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퇴거 모라토리엄 9월까지 연장

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바이든 대통령 당선자는 국회 의원들에게 국가 퇴거 모라토리엄을 8개월 더 연장할 것을 촉구하고 있다. 

이는 새로 추진하는 1조 9,000억 달러의 부양책의 일환으로 만들고 있는 많은 주택 관련 정책 제안 중 하나에 해당한다.


바이든은 9월 30일까지 퇴거와 압류에 대한 국가 유예 기간을 연장하는 동시에 압류 또는 퇴거에 직면한 가구에 법적 지원을 제공하기 위한 기금을 마련할 것을 제안했다. 

또한 주택 기관에 연방 지원 모기지에 대한 관용 신청을 이 날짜까지 계속 허용할 것을 촉구했다.


3차례 연장된 불안한 퇴거 

이 같은 결정은 퇴거에 따른 주택 문제뿐만 아니라 코로나 관련 방역에도 치명적인 요인이 될 것으로 보여 취하는 조치라 할 수 있다. 


차압 주택 처분은 지난 봄 유행병 초기에 일시 중지되었다. CARES 법안에는 2020년 7월 말까지 연방 정부가 지원하는 특정 임대 주택에만 적용되는 퇴거 유예가 포함되었다. 

그러나 지난해 9월 질병 통제 예방 센터 (CDC)는 전국적으로 대다수의 임차인을 대상으로 한 퇴거에 대한 전국적인 유예를 발표했다.


두 번째 모라토리엄 연기는 12월 말에 만료될 예정이지만 지난달 의회에서 통과된 부양책은 올해 1월 31일까지 연장되었다. 

국가 퇴거 모라토리엄 연장을 더욱 확대하는 것은 주택 정책 옹호자들에게 우선 순위였으며, 이전의 부양책이 제공한 지원으로는 본격적인 주택 위기를 예방할 수 없을 것이라고 경고했다.


2020년 여름 이후로 직면한 대규모 퇴거는 단지 몇 주 만에 1,000만에서 2,000만 명 이상으로 긴박한 위협이 있었다. 불행히도 여전히 많은 퇴거를 목격하고 있지만, 연속적인 모라토리엄과 보호 조치로 인해 대부분 퇴거는 중지되었다. 


그러나 주요 국가 퇴거 보호가 만료되면 큰 위기가 닥치는 것을 예상할 수 있다는 점에서 일시적인 방편이 아닌 보다 근본적인 대책이 필요하다. 

이 대규모 퇴거 조치는 잠재적으로 수백만 명의 사람에게 재정적으로 파괴적일 뿐만 아니라 공중 보건을 위태롭게 할 수 있다. 


국가 퇴거 모라토리엄이 시행되기 전에 모라토리아가 만료되도록 허용한 주에서는 금지를 유지한 주보다 COVID-19 감염 사례나 사망률이 더 높은 것으로 나타났다.


세입자와 소유주의 갈등 풀어야

의회가 9월 30일까지 모라토리엄 종료일을 미루게 되면 임차인이 재정 관리에 대해 신중한 결정을 내릴 수 있는 여지를 제공할 수 있다는 점에서 긍정적이다. 

그렇지만 주택 소유주는 수입이 없어 임대 주택에 대한 운영이 사실상 어려움에 직면하게 된다. 


다시 말하면 세입자가 임대료를 내지 않아도 퇴거하지 못하는 대신 주택 소유주가 감당해야 하는 수입 감소에 대해 조치를 마련해야 한다는 형평성 문제가 있다.

지난 12월에 발표된 단기 연장은 사람들에게 생명줄을 제공한 것이 사실이다.


하지만 1월말까지는 2주 밖에 남지 않아 집을 떠나야 하는지 여부를 알지 못하는 상황이며 올바른 결정과 준비를 하기가 어렵다. 또한 더 오래 머물 수 있을지 여부도 명확하지 않은 상태다.

9월 30일 까지 연장되더라도 그 동안 코로나바이러스 문제가 해결된다는 보장이 없기 때문에 그때 가서 또 다시 연장해야 하는 상황에 직면하게 된다.


차기 바이든 행정부는 퇴거와 압류 모라토리엄을 연장하는 것 외에도 입원해야 할 정도로 심각한 피해를 입은 가정을 염두에 두고 있다.

이들을 위한 긴급 임대, 에너지 그리고 상수도 지원을 위한 300 억 달러의 추가 자금과 앞으로 이런 상황에 직면할 사람들을 위한 50억 달러의 긴급 지원을 마련할 것을 촉구하고 있다. 


이런 조치가 취해지지 않으면 당장 노숙자가 될 위험에 처해 있다. 의회가 할당한 250억 달러는 이번 위기 동안 발생한 임대료에 대한 중요한 계약금이지만, 수요 규모를 충족시키기에는 불충분하다. 


이는 세입자는 물론 주택 소유자에게도 퇴거를 취하지 않게 하는 인센티브 지원책이 있어야 하고 이를 위해서는 더 광범위한 경기 부양책이 필요하다는 것을 보여준다.

모라토리엄이 수 차례 연기되는 와중에도 주택 불안을 경험하는 사람의 비율은 최근 몇 주 동안 꾸준히 증가했다. 


현재 2개월 전 7.2%에서 증가해 약 9.5%가 주거 불안에 직면해 있다. 추가 자금은 전염병으로 인해 주택 비용을 감당하기 위해 고군분투하는 가구가 재정을 최대한 활용하는데 도움이 될 것이지만 반드시 더 오래 지속된다고 볼 수는 없다.

지난 해에 주택 옹호자들과 집주인은 의회에 1,000억 달러의 임대료 지원을 승인할 것을 촉구했고 전문가들은 이것이 최소한의 필요한 액수라고 주장했다.


장기적인 주거 불안 대책 세워야

전국 저소득 주택 협회 (National Low Income Housing Coalition)의 책임자는 트위터를 통해 바이든의 제안과 12월 지원 패키지의 550억 달러 규모의 긴급 임대 지원에 대해 언급했다. 

경기 부양책과 실업 보험 확대에 따른 2,000 달러 현금 지급에 더해 임대료나 공과금 그리고 일부 임대료를 상환하는 규모의 추가 지원을 요구했다. 


하지만 전염병을 앓고 있는 임차인을 다시 정상으로 회복하기에는 충분하지 않다.

주택 옹호자들은 또한 차기 바이든 행정부가 임차인을 보호하기 위해 고안된 보다 공격적인 정책을 시행해야 한다고 주장했다. 


이를테면, 국가 모라토리엄에는 비전통적인 임대 계약이 있는 사람들을 취약하게 만드는 차이가 있기 때문이다. 그리고 모라토리엄은 일괄적으로 추진하는 집행 메커니즘이 없고 이를 시행하는 주 또는 지방 당국에 맡기고 있다. 


결과적으로 많은 사람들이 여전히 국가 모라토리엄 금지령에 의해 보호되어야 하지만 정작 퇴거 당하는 사례가 빈발하고 있다. 또한 미래를 내다보는 주택 문제 전문가는 불안정을 경험한 후 새 주택을 구할 때 세입자를 보호할 것을 제안했다. 


모라토리엄이 퇴거를 막을 수는 있지만 집주인은 여전히 세입자를 법정에 데려올 수 있으며 이런 기록으로 인해 향후 주택을 구하기가 더 어려워질 수 있다.


웨이크 포레스트 대학의 주택과 공중 보건 교수는 세입자가 소송에서 승소하더라도 퇴거는 가족이 안전하고 괜찮은 주택, 고용, 주택 소유 그리고 공공 주택으로부터 보호하지 못하는 법적 기록이라고 언급했다. 이는 여전히 퇴거라는 것이 주택 차압만큼 심각한 주거 문제라는 것을 보여준다.


새로 들어설 바이든 행정부가 이런 높은 목표를 달성할 수 있는지 여부는 아직 명확하게 드러난 것이 없다. 


바이든은 경기 부양책이 초당파적인 방식으로 통과되기를 희망하는 것으로 알려졌다. 하지만, 민주당이 차지하는 하원과 상원의 인원을 감안할 때 예산 조정 프로세스를 대신 사용하라는 압력에 직면할 가능성이 높다. 


최종 의회 결정을 하는 상원이 민주당과 공화당이 동수이기 때문에 쉽게 통과될 가능성은 기대하기 어려운 것이 현실이다.


그러나 모라토리엄 연장을 포함한 행정 명령을 통해 바이든의 경기 부양과 관련된 주택 의제 중 일부를 달성할 수 있는 가능성은 있다. 

대통령의 행정 명령으로 추진한다는 것은 그만큼 합의가 되지 않고 추진되는 것을 의미한다. 



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