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내년에 집을 사려고 한다면...

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내년에 집을 사려고 한다면 저축을 준비하고 시장에 진입해서는 신속하게 행동해야 한다.

주택 시장은 지난 18개월 동안 매우 뜨거웠다. 구매자는 때때로 감정, 검사 또는 거래를 성사하기 전에 집을 직접 보는 것과 같은 많은 전통적인 프로세스의 일부를 건너뛰는 선택을 하기도 했다. 물론 이것은 별로 권장하는 일은 아니다.


전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 팬데믹 기간 동안 현재 시장의 24%를 차지하는 현금 구매가 새로운 표준이 되고 있다. 

이로 인해 많은 구매자가 입찰이 수락되기 전에 여러 주택에서 낭패를 보기도 한다.


상황이 예전만큼 미친 것은 아니지만 가격은 여전히 하늘을 찌를 정도로 높고 재고는 턱없이 적으며 주택은 여전히 빠르게 팔려 나가고 있다. 

이런 추세는 2022년까지 가격이 다소 완만한 가운데 계속될 것으로 예상된다.


매우 타이트한 재고와 주택 시장의 과도한 투자자들의 활동으로 인해 가격이 계속 상승하고 있다. 이익이 떨어지고 있는 동안 주택 폭락 당시와 같이 가격이 급격하게 하락하지는 않을 것이다. 수요와 공급의 펀더멘털은 여전히 비싼 시장을 뒷받침한다.


시장은 수십 개의 경쟁 입찰, 가격 인상 조항으로 인해 특히 처음 집을 사려는 사람들에게 어려움을 줬던 연초 이후 조금식 냉각되었다. 

주택 소유자는 향후 6개월 이내에 집을 팔 준비를 하고 있으며, 이는 비정상적으로 활동적인 겨울 시즌이 되고 있음을 암시한다.


모기지 금리 상승도 가격에 영향을 미치고 있다. 최근 30년 고정 모기지 평균 이자율은 8월 초 2.78%로 최저치를 보였다가 꾸준히 오르기 시작했다. 


잠재적인 다른 주택 구매자와의 경쟁에서 앞서기 위해서는 물론 가능한 한 많은 돈을 모으는 것이 중요하고 오퍼를 하기 전에 옵션을 조사해야 한다. 

그러나 내년에 집을 사려고 한다면 명심해야 할 다른 4가지 기본 사항이 있다.


1. 신용 점수 향상

좋은 신용 점수는 주택 구입자에게 모기지 지불에 대해 한 달에 수백 달러를 절약할 수 있으며 대출 기간 동안 잠재적으로 수만 달러를 절약할 수 있다.

신용 점수가 높으면 대출 기관은 대출 상환 능력에 대해 긍정적으로 평가하게 된다. 


신용 점수가 높을수록 모기지 은행이 기꺼이 줄 이자율은 낮아진다. 

특히 모기지 대출은 대부분의 일반 사람들이 받을 수 있는 가장 큰 액수의 대출이다. 높은 신용 점수는 궁극적으로 돈을 절약할 수 있다.


파이코 (FICO) 신용 점수는 모기지 대출 기관에서 가장 일반적으로 사용하며 300에서 850 사이다. 

700에서 749 사이는 일반적으로 "양호"로 간주되는 반면 650에서 700까지는 "보통"이다.


우수한 점수는 750점 이상이다. 연방준비제도이사회에 따르면 2019년 1분기 모기지 자격이 있는 주택 구매자의 중간 신용 점수는 759점이었고 75%는 700점 이상을 보였다.

집을 사기 위해 700점 이상의 점수가 필요하지는 않지만 일반적으로 신용 점수가 높을수록 더 나은 모기지 이자율과 대출 옵션이 제공된다. 


신용 점수를 높이면 얼마나 절약할 수 있는지 얼마든지 알아볼 수 있다.

모기지 이자율을 낮추고 대출 기관의 승인을 받으려면 가능한 한 시간을 내어 신용 점수를 높이도록 해야 한다.

청구서를 제때 전액 지불하고 신용 이용률을 낮게 유지하는 데 집중하면 신용 점수를 올릴 수 있다. 


모기지 대출 신청에 있어 신용 점수의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 신용 점수는 대출 기관이 가장 중요하게 생각하는 것 중 하나다.

최고 낮은 이자율을 얻기 위해 완벽한 850이 필요하지는 않지만 점수가 높을수록 좋다. 


물론 500보다 낮은 점수로 모기지를 얻는 게 불가능한 것은 아니다. 그러나 대출 기관은 이 경우 더 위험하다고 생각할 것이고 따라서 이자율은 훨씬 더 높아진다. 

신용이 없는 사람들은 모기지를 받기 위해 괜찮은 점수를 가진 공동 서명자가 필요하다.


2. 다운페이 조건 조사

집을 사려는 사람은 계약금을 내기 위해 돈을 마련해야 한다는 것을 알고 있다. 

경험상 최소 20%는 다운을 넣어두는 것이 바람직하다. 그러나 많은 주택이 현금으로 거래되는 경우가 많기 때문에 구매하려는 위치에 따라 잠재적으로 20% 이상을 모아야 할 수 있다. 


20%의 계약금이 부담스러워 보일 수 있지만 여기에는 한 가지 큰 이점이 있다.

이보다 적은 비율의 계약금은 기본 모기지 보험 (PMI)의 적용을 받는다.

이 비용은 모기지 지불금에 추가되어 실효 이자율을 높이게 된다. 기본 모기지 보험 (PMI) 비용은 다양하지만 일반적으로 보험료는 10만 달러를 빌릴 때마다 매월 30 달러에서 70 달러 사이다. 


모기지 융자 약 50만 달러를 받는다면 월 150에서 350 달러까지 내야 하므로 적지 않은 부담이 된다. 그러나 계약금을 위해 비상 저축을 활용하지는 말아야 한다. 

비상 사태에 대비해 최소 3개월의 순 급여를 저축하는 것은 여전히 매우 중요하다. 하지만 모든 것을 스스로 할 필요는 없다.


첫 주택 구입자를 돕기 위한 연방, 주 그리고 지역 프로그램이 많이 있다. 

프레디 맥 (Freddie Mac)의 홈 파서블 (Home Possible)은 저소득 차용자들이 최저 3% 다운으로 집을 살 수 있도록 도와준다.


거주하는 주에서 계약금 지원 프로그램을 검색할 수 있다. 대개 적격 구매자에게 계약금 지원을 제공하는 주 정부 주택 금융 기관이 제공하는 지원 프로그램이 있다.

도시 연구소 (Urban Institute)에 따르면 전국적으로 수천 개의 프로그램이 있다. 

그들은 종종 소득에 따라 제한되며 임계값은 주, 카운티 그리고 도시에 따라 다르다. 


이 목록은 주별로 프로그램을 분류하며, "[주] + down payment assistant (support) program” 계약금 지원 프로그램으로 검색해 해당 지역에서 더 많은 정보를 찾을 수 있다. 

교사, 소방관 또는 재향 군인과 같은 특정 직업에 맞춘 프로그램도 있다.


그리고 계약금 지원 프로그램을 사용하면 잠재적으로 경쟁력이 떨어질 수 있다. 주택 판매자가 이를 번거롭게 여기고 받아들이지 않으려는 경향이 있다는 점을 미리 감안해야 한다.


3. 시장에 들어서면 민첩해야

재고 부족으로 주택이 계속 빠르게 팔려 나가고 있다. 

돈이 준비되었고 융자 받을 준비도 마쳤다면 시장에 진입하기 위해 주택 검색을 꾸준히 해야 한다. 그리고 마음에 드는 집이 있다면 빠르게 움직여야 한다.


대부분의 최고의 주택 거래는 시장에서 하루 또는 몇 시간 밖에 지속되지 않는 경우가 많은 것이 요즘의 현장 분위기다. 

전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 11월 주택의 평균 시장 대기 기간은 17일이었다. 즉 17만에 집이 팔려 나갔다.


내년 또는 그 이상에 집을 구입할 때 곧 출시될 주택 매물 목록을 포함해 새로운 매물을 살펴보는 것이 중요하다. 

매물 검색을 꾸준히 매일 하면서 맘에 드는 주택을 항상 목록을 만들어 연락하고 집을 둘러볼 계획을 짜야 한다. 


집을 빨리 방문해야 의사 결정이 빨라지고 거의 즉시 제안을 할 것인지 판가름 난다. 그리고 평소에 원하는 지역과 가격대를 미리 정해 놓고 전략적으로 원하는 타겟 주택을 집중적으로 공략해야 한다. 

모든 조사와 준비를 미리 해야 집을 사기 덤벼들 수 있고 겁나지 않고 즐거울 수 있다.


4. 서두르다 초과 지불 말아야

경쟁력 있게 집을 구매하되 여전히 신중해야 한다. 

빨리빨리 사야 한다는 조급한 마음에 턱없이 높은 가격을 오퍼해 집을 산 잠재 구매자도 있다.

이른바 포모 (FOMO: fear of missing out, 나만 혼자 제외될 것 같은 조급함) 구매 현상이다.


주택 소유자가 되고자 하는 욕망에는 현재 시장에서 구매하는 데 잠재적인 어려움을 겪을 만한 가치가 있는지 신중하게 기다릴 마음의 있는지 고려해야 한다. 

상황이 빠르게 개선되지 않을 수 있으므로 시장의 보이지 않는 손은 결국 균형을 맞추기 위해 느리고 서서히 작동하게 된다. 


경쟁이 진정되고 가격이 안정되며 최소한 느린 속도의 가격 급등이 멈추고 더 많은 주택이 시장에 나오게 된다. 

구매를 최소한 1~2년 미루면 더 많은 계약금과 선택할 수 있는 옵션을 절약할 수 있는 시간을 벌 수 있다는 점도 고려해야 한다.


현재 주택 가격은 잠재 주택 구매자가 시장에 발을 담그면 어떤 결과를 보게 될지 알게 해주지만 실제 판매 가격보다 수치로 나타나는 변동은 적다.


이는 실제 주택시장 현장에서는 훨씬 더 높은 가격으로 거래가 움직이고 있는 추세를 보게 된다. 투자자는 그 어느 때보다 집을 확보하기 위해 전액 현금 오퍼를 하고 있다.


주택 구입은 자신의 재정적 여력을 감안하고 시장에서 선택의 폭이 넓고 가격도 안정적인 추세에 진입했을 때 구입하는 것이 가장 현명한 주택 구입 결정이라 할 수 있다.



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