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주택가격, 폭등 가능성 높다

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트럼프 정부 모기지 규제 대폭 완화, 

주택 재고 부족도 한 몫


주택시장 성장을 위해서는 시장 전반에 걸쳐진 불확실성을 하루빨리 걷어내는 것이 급선무라는 지적이 계속되고 있다. 


도날드 트럼프는 전체 규제의 75%를 없애겠다고 공언하면서 주택시장 규제장치 철폐에 대한 기대감이 높아지고 있지만, 정치권에서는 갑론을박만 벌어지고 있다. 

트럼프 행정부는 주택 뿐만 아니라 경제 전체에 대한 규제의 원흉으로 도드-프랭크 월스트릿 개혁법률을 지목하며, 법률 폐지를 벼르고 있다. 


주택 시장에 대한 규제는 사실상 모기지 규제로서, 도드-프랭크 법률은 대형 금융기관의 모기지 자본 건전성 규제 등으로 시장 진입 요건을 강화했다.


이 법률을 근거로 버락 오바마 대통령이 창설한 연방소비자금융보호청 CFPB는 융자요건 규제인 TILA-RESPA와 융자자 소득대비부채비율 규제 등 주택 모기지 소비자 시장을 직접 규제하고 있다. 



CFPB는 또한 연방도심주택개발부 HUD와 함께 주택모기지 보증시장의 90% 이상을 장악하고 있는 국책모기지기관 프레디 맥과 페니 매이를 지배하고 있다. 


이들 국책모기지기관은 모기지 도매 금융과 모기지 소매 금융을 통해 걸러진 시중은행 모기지를 보증제도를 통해 최종적으로 규제하는 역할을 맞고 있다. 


만약 트럼프가 주택모기지 규제의 75%를 허물어낸다면 아들 부시 행정부 당시 융자신청자의 재정사정을 전혀 감안하지 않는 노닥 모기지(No-doc mortage) 시대보다 융자 얻기가 더 쉬워질 것이라는 예상이 나오고 있다. 

주택마련은 아메리칸 드림의 첫걸음이지만, 주택위기를 겪으면서 아들 부시 행정부 당시 69,.2%에 달하던 주택소유율이 현재 62.9%로 최저수준을 기록하고 있다. 

미국인의 실질 소득이 최근 3% 이상으로 증가하는 상황에서 모기지 규제가 사라져 아들 부시 행정부 때보다 훨씬 더 융자조건이 완화될 경우 주택수요는 그 어느 때보다 커질 수 있다. 
현재 대부분의 전문가들은 주택시장 규제완화는 시간문제로 보고 있다. 

공화당이 한목소리로 도드-프랭크 법률 폐지를 주장하고 있으며, 트럼프의 75% 규제개혁에 맞춰 마이크 펜스 부통령이 “내가 할일은 이 일을 말끔히 해내는 것”이라고 다짐하고 있다. 
트럼프는 월스트릿의 호응을 이끌어내기 위해서라도 도드-프랭크 법률을 와해시킬 필요성을 절감하고 있으며, 오바마가 만든 CFPB를 오바마의 유산으로 보고 있는데, 특히 오바마로부터 5년 임기를 보장받은 리차드 코드레이 CFPB 청장을 눈엣가시처럼 여기고 있다. 

공화당 내부에서는 CFPB가 조만간 없어질 것이라는 얘기가 나오고 있다. 
국책모기지기관은 융자납부자가 모기지를 납부하지 못할 경우 그 손실을 떠안는 조건으로 모기지보증보험을 수취하는데, 주택시장이 안정화되면서 연체율이 내려가 천문학적인 이익을 가져다 주고 있다. 

트럼프 행정부는 국책모기지 기관의 규제를 푼다면 모기지 보증이 더 늘어, 재정수입확대에 기여할 수 있다고 생각하고 있다. 

고위험 모기지를 민간시장에 양도함으로써 민간금융시장 활성화에도 기여할 수 있다고 생각하고 있다. 

하지만 문제는 주택 공급으로, 날씨로 따지자면 극심한 가뭄으로 땅이 갈라질 정도다. 
주택시장 분석기관 Pro Teck가 지역별 주택시장 액티브 리스팅을 분석한 결과, 올해 주택 재고는 훨씬 더 줄어들 것으로 보인다. 

일반적으로 주택재고 공급량을 따질 때 재고소진기간 MRI(Months of Remaining Inventory)로 표현한다. 

주택은 가격이 높아진다고 공급량이 빠르게 늘 수 없는 매우 비탄력적인 재화로, 지역별로 적정재고 수준을 유지하느냐가 관건이다. 

전문가들은 대체로 주택시장이 균형을 찾으려면 주택시장의 액티브 리스팅이, 시장의 주택 수요를 6개월 이상 감당할 수 있어야 한다고 보고 있는데, 현재 전국 주택시장의 MRI가 6개월 이하인 곳은 86.24%로, 재고부족으로 몸살을 앓았던 1년전의 77.25%보다 더 많아졌다. 

워싱턴과 뉴욕 지역 등 MRI가 3개월 미만은 곳은 12.70%에서 20.63%로 60% 이상 증가하는 등, 주택재고가 나날이 줄어들고 있다. 

낮은 융자문턱을 가볍게 타넘어 융자승인서를 받아들고서 시장에 진입한 주택바이어는 과거보다 크게 증가한 상황에서 예전보다 훨씬 줄어든 주택 재고로 인해 주택가격이 로켓을 달 수 있는 것이다. 

트럼프행정부는 신규주택 건설에 대한 규제를 혁파해 주택가격 상승을 막을 수 있으며, 주택가격이 상승하면 리스팅하는 셀러들도 늘어날 것이라고 전망하고 있지만, 올봄 주택 성수기 이전에 융자규제 철폐정책이 나올 경우, 당장 올해부터 주택가격을 잡기 힘들 정도로 가격이 뛸 것이라는 예상이 나오고 있다. 


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