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주택 시장, 어떤 변화 올까?

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주택과 모기지 시장의 동향은 코로나바이러스로 인한 폐쇄 명령으로 인해 완전히 방향이 달라졌다.

이는 치명적인 전염병이 모든 것을 좌우할 만큼 영향력이 가장 크고 다른 요인은 이것에 의존하는 것을 의미한다. 코로나바이러스가 경제 상황을 완전히 혼란에 빠뜨렸기 때문에 기존의 주택 시장의 트랜드는 변하는 모습을 보이고 있다.


한 해의 하반기도 첫 달이 지나가는 지금 대략 하반기의 추세를 알아야만 주택 시장에 발을 담근 이들은 계획에 따른 결정을 할 수가 있다.


전염병에 의해 변화된 세계에서 모기지 대출자와 주택 구매자 그리고 판매자가 올해 하반기에 직면하게 된 변화된 추세가 있다.

한마디로 코로나바이러스로 인해 시장이 뒤섞이거나 다소 악화되는 추세를 감안해야 한다는 점이다. 이를테면 연초에 모기지 금리가 크게 변하지 않을 것이라 전망했지만 3% 이하로 떨어지는 흐름이 당분간 지속될 것이란 사실이 이를 반영한다. 


1. 모기지 금리 안정적 하락

페니매(Fannie Mae), 프레디맥(Freddie Mac), 모기지 뱅커 협회 (Mortgage Bankers Association) 그리고 전국 부동산 중개인 협회 (National Reality of Realtors) 등 주택 관련 유력 기관들은 한결같이 모두 모기지 금리가 2019년 말에서 2020년 말까지 거의 변동이 없을 것으로 예측했었다. 

그런데 이들 기관은 하나같이 모기지 금리가 3% 아래로 떨어져 당분간 유지될 것으로 전망을 바꾸었다. 


2월부터 코로나바이러스가 전국으로 확산되면서 모기지 금리도 급락하는 추세를 보였고 금리의 차이가 커질 때마다 두려움과 불확실성이 사라졌고 오히려 하락을 기정 사실로 받아들이기 시작했다. 

30년 고정 모기지의 평균 이자율은 2월말 APR 기준 3.37%에서 펜데믹으로 인해 단 열흘 만에 거의 0.5% 포인트 급락했다.


3월에 반등한 후 모기지 금리가 다시 하락했는데 30년 고정 모기지의 4월부터 6월까지 평균 이자율은 APR 기준 3.35%를 기록했고 2019년 같은 기간의 APR은 4.24%다. 거의 1% 포인트에 육박하는 0.89% 포인트나 떨어져 모두의 예상이 빗나갔다.


2020년 남은 기간의 모기지 전망을 보면 페니 매 (Fannie), 프레디 맥 (Freddie), 모기지뱅커 협회 (MBA) 그리고 전국 부동산 중개인 협회 (NAR) 등 이들이 내놓은 평균 예측은 30년 고정 이자율이 2/4 분기에서 4/4 분기까지 약 0.1% 포인트 떨어질 것으로 보았다.

 

만약 이들의 추정이 맞는다면 모기지 금리는 10월부터 12월까지 평균 APR이 약 3.25%가 된다. 
그러나 7월 중순에 이미 전망한 이자율 수준보다 낮아졌기 때문에 30년 모기지 이자율은 훨씬 낮아져 4분기 평균 APR은 3% 아래로 떨어질 것으로 보인다.

2. 구매할 집 찾기 어려워 
주택 구매자는 매물 주택이 부족해 구입할만한 집을 찾기가 어려워지고 낮은 재고는 올해 말까지 계속될 것으로 예측된다.
2020년 5월에 판매할 기존 주택은 2019년 5월보다 재고가 거의 20%나 줄었다. 

주택 판매자는 건강상의 위험을 줄이기 위해 집을 떠나 다른 곳으로 가거나 낯선 사람이 자신의 집에 들어와 돌아다니는 것을 그만두기로 하고 매물 목록에 올리지 않았다.

올해 말까지 코로나바이러스가 계속 확산될 경우 주택 판매자는 잠재 구매자에게 주택을 개방하는 것을 꺼리고 주택 판매는 둔화될 것이 확실하다.
매물 부족은 구매자가 원하는 집이 많지 않아 거래를 줄어들게 하는 결정적인 요인이 된다.

3. 구매력 저하로 주택 판매 지연 
첫 주택 구입자에게 적합한 상대적으로 저렴한 가격의 주택이 부족해 시장 매매가 둔화될 조짐이다. 평균 주택 가격이 2.3% 상승했음에도 불구하고 기존 주택 매매는 5월에 전년 대비 30% 이상 급감했다. 
이는 주택 구매자의 소득보다 주택 가격이 빠르게 상승했음을 의미한다. 

주택 판매자와 구매자 모두 코로나바이러스의 대유행 동안 안전에 대해 우선으로 우려했고 많은 첫 주택 구매자는 주택 가격이 하락할 때까지 구매를 기다려야 하는지 결정하지 못했다.
전국 부동산 중개인 협회의 경제분석 책임자는 올해 남은 기간 동안 경제가 재개되면 주택 판매가 다시 증가할 것이라고 했다. 

그러나 증가하는 주택 수요를 충족시키기 위해서는 새로운 주택 건설이 견고히 뒷받침해야 한다고 덧붙였다. 그렇지 않으면 주택 가격이 너무 빠르게 상승해 사상 최저 수준의 모기지 금리에도 불구하고 첫 주택 구매자의 주택 구입은 많지 않을 것이다.
 경제 재개에 대해 낙관적이지 않다면 주택 매매는 다시 줄어들 수 밖에 없다.

타격이 심한 지역의 주택 소유자가 사회적 거리 두기를 유지하기 위해 주택 매물을 취소하면 주택 판매는 전국적으로 줄어들 것이 확실하다. 
2020년 5월에 판매된 신규 주택의 15%는 20만 달러 미만의 저렴한 주택으로 2019년 5월의 10%에 비해 판매 비율이 높았다. 
그러나 코로나바이러스의 대유행으로 인해 주택 착공 속도가 느려지고 있다는 점이 우려된다.

4. iBuyers는 계속 성장
iBuyer는 주택 거래에 대한 자동 오퍼를 요청할 수 있는 온라인 매매 프로그램이다. 
오퍼를 수락하면 회사는 일정에 따라 집을 있는 상태 그대로 (as is) 구매한 다음 수리하여 다시 판매한다. 
iBuyers가 사회적 거리 두기에 의한 격리로 인해 체계적으로 새로운 시장으로 확산될 것으로 보인다.

코로나바이러스 대유행 초기에 오픈도어 (Opendoor), 질로우 오퍼 (Zillow offer) 그리고 레드핀나우 (RedfinNow)와 같은 iBuyer는 일시 거래를 중지했으나 여름이 되자 다시 재개했다.
대부분의 iBuyer 회사는 새로운 시장으로 확장하겠다는 의지를 확인시키고 대부분의 경우 거래 성사시 현금 제공을 제안하고 있다. 현금 제공은 경제적 어려움에 봉착한 가구가 집을 팔도록 만드는 손쉬운 유인책이 된다.
이상은 흔히 볼 수 있는 것이지만 누구도 예상하지 못했던 새로운 추세도 나타나고 있다.

5, 재융자 붐
모기지 금리가 떨어지면서 재융자 물결이 지난 2월과 3월에 모기지 시장을 휩쓸었다.
대출 기관은 처리할 수 있는 규모보다 더 많은 재융자 신청을 받아야 했다. 
그들은 가급적 속도를 줄이지 않으면서 재융자 업무 작업량을 관리했다.

재융자 물결은 봄에 재융자 동기를 부여한 사람들이 가장 많아 유행하는 모습을 보였다. 
잠재적인 재융자 대상자가 줄어들고 있지만 금리가 조금이라도 더 떨어지면 당분간 재융자는 계속 늘어날 전망이다. 이자율의 차이가 많지 않으면 재융자할 동기가 많지 않다.

6. 주택 불안
코로나바이러스는 수백만 명의 정리해고를 초래했고 이로 인해 실업률은 2월 3.5%에서 4월 14.7%로 급증했다.
코로나바이러스로 인한 긴급 구재 지원책에 따라 전염병 관련 소득 손실로 고통 받는 주택 소유자에게 모기지 유예 조치를 제공했다. 

부동산 데이터 제공 업체인 블랙 나이트 (Black Knight)에 따르면 6월 30일 이후 약 450 만 명의 주택 소유자가 주택 담보 대출 유예를 계획했다.
연방 법률은 연방 정부가 지원한 모기지를 가진 아파트 건물에 임대해 사는 세입자를 위해 퇴거 모라토리엄을 포함한 임대 구제 대책을 제정했다. 이 보호 기능은 7월 24일에 만료되었고 추가로 연장하지 않으면 대규모 퇴거 사태에 직면한다.

주택 소유자는 연말까지 주택 모기지 대출 상환 유예를 요청할 수 있다. 
임차인은 퇴거 모라토리엄의 만료에 취약해 수백만 명의 사람들을 수용할 수 없게 될 가능성이 있다.

7. 3-D 홈 투어의 부상
3-D 홈 투어는 폐쇄 명령, 사회적 거리 두기 그리고 감염 두려움으로 인해 주택 판매자가 잠재적인 구매자가 자신의 집을 방문할 수 없게 되자 급증했다. 

집을 사려면 집을 둘러 보는 것이 원칙인데 전염병으로 인해 동영상으로 찍은 집을 둘러 보는 것으로 대체되었고 이는 급격한 수요 증가를 가져 왔다.
이 기술을 사용하면 낯선 사람의 집을 방문하지 않은 잠재 구매자가 구글 거리 보기(Google Street View)를 사용해 가상으로 집을 둘러볼 수 있다.

3-D 홈 투어는 주택 구매자가 사실상 여러 집을 가상으로 둘러보고 직접 방문할 주택 후보를 좁힐 수 있기 때문에 계속 인기가 높아질 것으로 전망된다.

이는 주택 매매가 온라인으로 진행되는 하나의 절차로 바뀌는 것을 의미하며 다른 절차도 이런 사회적 거리 두기에 의한 온라인으로 변하는 추세를 보이고 있다.


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