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팬데믹 2년 후 주택 시장은?

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세계보건기구 (WHO)가 공식적으로 코로나바이러스 대유행으로 팬데믹을 선언한 지 2년이 되었다. 이후 주택시장이 얼마나 급격하게 변했는지 살펴보면 평소와 매우 다른 행보를 보인다. 


주택 구매자가 선택할 수 있는 주택은 절반으로 줄어들었다

시장에 나와 있는 주택 수는 약 456,000 채로 2년 전보다 49.9% 감소했다. 2020년 당시에는 91만 채 수준이었다. 원격 근무와 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 기간 동안 상당수가 이사를 했고 2008년 신용 위기 이후 시작된 주택 부족이 심화되었다. 구입할 수 있는 주택이 거의 없는 상황에서 주택 사냥꾼들은 치열한 입찰 전쟁을 벌여 가격이 급등했다.


집값은 2년간 34% 더 비싸졌다

주택 중간 가격은 369,000 달러로 2년 전의 276,000 달러보다 33.6% 상승해 사상 최고치를 기록했다. 이는 주택 가격이 약 10% 상승한 이전 2년 (2018~2020년)보다 훨씬 더 큰 폭으로 증가한 것이다.


리스팅 가격 이상으로 판매되는 주택의 비율이 두 배로 증가했다. 주택 구입자들은 경쟁자들을 이기려고 정가 가격 이상으로 지불할 가능성이 두 배나 되고, 이것이 집값을 그렇게 높게 만든 이유 중 하나다. 전국적으로 주택의 46.3%가 호가 이상으로 판매되어 2년 전의 21.8%보다 늘었다. 


일부 입찰자는 낙찰을 위해 상당한 프리미엄을 지불하고 있다. 최근 레드핀 (Redfin) 분석에 따르면 올해 현재까지 약 6,000 채가 10만 달러 이상 호가 이상으로 팔려 지난해 같은 기간 2,241 채에서 증가한 것으로 나타났다.


어느 에이전트에 따르면 고객 중 한 명이 리스팅 가격 650,000 달러보다 80,000 달러 높은 가격에 오퍼를 넣었다. 그런데 이 집은 45개의 오퍼를 받았고 그 중 10개는 800,000 달러를 넘는 가격을 제시했다. 


결국 이 집은 870,000 달러에 팔렸다. 에이전트에 따르면 요즘 집을 구매하는 사람들은 정가보다 최대 20% 높은 가격을 제시하고 있다. 


게다가 우발 사항 조건 (contingency claim)을 포기하고 타이틀 이전 비용도 부담하고 있다. 불행히도 모든 구매자가 가격에 맞출 재정적 여유가 없기 때문에 일부 사람들은 주택 시장에서 밀려나고 있다.


주택 판매 속도는 2배 빨라졌다

일반 주택은 25일 만에 팔려 2년 전 53일에서 절반 이상 빨라졌다.

2년 전 30%가 1주일 만에 팔렸으나 그 동안 44.7%의 주택이 1주일 이내에 팔렸다.


이 때문에 주택 구매자는 경쟁에 직면해 있는 것이 일반적인 현상이 되었다. 주택 구입을 위한 오퍼의 70%는 입찰 전쟁에 직면한 복수 오퍼다. 이는 2020년 4월의 33.4%에서 증가한 것으로 하나 이상의 경쟁 입찰을 받는 것이 점차 일반적인 현상이 되고 있다. 


주택 구매자의 거의 1/3이 이주를 고려하고 있다

전국의 잠재 주택 구매자의 32.4%가 다른 대도시 지역으로 이사할 것을 고려하고 있다.이는 이전 최고치인 2021년 1분기 31.5%에서 상승한 것으로 주택 구입자의 약 4분의 1이 이사를 고려하고 있던 대유행 이전보다 훨씬 높은 수치다. 


여기서 이사는 인근 지역으로 이사하는 것이 아니라 다른 도시로 떠난 것을 말한다. 기존에 살던 도시를 떠나는 이유는 가격 때문이다. 원격 근무 탓에 가격 부담이 줄어 맘 편히 다른 도시에 갈 결정을 할 수 있게 된 덕택이다.   


가장 인기 있는 지역은 마이애미, 피닉스, 탬파, 새크라멘토, 라스베이거스 등지다. 상대적으로 저렴하고 따뜻한 비교적 규모가 있는 대도시로 분류된다. 일반적으로 사람들이 더 저렴한 가격과 더 많은 공간을 찾아 값비싼 해안 지역을 떠나 선벨트 (Sun Belt)에 이사를 온 것이다. 


이 때문에 특히 팬데믹 기간 동안 높은 인기를 얻었다. 샌프란시스코, 로스엔젤레스, 뉴욕, 시애틀, 워싱턴 DC는 1월에 집을 구입하려는 사람들이 가장 많이 찾는 도시였다.


모기지 이자율은 이전 수준으로 다시 돌아왔다

모기지 이자율은 사상 최저 수준으로 급락한 후 전염병 이전 수준으로 돌아왔다.

프레디 맥의 최신 데이터에 따르면 모기지 이자율은 2021년 1월 사상 최저치인 2.65%를 기록한 후 팬데믹 이전 수준을 회복했다. 


2022년 3월 첫째 주 동안 30년 고정 모기지 평균 이자율은 3.76%였다. 이는 2년 전 3.29%에서 상승한 것이며, 전염병의 초기 징후가 이미 모기지 이자율에 하향 압력을 가하기 시작했을 때이다. 


모기지 이자율은 2021년 말에 급격히 오르기 시작했지만 최근 몇 주 동안 러시아의 우크라이나 침공으로 세계 금융 시장이 흔들리면서 약간 떨어졌다. 


전반적으로 이자율은 아직은 역사적 저점에 가깝다. 이에 비해 평균 30년 고정 모기지 이자율은 2007년 7%에 가까웠고 1980년대에는 18%를 넘었다.


세컨드 홈 구매 거의 배 가까이 증가했다

세컨드 홈 시장은 급성장하고 있다. 집 한 채 더 마련하려는 주택 구매자 수요는 1월의 팬데믹 이전 수준보다 87% 증가했다. 이는 1년 만에 가장 높은 수준이며 2020년 9월의 기록적인 90% 증가에 약간 못 미치는 것이다. 모기지 이자율이 급등하면서 두 번째 주택 수요가 둔화되고 있음을 주목할 필요가 있다.


대유행 전과 팬데믹 기간 동안 세컨드 홈 수요를 비교하면 많은 부유한 사람들이 붐비는 도시를 탈출하기 위해 휴가용 부동산을 구입했다. 


이 때문에 팬데믹 기간 동안 세컨드 홈에 대한 관심이 급증했다. 또한 일부는 휴가용 부동산이 아닌 풀타임 거주용으로 두 번째 주택을 구입해 기존 주택을 임대하는 동안 살았다.


일부 도시에서는 주택 소유자들이 집을 다시 살 수 없을 것을 우려해 매물을 내놓지 않고 있다. 새 집을 찾았을 때, 많은 사람들이 급증하는 임대 시장에서 돈을 벌 수 있다는 것을 알았기 때문에 여전히 이전 집을 유지하고 있다.


연준 금리 인상 계기로 둔화될 듯

캐이스-쉴러 주택 가격 지수 (S&P CoreLogic Case-Shiller housing price index)에 따르면 2021년 주택 가격은 거의 19% 급등했다. 


그리고 전문가들은 1년 동안 가격 상승이 이어질 것이라고 말한다. 일부는 두 자릿수 상승을 예측한다. 실제로 질로우 (Zillow)의 보고서에 따르면 집값은 2021년 12월에서 2022년 12월 사이에 16.4% 증가할 것으로 예상했다. 


골드만 삭스 (Goldman Sachs)는 10월에 주택 가격이 2022년까지 16% 상승할 것으로 예측했고 페니 매 (Fannie Mae)는 주택 가격이 올해 내내 11.2% 상승한 후 2023년에 완만하게 상승할 것이라고 했다. 


반면, 주택 거래 종사자인 전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)는 2022년 말까지 주택 가격이 5.7% 상승할 것으로 예상하고 리얼터 (Realtor.com)은 2022년에 2.9% 증가할 것으로 예측한다. 


그런데 여러 변수가 생겼고 주택 가격 상승세는 다소 꺾일 것으로 봐야 한다. 무엇보다 인플레이션이 가장 큰 걸림돌인데 석유 가격의 폭등으로 인한 오일 쇼크가 나타나면 주택 가격은 잠잠해질 수밖에 없다.


봄 구매 시즌이 시작되면서 공급이 부족해짐에 따라 가격이 올랐고 동시에 인플레이션 우려와 모기지 이자율도 올랐다.


우크라이나 사태가 반영되는 3월 실적은 5월에 나타나므로 본격적인 주택 시장의 성수기인 여름에는 오일 쇼크에 직접적인 영향을 받게 된다. 


다행히 전쟁이 종식되더라도 인플레이션은 당분간 지속될 전망이므로 여름 시장까지는 물가 상승 압박에 놓이게 되고 모기지 이자율은 계속 오름세를 보이게 된다.

이런 상황에서 최소한 두 자릿수 주택 가격 상승은 이제 더 이상 보이지 않을 것으로 판단된다.


이번 주에 연준이 이자율을 올림에 따라 모기지 이자율에 대한 전반적인 분위기가 상승 국면으로 결정될 가능성이 높다. 즉 모기지 이자율에 따른 주택 구입 동기는 거의 사라지게 된다. 팬데믹 2년이 되면서 엔데믹으로 접어드는 시기에 돌입하고 있다. 


이는 주택 시장이 보여준 팬데믹 기간 동안의 페닉 바잉 (panic buying)이 어느 정도 사라지는 것을 말하며 팬데믹 효과도 거의 막바지에 접어드는 것을 의미한다. 


연준이 금리를 올리는 것은 인플레이션을 진정시키려는 것이 목적이지만 주택 시장을 다시 정상화하는 데 효과를 가져올 전망이다.    




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