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주택시장 과열 다소 '진정세'

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강력한 주택 수요와 기록적으로 낮은 주택 공급이 완화되기 시작했고 모기지 이자율은 최근 최고점에서 하락하고 있다. 


주택 가격이 여전히 급등하고 있지만 이런 새로운 시장 역학은 급격한 상승에서 열기를 일부 식혀줄 것으로 보인다. 주택 건설 체감 지수도 높은 상태지만 약간 하락하는 모습을 보였다.


단독 주택 매물을 거의 찾아볼 수 없었던 뉴욕시에서 2021년 3월 31일 드디어 브루클린 지역에서 단독 주택이 매물로 나왔다는 것은 매우 주목되는 일이다. 


1년 이상 동안 주택 시장은 판매자에게 유리한 완벽한 폭풍을 만들어줬지만 마침내 이 바람의 방향이 바뀔 수 있다.


레드핀의 신규 매물 목록

온라인 주택 거래 업체 레드핀 (Redfin)에 따르면 신규 주택 매물 목록은 7월 4일까지 4주 동안 1년 전 같은 기간에 비해 4% 증가했고 2019년 같은 기간보다는 3% 증가했다.

신규 주택 공급이 팬데믹 이전 수준을 넘은 것은 이번이 처음이다.


매물로 올라온 리스팅 목록의 수는 여전히 1년 전보다 32% 감소했지만 실제로는 2월 초 이후 가장 작은 연간 감소다. 활성화된 목록은 현재 3월 초의 2021년 저점에서 8% 증가했다.

레드핀의 수석 이코노미스트는 많은 구매자들이 주택 시장에서 물러나 더 좋은 주택이 매물로 나올 때까지 기다리고 있다고 말했다. 


주택 구매자들은 연초와 같은 긴박감을 갖고 있지는 않다. 호가가 이미 상승하고 안정화되었기 때문에 가격이 오르기 전에 매수 경쟁을 하는 모습은 거의 없다.”


페니매 (Fannie Mae)가 6월에 실시한 월별 주택 감정 조사에 따르면 응답자의 64%가 주택을 사기에 적기라고 답했고, 이는 5월의 56%보다 증가한 수치다. 


판매에 대해 응답자의 77%가 지금이 판매하기에 적기라고 답했다. 이는 5월의 67%에서 증가한 수치다. 


주택 매매가 가장 낮았던 지난 5월보다 점차 다시 상승하는 것을 볼 수 있으며 이는 주택 시장이 보다 안정적으로 변하는 것을 의미한다.

잠재적인 판매자는 코로나 전염병이 격렬하게 확산되는 동안 사람들이 집으로 가는 것을 원하지 않고 시장에서 부동산을 보유하고 있었다. 

이들은 또한 구매할 다른 것을 찾을 수 없었다고 걱정했다.


증가하는 재고 뿐 아니라 백신 접종은 이제 최고 달러에 판매할 수 있다는 것에 더 많은 자신감을 주고 있다. 6월 주택의 55%가 시가 이상으로 팔렸고 지난해의 27%보다 높아졌다.

코어로직 (CoreLogic)에 따르면 5월 주택 가격은 2020년 5월에 비해 15.4% 상승했다. 


그러나 코어로직 (CoreLogic) 경제학자들은 경제성 문제가 일부 구매자에게 영향을 미치고 가격 상승이 둔화됨에 따라 2022년 5월까지 가격은 3.4% 증가할 것으로 예상했다.

주택 가격 상승 속도가 차입 비용 절감의 이점을 앞지르면서 첫 주택 구매자는 전국 여러 곳에서 벽에 부딪히고 있다.


젊은 밀레니얼을 포함해 더 젊고 첫 구매하는 사람들은 계약금, 마감 비용 그리고 현금 준비금을 위해 충분한 저축을 해야 하는 어려움에 직면해 있다. 


이자율은 3%선을 오르락 내리락

모기지 이자율은 역사적으로 낮은 수준이지만 최근 롤러코스터를 밟고 있다. 

연초에는 사상 최저 수준으로 시작했으나 3월 말에는 더 높이 치솟았다. 


지난 주에 다시 하락했다가 장기적으로 천천히 상승할 것으로 예상된다. 하지만 또 다른 급등에 따른 두려움은 불안은 없는 것으로 보인다.


구매자들은 모기지 이자율이 오르기 전에 집을 사려는 구매 경쟁을 이제는 하지 않고 있다. 이자율이 다시 3% 아래로 떨어졌고 계속 낮게 유지될 가능성이 높기 때문이다. 

시장에 더 많은 새로운 매물이 나오기 시작하면서 시장이 점차 바이어에게 유리하게 움직이고 변하고 있기 때문에 돌아섰던 구매자는 다시 집을 보고 싶어할 수 있다.


소비자들은 또한 경제와 자신의 개인 자산에 대해 더 좋게 느끼고 있다. 

이는 새 집을 살 여유가 있지만 지금까지 세입자로 남아 있기로 선택한 구매자에게 영감을 줄 수 있다. 


페니매 (Fannie Mae)의 수석 이코노미스트는 주택 구입 상황이 비관적임에도 불구하고 주택 수요가 올해 남은 기간 동안 높은 수준을 유지할 것으로 예상한다.


모기지 금리는 역사적 저점에서 그리 멀지 않은 수준에 머물고 있으며 소비자들은 팬데믹으로 경제 전반이 폐쇄됐던 작년 이맘때와 비교했을 때 가계 소득과 직업 상황에 대해 훨씬 더 큰 자신감을 갖고 있다.


최근 주택 가격과 임대료가 기록적인 수준에 도달함에 따라 저렴한 주택에 대한 많은 논의가 있었다. 현재 살고 있는 집이 저렴한 지, 경제적 부담 여부를 판단하는 기준이 있다.

주택에 지출할 수 있는 금액을 결정하는 가장 일반적인 경험 법칙은 세금이나 기타 공제를 제외하기 전의 총 소득에서 주택 비용이 30%를 넘지 않아야 한다.


세입자의 경우 해당 30%에는 임대료와 난방, 수도 그리고 전기와 인터넷 같은 유틸리티 비용이 포함된다. 주택을 소유하고 있는 경우 모기지 외에 이자, 주택 소유자 보험, 재산세 그리고 공과금을 포함해야 한다.

즉, 세금을 내기 전에 1년에 75,000 달러를 번다면 주택에 한 달에 1,875 달러 이상을 지출해서는 안된다. 안된다는 의미는 주택을 감당하고 유지할 수 없다는 것을 말한다.


30% 규칙은 가족이 주택에 합리적으로 지출할 수 있는 금액과 식비와 교통비와 같은 일상적인 비용을 감당할 수 있는 충분한 돈이 남아 있는지를 기준으로 한다.

집을 구입하려는 경우 일부 금융 전문가는 28 / 36 규칙을 사용해 감당할 수 있는 금액을 결정할 것을 권장하기도 한다. 


28/36 규칙에 따르면 주택이 예산 범위 내에서 고려되기 위해서는 모기지 상환금, 세금 그리고 보험료 등 주택 비용이 월 총 소득의 28%를 초과하지 않아야 한다. 


신용카드, 학자금 대출 그리고 자동차 대출 상환금을 포함한 총 부채는 월 총 소득의 36%를 초과해서는 안된다. 기혼이거나 파트너가 있는 경우 이 계산에는 전체 가구가 포함되므로 급여와 부채도 포함해야 한다.


이를 토대로 현재 살고 있는 집이 저렴한지 파악하고 그렇지 않은 경우 더 저렴한 장소를 임대하거나 가능한 경우 재융자를 고려할 때이다.


주택 건설 체감 지수 약간 하락

국내 주택 건설업자들은 주택 구매 수요에 계속해서 들떠 있지만, 높은 건설 비용이 자신감을 갉아먹기 시작했다.


전미 주택 건설 협회 (National Association of Home Builders)의 7월 심리 지수는 1포인트 하락한 80을 기록했다. 


2020년 7월에 심리 지수는 72였다. 50 이상이면 건설 산업이 긍정적인 것으로 간주된다. 이 지수는 지난해 11월 90으로 사상 최고치를 경신했다.

건축업자들은 건축 자재 가격 상승과 공급 부족, 특히 지향성 스트랜드 보드 가격이 2020년 1월 수준보다 500% 이상 급등한 상황에서 계속 가격을 두고 씨름하고 있다.


목재 선물 시장에서 목재 가격이 50% 이상 하락했지만 이런 절감 효과는 아직 건축업자, 리모델링업자 또는 소비자에게까지 전달되지는 않았다. 

공급망 문제와 공급업체의 낮은 주택 재고로 인해 주택 소매 가격이 계속 상승하고 있다.

지수의 3개 구성 요소 중 현재 판매 조건은 1포인트 하락한 86으로 나타났다. 


구매자 트래픽은 6포인트 감소한 65로, 향후 6개월 동안의 판매 기대치는 2포인트 상승한 81로 나타났다.


건축업자들은 건축 자재, 건축 가능한 부지, 숙련된 노동력 부족, 까다로운 규제 환경과 씨름하고 있다. 

전국 주택 건설 협회 (NAHB)의 수석 이코노미스트는 이는 현상은 주택 가격에 상승 압력을 가하고 있으며 많은 예비 주택 구매자를 시장에서 떠나게 하고 있다고 말했다.


지역별로는 3개월 이동평균에서 북동부 건설 심리지수가 4포인트 하락한 75를 기록했다.

중서부 지역은 1포인트 하락한 71, 서부는 2포인트 하락한 87을 기록했다. 남부의 건설업자 심리는 85로 꾸준히 유지되었다.


건설업자의 심리 지수는 실제적인 주택 착공과 밀접한 관계가 있으므로 지수의 둔화가 신규 주택 건설 지연과 연결될 지 두고 봐야 한다. 


매물 증가로 가격이 하락하고 주택 수요자가 신중한 결정을 하면 시장은 뜨거웠던 열기를 식힐 수 있다.




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