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2022년 주택 시장 전망은?

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2022년 주택 시장은 주택 매매와 가격이 2021년보다는 축소된 모델이 되는 경향이 있을 것으로 전망된다. 

즉, 비정상적으

로 뜨거운 시장의 분위기가 이어지는 가운데 주택 가치가 올해처럼 급격하게 상승할 가능성은 줄어들고 경쟁자는 있으나 훨씬 덜 강할 것으로 보인다. 

주택 구매 경쟁이 다소 느슨한 이유는 모기지 이자율이 상승해 주택 구매를 주저하게 되고 미루게 될 것이기 때문이다.


갑자기 발생하는 비용을 예상하고 수축하기 시작하기 때문에 이것을 주택 거품이라고 부르지는 않는다. 다만 주택 가격 상승폭의 둔화는 거주 목적의 주택 구매자에게는 작은 위안이 될 수 있다. 


새로운 주거를 찾는 일과 집을 팔기 위해 벌이는 판촉의 스트레스는 주택 구매자와 판매자 모두에게 과도한 우려를 가져올 수도 있다. 


앞으로 12개월 동안 감정이 특히 과도하게 작동하지 않도록 이성적으로 대처하는 것이 현명하다. 즉 판매자는 지나친 우려 속에 매물을 내놓을 필요도 없고 구매자 역시 모기지 이자율에 지나치게 집착하지 말고 주어진 여건에 따라 주택 구입에 임하는 것이 중요하다.


낮은 폭으로 주택 가격 상승세 이어가

주택 가격은 여전히 오름세를 지속하겠지만 올해처럼 급등하지는 않을 것으로 보인다.

주택 가격은 2021년에 거의 20% 급등하는 광풍을 겪었다. 전국부동산중개인협회 (NAR)의 정보에 따르면 현재 평균 거주 비용은 전년 대비 두 자리 수로 2021년 내내 증가했다. 


그리고 가장 높은 중간 가격은 2021년 6월에 기록한 362,800 달러인데 2021년 1월의 중간 가격보다 거의 60,000 달러 상승했다. 

그 후로 계속 가격은 오름세를 보였지만 상승세는 둔화되는 모습을 보였다. 


이는 팬데믹으로 인한 주택 구매 열풍이 서서히 진정세를 보이는 것으로 분석할 수 있다. 새로운 변이로 인해 팬데믹이 더 강화될 것이란 우려도 있지만 이로 인해 주택을 비정상적으로 매입하는 광풍은 없을 것이다. 


도시는 물론 외곽 지역 모두 자리를 잡아가고 있기 때문에 안정적인 거래를 통한 정상 수준으로 균형을 잡게 된다. 

이에 따라 패니 매 (Fannie Mae)는 주택 가격이 12개월 동안 7.4% 증가할 것으로 예상하고 프레디 맥 (Freddie Mac)은 7%로 예측하고 있다. 


또한 모기지은행협회 (MBA)는 5.2% 상승을 예상하는 반면 전국부동산중개인협회 (NAR)은 전년 대비 2.8%의 상승을 예상한다. 

이를 종합하면 대략 2022년에 주택 가격이 6% 증가할 것으로 예상된다.


이것은 2021년 10월에 기록한 중간 가격 353,900 달러에서 2022년에 375,100 달러 수준의 잠재적인 가치로 나타날 것으로 예상할 수 있다. 

가격 상승이 느려지더라도 현재 거주 비용 중앙값이 400,000 달러에 근접한다는 것은 장기적으로 우려되는 부분이다.


주택 가격의 상승 둔화가 재고가 증가하기 때문에 기인하는 것이 아니라 잠재 소비자가 예상하는 가격 부담이 커져 수요가 약화될 것으로 예상되는 데 기인한다. 

잠재 구매자가 가격 부담이 커질 것으로 예상하는 이유는 다름아닌 모기지 이자율의 상승이다. 


또한 처음 주택을 구입하는 사람들은 이미 시장에서 점점 더 높은 가격이 매겨지고 있는 것에 부담을 안고 높은 가격으로 인해 주택을 살 수 있는 사람들의 비율이 수년 만에 처음으로 30% 미만으로 떨어졌다. 

이처럼 주택 가격 상승의 둔화는 수요의 감소 때문이다.


이와 더불어 모기지 대출 비용에 큰 부담을 느끼지 않는 사람에게 유리한 높은 가격대의 주택 매매가 수요에서 계속 우위를 점할 것이라고 본다. 


이는 주택 판매자가 리스팅 가격을 높이는 효과로 나타날 수도 있다. 

그럼에도 인구 통계학적 이유로 주택 수요는 당분간 강세를 유지할 것이므로 주택 가격의 둔화폭은 크지 않을 전망이다. 


모기지 이자율은 3% 중반대

모기지 이자율은 2020년 말에 2.66%라는 최저치를 기록한 후 30년 고정 모기지 이자율은 2021년 초에 상승했지만 이후 12개월 동안 3% 아래를 맴돌았다. 


주요 금융시장 전문가들은 3% 미만의 모기지 이자율이 2022년에 빠르게 다시 한 번 나타날 가능성은 낮고 반대로 크게 증가할 가능성도 낮다고 본다. 

이는 이미 예상된 바와 같이 천천히 상승할 것임을 보여준다. 이는 연준의 금리 인상 기조에 따른 합리적인 전망에 기인한다. 


모기지 은행가 협회 (Mortgage Bankers Association)는 대출기관의 과도한 측면을 반영하듯 2022년 말까지 모기지 이자율이 4%에 이를 것이라고 예측한다. 

가장 보수적인 전망으로 페니 매 (Fannie Mae)는 30년 고정 모기지 이자율이 2022년말에 평균 3.4%가 될 것으로 예상했다. 


프레디 맥 (Freddie Mac)과 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)은 모기지 이자율이 2022년까지 꾸준히 증가할 것이라고 예측하면서 1분기 평균 3.33%, 4분기에는 3.7%를 기록할 것으로 보고 있다.


이런 합리적인 상승 전망은 모기지 담보부 증권과 재무부 채권 구매를 축소함으로써 시장 자금 지원을 천천히 완화하려는 연준의 계획을 감안할 때 믿을 만한 전망치다. 

오랫동안 기다려온 연준의 정책 기조 전환으로 인해 시장 관측자들은 이미 2021년 하반기부터 이자율 인상을 기대하고 있었다. 


그러나 시장은 변덕스럽고 인플레이션, 고용과 실제로 전염병에 대한 불확실성으로 인해 연준의 계획조차도 2021년 말까지 명시적으로 제시되지 않았다. 

 모기지 이자율의 상승은 주택 구매자에게는 장기적인 주택 비용의 증가를 의미한다.


모기지 상환액이 늘어나기 때문에 주택 감당 경제성이 떨어지고 이는 주택 시장에서 상당수가 철수하는 것으로 나타난다. 

주택 수요의 둔화는 부분적으로 모기지 이자율의 상승에 기인한다고 볼 수 있다.


주택 가격의 급등은 주택 소유자에게 에퀴티 상승에 따른 자산 가치 상승 효과를 가져왔다.

2021년 내내 주택 가치가 상승한 덕분에 많은 집주인이 상당한 에퀴티를 유지하고 있다.  

주택 가치에서 모기지에 대해 빚지고 있는 금액을 뺀 금액이 주택 자산인 에퀴티 가치다. 

대부분의 소유자에게는 이것이 집을 그대로 유지하고 업그레이드하는 것에 이전보다 더 흥미를 가지게 만드는 요인이 될 수 있다. 


이는 주택 재고가 급격히 늘어나지 않는 이유가 된다.

리노베이션을 시도하는 소유자의 경우 이자율의 인상이 본질적으로 현금 인출 재융자, 주택 에퀴티 인출 또는 주택 신용 대출을 억제하지는 않을 것으로 보인다. 


전반적으로 모기지 분석 회사인 블랙나이트 (Black Knight)는 주택 소유자가 약 9조 1,000억 달러의 에퀴티를 보유하고 있다고 추정한다. 

6조 달러 이상의 에퀴티는 신용 점수가 760점 이상인 가계에 속한다. 


그리고 상승한 이자율이 재융자를 훨씬 덜 매력적으로 만들 수 있음에도 불구하고 많은 소유자는 여전히 재융자의 이익을 얻을 수 있다.

2021년 10월 기준으로 약 1,150만 명의 소유자가 재융자하고 이자율을 최소 0.75%까지 낮출 수 있다.


주택 구매 여전히 쉽지 않아

시장에 나와 있는 현재 부동산의 재고는 2021년 내내 증가했지만 그럼에도 불구하고 균형 잡힌 시장 수준에 가깝지 않을 만큼 충분하지 않았고 낮게 유지되었다. 

적정 재고 수준은 6개월 거래 물량이며 이 경우 시장은 소비자에게 유리하게 바뀐다. 

6개월 미만의 재고 수준은 판매자에게 유리한 시장이다. 


2021년 10월에 단 2.4개월 분량의 재고가 제공되어 판매자에게 유리한 시장이 지속되면서 가격이 상승했다.

이로 인해 무엇보다도 합리적인 가격이 책정된 주택은 찾기가 훨씬 더 어려워진다. 부족한 제고가 주택 가격을 상승시키기 때문이다. 


미국 대도시 100곳의 거주 비용을 조사한 결과 2020년에 가구 소득이 중간 수입의 50~80%이면 대도시 중 39곳에서만 주택을 구입할 수 있었다. 

2021년에는 합리적인 가격의 다양한 대도시 지역은 20개로 줄었다.


이자율과 비용이 들쑥날쑥하면 더 느린 템포에도 불구하고 시장의 끝자락에 있는 소비자들은 더 이상 시장에 머물지 못하고 내몰리게 된다.

 반면 판매자는 재고 부족의 이득을 최대한 누리려고 할 것이다.

재고가 너무 적기 때문에 대부분의 판매자는 리스팅 가격을 높일 수 있다. 

이는 인기있는 시장에서는 유효하겠지만 그렇지 못한 지역에서는 조정 국면에 접어들고 리스팅 가격보다 낮게 낙찰될 가능성이 높다. 


그래서 정확한 가격을 제시하는 판매자는 여전히 10일 이내에 계약이 가능하지만 일반적인 판매자들은 여전히 페인트, 정밀 청소, 주요 수리 문제를 해결하는 등 전통적인 판매를 위해 집을 준비해야 한다. 


소셜 미디어가 주택 시장의 공식 지표는 아니지만, 분노에 찬 밈, 멍한 틱톡, 비꼬는 트윗을 원하는 것은 주거 소비자, 특히 소유주가 되기를 바라는 밀레니얼 세대와 Z세대 소비자가 주택 구입에 지쳐가고 있다는 것을 보여준다. 


이것은 특정 개인의 금전적 선택에 관한 것이 아니라 현재 인구 통계와 함께 템포를 유지하는 합리적인 가격의 주택을 제공하지 못하는 시장에 대한 불만과 시정 요구가 담긴 것이라 할 수 있다. 

그리고 많은 잠재 구매자들이 부동산을 구입하기를 희망하고 있지만 일부는 검색을 포기하고 있는 데 적극적으로 주택을 찾는 잠재 소비자의 활동이 2분기 이후 감소했다. 

이는 앞으로도 주택 구매 활동이 조금씩 저조해질 것으로 예상되는 대목이다.


결과적으로 판매자들은 점점 탐욕스러워지고 구매자들은 점점 더 현실적인 모습을 보일 것으로 전망된다. 

내년에는 주택 가격이 오를 수 있고, 모기지 이자율도 오를 수 있으며, 재고가 늘어날  수 있지만 예측할 수 있는 한 가지 확실한 것은 사람들은 계속해서 여건이 되면 주택 구매를 하려고 한다는 사실이다.




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