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빠르면 7월부터 주택 차압 재개

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기지 융자 기관들이 모기지 상환 유예가 끝나면 곧 차압 절차를 재개할 것으로 보여 우려된다. 

Covid-19 전염병으로 인한 글로벌 건강과 경제 위기 속에서 사람들이 집에 머무를 수 있도록 대출 기관과 연방 정부가 모기지 시장에 개입한 지 1 년이 넘었다. 


그리고 많은 주택 소유자들은 여전히 지원이 필요한 상황이다.모기지 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 최신 데이터에 따르면 약 210만 명의 주택 소유자가 아직 모기지 지불을 중단하는 유예 계획에 참여하고 있다. 


모기지 데이터를 모니터링하는 블랙 나이트 (Black Knight)의 최신 데이터 역시 약 180만 가구가 4월 현재 모기지 지불에 이미 최소 90일 연체 상태에 있다.

현재 많은 주택 소유자들은 연방 지원 대출에 대한 차압 유예를 통해 퇴거로부터 보호되고 있다.

그러나 이런 보호 기능은 시간이 상당히 부족하다. 바이든 대통령은 올해 초 연방 차압 유예 기간을 연장했지만 2021년 6월 30일에 만료될 예정이다. 

연방 지원 대출에 대한 많은 유예 프로그램도 이번 가을에 소멸될 예정이다.


이런 시점에서 상원에서는 이런 상황에 처한 주택 소유자를 돕기 위해 주요 은행들이 무슨 대책을 준비하고 있는지 은행 CEO에게 물었다. 

미국의 최대 3대 소비자 은행인 뱅크 오브 아메리카 (Bank of America), 체이스 (Chase: 제이피 모건의 소매 금융) 그리고 웰스 파고 은행 (Wells Fargo)의 CEO들의 답변을 보면 앞으로 모기지 은행들의 행동 방향을 알 수 있다.


웰스 파고

웰스 파고 은행 (Wells Fargo)은 현재의 연방 모라토리엄을 넘어서 차압 보호를 확대할 계획이다. 

웰스 파고의 CEO인 찰스 샤프 (Charles Scharf)는 의회 청문회에서 은행이 소유한 대출에 대해 압류와 퇴거에 대한 모라토리엄을 연말까지 연장하기로 했다고 밝혔다. 


은행에 후속 조치에 대해서 매우 특정한 경우를 제외하고는 은행이 2021년 말까지 점유 부동산에 대한 모든 차압 관련 활동을 중단하고 모든 퇴거 조치를 2021년 말까지 중단하기도 했다. 

또한 웰스 파고 은행 (Wells Fargo)은 대출 기관이 2022년까지 차압 절차를 시작하지 못하도록 하는 소비자 금융 보호국 (Consumer Financial Protection Bureau)의 제안 규정을 지지했다. 


CFPB가 전체 산업에 적용하려는 노력을 지지하지만, 이런 결정을 내리기를 기다리고 있지는 않다면서 웰스 파고 은행 스스로 모기지를 제공한다고 했다. 

웰스 파고의 모기지를 갖고 있는 주택 소유자는 연말까지는 주택 차압에 대한 우려는 없는 것으로 보아도 될 듯하다.

 

뱅크 오브 아메리카

뱅크 오브 아메리카 (Bank of America)의 CEO 브라이언 모히니언 (Brian Moynihan)은 청문회에서 은행의 모든 차압 정지는 6월 30일로 끝나는 2분기 분기말까지 진행될 것이라고 했다. 


이는 여전히 관용 상태에 있고 잠재적으로 체납 위험이 90% 감소했다고 보기 때문이라고 했다. 

뱅크 오브 아메리카의 모기지 소유자의 상환 연기가 줄어들었고 대부분의 고객이 연체되지 않고 있는 상태라고 한다. 


납부 기한이 지나도 지연된 이들을 돕기 위해 고객과 계속해서 일할 것이라고 했다.

뱅크 오브 아메리카는 6월 30일 모라토리엄 기한을 언급한 것은 은행 소유 대출과 은행 서비스의 정부 지원 대출 모두에 적용된다고 밝혔다.


결국, 뱅크 오브 아메리카 모기지 소유자는 6월 30일 이후에는 차압에 대해 걱정하고 대책을 마련해야 하는 시급한 상황에 처했다고 볼 수 있다. 


JP 모건 체이스

모건 체이스 (JP Morgan Chase)의 CEO인 제이미 다이먼 (Jamie Dimon)은 체이스 은행(Chase)이 언제 압류와 퇴거를 재개할 계획인지에 대해 언급하지 않았다. 

하지만 체이스 은행 고객의 약 90%가 모기지 유예 프로그램을 종료했다고 밝혔다.


다이먼의 서면 증언에 따르면 은행은 전염병이 시작된 이래 약 200만 개의 모기지, 자동차와 신용 카드 계좌에 대한 유예 옵션을 연장했다.

체이스 은행은 영향을 받은 200만 명의 고객 중 신용 카드 구제자가 절반 이상을 차지하며 주택 대출 인내와 자동차 구제가서 거의 똑같이 나뉘어 있다고 했다.


 모기지 압류 모라토리엄에 대해 체이스는 은행이 포트폴리오의 모든 대출에 대한 다양한 주 그리고 연방 압류 모라토리엄 기한을 계속해서 조정하고 있다고 했다. 

연방 차원에서 이 마감일은 현재 6월 30일로 설정되어 있다.


체이스는 은행이 2022년까지 압류 절차를 금지하는 CFPB의 제안을 지지하는지에 대해 알 수 없지만 뱅크 오브 아메리카와 함께 모기지 상환 연장을 용인하지 않을 것으로 보인다.


또 다른 거대 소비자 금융 기관인 모건 스탠리 (Morgan Stanley)의 CEO인 제임스 고먼(James Gorman)은 은행이 소비자 모기지로만 운영되지는 않는다고 말했다. 

모건 스탠리의 이 말은 모기지 상환 유예 연장을 그대로 용인할 것으로 추론된다.


누가 주택 차압 위험에 처해 있나?

일부 주에서는 퇴거율이 다른 주보다 높다.

예를 들어, 비영리 기관의 조사에 따르면 플로리다와 사우스 캐롤라이나의 임차인 4 명 중 거의 1 명은 주택 임대료 지불이 연체되고 있는 반면, 메인 주와 켄터키 주에서는 6%가 연체되고 있다.


공공정책 연구소 CBPP) 주택 정책팀의 연구에 따르면 이런 차이는 여러 가지 이유가 있다.

일부 주에서는 이미 전염병이 발생하기 전부터 심각한 주택 가격 문제에 직면했다. 

이는 경제성이 처지면서 주택 모기지 상환에 어려움을 겪고 있었음을 보여준다.

또 다른 가능한 요인은 주의 경제 상황이다. 


예를 들어, 전염병으로 인해 일자리 손실이 식당과 접객업 부문에 집중되고 있다는 사실을 지적할 수 있다. 

대유행의 영향을 가장 많이 받는 식당과 호텔 관련 일자리가 다른 주보다 많은 관광 위주의 주에서 크게 나타나고 있다. 


이런 숙박과 식당 산업이 경제의 상당 부분을 차지하는 주에서는 주택 소유자의 소득 감소로 주택 차압의 위험이 훨씬 높고 커지고 있다. 

전국적으로 흑인 임차인은 백인 임차인에 비해 임대료가 거의 4 배나 연체되고 있다.


코로나바이러스의 대유행은 이로 인해 인종 불평등을 악화시켰다.

소득이 낮은 가구도 임대료 지불에 더 많은 문제를 보이고 있다. 대유행 이전에 월급을 받고 살았던 사람은 누구나 취약해질 수 있다.


고령자 역시 또 다른 취약한 계층이다. 최근 조사에 따르면 65세 이상의 10만 명이 넘는 사람들이 향후 2개월 이내에 퇴거 될 것으로 예상했다. 

55세에서 64세 사이의 거의 45 만 명의 임차인도 같은 상황으로 보고 있다.

주택 소유자 역시 소득이 내려간 경우 가장 차압 위험이 높다고 볼 수 있다. 


일상 생활의 복귀가 늦어지는 업종과 여전히 저임금을 받는 업종 그리고 펜데믹으로 변화에 직면한 업종의 종사자들이 주택 소유 유지에 어려움이 따를 것으로 보인다. 

모기지 납부가 유예된 액수에 따라 연체 비율이 달라지기 때문에 이 또한 상당한 압박이 따를 수 있다. 


막연한 모기지 상환의 유예를 연장하는 것보다 이제 슬기롭게 유예에서 벗어나는 출구를 찾아야 할 시점이라고 볼 수 있다. 



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