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미국 집값 계속 오르고 있다 

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현재 주택 시장은 정부 부양책과 코로나바이러스로 인한 저밀도 주택 차지하기에 힘입어 집을 사려는 사람으로 성황을 이루고 있다. 


하지만 이런 대열에 동참해야 할지는 다른 문제다. 기존 주택의 판매는 6월과 7월 사이에 24.7% 증가해 계절에 따라 조정된 연간 비율인 580만 채를 기록했다고 전국 부동산 중개인 협회가 발표했다. 이런 증가율은 기록적일 뿐만 아니라 판매량 역시 2006년 이후 가장 높은 수치를 기록했다.


코로나바이러스로 인해 전염병에 걸리지 않기 위해 전국의 시민들이 집에만 머무르면서 주택 매매가 기록적인 감소를 일으킨 지 불과 한두 달 만에 놀라운 전환이 이뤄졌다.

대체로 주택에 대한 높은 수요는 사람들이 잃어버린 시간을 보충하려는 목표를 가지고 있음을 보여준다. 많은 경제학자들은 현재 나타나는 주택 시장의 열기가 본질적으로 몇 개월간 연기된 주택 구입이 한꺼번에 나타나고 있는 결과라고 생각한다.


차압 주택을 판매하는 부동산 웹 사이트 옥션닷컴 (Auction.com)의 시장 경제 전문가는 주택 시장이 정부 부양책과 대유행에 따른 저밀도 주택으로의 이동으로 인해 최고 수준에 달하고 있다고 분석했다.

잠재적인 구매자는 이 최고치가 오래 지속되지 않을 것이라고 판단하고 재정적 능력과 의지에 영향을 미치는 주택 구입을 미루는 경향이 있다. 


그런데 상당한 금액을 지불해야 하는 주택 구입이 장기적인 요인에 기반을 두고 판단을 내리는 결정인지 확인할 수 있다면 주택 소유자로서의 성공을 위한 더 나은 위치에 있을 수 있다. 집을 구입한다는 것은 앞으로 30년 동안의 부채를 얻는 것이라는 사실을 염두에 두고 판단해야 한다.


그러나 주택 매매 실적이 기록적인 수준에 도달했음에도 불구하고 많은 사람들은 지금이 대부분의 사람들의 삶에서 가장 큰 재정적 결정을 내릴 적절한 시기인지 확신하지 못하고 있다. 

페니 매 (Fannie Mae)의 주택 구매 심리 지수는 7월에 -1.80% 감소했다. 이는 전국의 많은 지역에서 코로나바이러스 사례가 증가함에 따라 주택 구매 조건에 대한 사람들의 인식이 나빠졌기 때문이다.


주택 전문가들이 이 시점에 주택 구입 여부를 결정하기 위해 고려해야 할 요소로 세 가지를 꼽는다.

사상 최저치에 가까운 모기지 이자율 

금융 관점에서 볼 때 당장 집을 장만하려는 것은 생각할 필요도 없이 당연한 결정이다. 그리고 실제로 기록적인 모기지 저금리가 주택 판매 증가에 많은 기여를 했다.


원하는 것이 무엇이든 간에 현재의 낮은 금리로 인해 지출이 줄어들 수 있기 때문에 주택을 구매하기 좋은 시기다. 고정 금리나 변동 금리 둘 모두를 사용할 수 있으므로 구매자는 불과 몇 년 전보다 훨씬 더 많은 주택을 구입할 수 있게 되었다.

상당수의 경제학자들은 금리가 당분간 이 정도로 낮게 유지될 것으로 예상하지만 그다지 많이 낮아지지는 않을 것으로 전망한다. 


모기지 금리는 전염병과 그것이 경제에 미친 영향에 비례해 하락했다. 따라서 코로나바이러스에 대한 백신이나 치료법이 발견되면 이자율이 높아질 것이 확실하다.

대표적인 모기지 융자업체 랜딩트리 (LendingTree)의 수석 이코노미스트는 이자율 하락을 보장할 수 없기 때문에 주택 구입 경제성은 앞으로 떨어질 수 있다고 보았다.


팔려고 내놓은 집 많지 않아

속담에서 알 수 있는 것처럼 판매용이 아닌 것은 살 수 없다. 

그리고 지금은 대부분의 주에서 팔려고 내놓은 매물이 많지 않아 사고 싶어도 살 수가 없으며 주택 매매는 한계가 있다.


금융 기술 회사인 하우스 (Haus)의 경제 분석가는 지금은 놀라운 모기지 금리 때문에 구매하기에 좋은 시기이지만 낮은 재고 때문에 집을 구매하기에는 끔찍한 시기라고 본다.

이런 상황에서 보듯이 주택 구매자는 지금 당장 어려운 선택에 직면하고 있다. 


낮은 이자율로 고정하고 시장에 있는 모든 것에 만족해야 할 지 아니면 꿈의 집을 기다리면서 더 높은 이자율을 감수해야 하는지 선택해야 한다.

꿈의 집을 찾을 계획이라면 기다리는 것이 좋다고 전문가는 조언한다. 

하지만 집을 산 뒤 몇 년 안에 다시 팔 계획이라면 당연히 재고 부족 외에는 문제가 되지 않는다.


경쟁으로 더 빨리 팔리고 가격도 더 높아

현재 판매용 주택 재고가 부족한 상황에서 집을 사고자 원하는 많은 구매자들이 몰려 들고 있다. 그리고 이는 가격 상승과 입찰 전쟁의 원인이다.


리얼터닷컴 (Realtor.com)의 최근 보고서에 따르면 8월 둘째 주 동안 주택 가격의 중간 값은 전년 대비 10.1% 상승했다. 이는 2018년 1월 이후 가장 빠른 가격 상승이다. 

저금리가 유지된다면 가격이 더 빠르게 상승할 수도 있다.

주택 매물은 빠른 속도로 시장에서 나오고 있다. 7월에 판매된 주택의 3 분의 2 이상이 한 달도 채 안되어 시장에 나온 신규 매물이다. 


빠른 구매 결정 환경은 일부 구매자, 특히 바뀐 주택 구매 프로세스를 처음 접하는 초보자에게는 도전이 될 수 있다.

현재의 높은 가격이 일부 주택 소유자들을 시장에 내놓도록 끌어들일 수 있다. 

주택 시장에 더 많은 재고가 있으면 가격과 경쟁을 억제할 수 있고 가격 상승폭이 줄어들고 매매 회전율도 늦춰질 수 있다.


가격 하락할 때까지 구매자가 견뎌야 하는 것은 아니다. 

가격이 크게 떨어지고 재고가 급격히 상승하면 이는 경제가 악화되고 주택보다 다른 우선 순위를 가질 수 있음을 의미한다.


사는 곳과 라이프 스타일도 중요

부동산 중개인이 말하듯이 모든 부동산은 지역 상품이고 지역 이슈다. 

따라서 한 도시에서 또는 주 차원에서 일어나는 주택 시장 관련 이슈가 전체 주택 시장에서 접하게 되는 상황과 거의 관련이 없을 수 있다.


워싱턴 매트로 지역만 하더라도 전국 평균 가격 상승폭보다 훨씬 높고 매물은 훨씬 적다.

빠르게 변화하는 부동산 시장에서 조금 덜 열광적인 주택 시장으로 이사하고 싶다면 지금이 좋은 시기가 될 수 있다.


예를 들어, 뉴욕시 교외에 주택을 소유하고 있지만 맨해튼과 같이 활동적인 도시 가까이 살고 싶다면 지금이 좋은 시기일 수 있다. 

최근 질로우 (Zillow)의 보고서는 일부 예외를 제외하고 사람들이 교외로 도피하고 있다는 지적에 찬물을 던졌다. 


대부분의 지역에서 교외 시장이 도시 시장보다 불균형적으로 빠른 속도로 강화되지 않았음을 발견했다. 이는 대도시에서 밖으로 빠져 나오는 사람이 있는 반면, 대도시의 가격 하락으로 대도시에 집을 구하는 사람도 같은 비율만큼 늘고 있다는 것을 보여준다.

그럼에도 맨해튼의 주택 가격은 실제로 작년보다 4.2% 하락했고 매물은 시장에 더 오래 머물고 있다.


 주택 구매 여부를 결정하는 대부분의 사람들에게 가장 큰 요인은 라이프 스타일이다.

전통적으로 대부분의 주택 구입 결정은 결혼, 자녀 출산 또는 은퇴와 같은 삶의 이정표를 중심으로 이뤄진다. 


밀레니얼은 가족을 키우고 주택 구입 성수기에 도달하고 있다. 집에서 일하는 사람들이 많아지면서 더 넓은 공간에 대한 필요성은 주택 구매자에게 매우 중요한 요소가 되고 있다.


이런 상황이라면 전문가들은 주택 구매에 주저하지 말라고 제안한다. 

계약금과 주택 구입에 따른 부수적인 비용을 감당할 수 있을 만큼 저축이 충분하다면 저렴한 가격으로 자신의 필요에 맞는 주택을 찾을 수가 있다. 


직장과 집이 가까워야 한다는 오랜 전통이 깨지고 있기 때문에 재택 근무가 가능한 젊은 층들은 선택폭이 넓은 편이다.   

반면에 불황으로 인해 특히 큰 타격을 입은 산업에 일하거나 소유하고 있다면 주택 구입을 기다리는 것이 더 좋은 결정이다.




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