은 이들도 있다.


캘리포니아의 경우 집주인이 임대료 구제를 신청할 수 있지만 임대료를 20% 면제해줘야 가능하다. 이는 거꾸로 임대인에 대한 역차별 논란을 일으키고 있는 상황이다.

작은 집주인이 고군분투하고 있는 상황은 대형 임대 기업과는 비교할 수가 없다.


도시연구소 (Urban Institute)에 따르면 소규모 개인 임대 부동산의 평균 임대료는 단독 임대, 중형 아파트 그리고 대형 아파트 건물의 중앙값보다 낮았다. 그리고 2018년에 2-4 가구 집주인의 중간 소득은 67,000 달러였다. 이 주택의 임차인은 주로 흑인과 히스패닉이며 다른 유형의 부동산 임차인과 비교할 때 가장 낮은 중간 가구 소득을 가지고 있다.


이런 개인 집주인에게 충분한 구제책이 제공되지 않으면 이미 제한된 저렴한 주택의 재고에 부담을 줄 수 있다.


집주인을 안정시키기 위해 가능하면 빨리 지원금을 배부하는 것이 중요하다. 

Covid-19로 주택 가격에 문제가 생겼고 임대 주택을 상당히 줄이면서 이 문제에서 벗어나면 이전보다 훨씬 더 나쁜 상황에 직면할 수 있다.

그럼에도 퇴거 모라토리엄은 곧 끝날 것으로 전망한다. 점점 더 접근 가능한 예방 접종으로 인해 퇴거 명령 연기에 대한 정당성도 낮아졌다.


퇴거가 급증하더라도 지난 1년 동안 퇴거가 예년보다 현저하게 감소한 상황을 참작해야 한다고 주장하기도 한다. 

그러나 연방 정부의 정책은 전례가 없지만 수백만 명의 사람들을 수용할 자금이 이미 할당되었음에도 불구하고 배부가 되지 않아 퇴거 사태를 초래한다면 정부의 대응 능력에 책임이 돌아갈 수밖에 없다.



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