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강제 퇴거 두달 더  늦춰

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대법원 판결로 퇴거 모라토리엄이 종결 상황에 이르렀다가 바이든 행정부의 긴급 조치로 오는 10월3일까지 2개월간 더 연장됐다.

그러나 세입자를 보호하기 위한 임대료 지원 프로그램은 450억 달러 중 30억 달러만 집행돼 졸속 행정의 비난을 피할 수 없게 되었다.


연방 대법원의 결정에 따라 행정부 그리고 의회가 손을 놓고 있었기 때문에 아무런 대책 없이 연장 기간 종료라는 사태를 맞는 상황에 이른 것이다. 이에 대해 랜드로드들은 정부의 조치가 건물주에 피해를 주고 있다고 반발하고 나섰다. 


종료된 퇴거 모라토리엄 

팬데믹이 2020년 초에 시작되었을 때 많은 세입자들이 광범위한 실직과 Covid-19 전염병의 건강 위험으로 인해 매달 임대료를 지불하는 데 어려움을 겪었다.

연방 정부는 사람들이 집에서 쫓겨나는 것을 방지하기 위해 개입했다. 


이에 대한 대응의 일환으로 질병통제예방센터 (Centers for Disease Control and Prevention)는 2020년 9월에 월세를 전액 지불할 수 있는지 또는 전혀 지불할 수 없는지 여부에 관계없이 집주인이 세입자를 퇴거시키는 것을 방지하는 모라토리엄을 시행했다. 


그런데 법 집행 능력이 없는 기관이란 점을 문제삼아 소송이 진행되었고 대법원은 질병 통제 예방 센터 (CDC)가 법적 권한이 없다고 판결을 내렸다. 

그래서 지금까지 임대료를 내지 않아도 7월 31일까지 보호받았으나 8월부터는 당장 임대료를 내야 됐으나 이번 조치로 일단 2개월이라는 여유를 갖게 된 것이다. 


임대료가 밀린 세입자는 약 650만 가구로 추정되며 이 중 절반에 해당하는 300만 가구는 임대료를 낼 여력이 없는 것으로 파악되고 있다. 

연방 모라토리엄에 의해 퇴거로부터 보호받은 사람들에게 이는 큰 변화이자 시급한 문제다. 주거를 보호 받을 수 있는 기능이 사라질 수 있기 때문이다.

이와관련, 의회와 행정부가 신속하게 다른 대책을 마련할 수 있었음에도 방치했다는 비난을 면하기 어렵게 되었다.  


대법원이 7월말까지 임차인 보호를 연장하지 않을 것이라고 이미 경고했기 때문에 지난달 모라토리엄은 이미 예정된 시간에 있었다. 

브렛 캐버너흐 (Brett Kavanaugh) 대법관을 비롯한 여러 대법관이 모라토리엄 종료를 지지했다. 


대법관은 질병 통제 예방 센터 (CDC)가 7월 31일까지 모라토리엄을 연장하려면 새로운 법안을 통해 명확하고 구체적인 의회 승인이 필요하다고 명시했다. 


바이든 행정부는 프로그램이 만료되기 이틀 전, 의회에 연장 통과를 공식적으로 요청함으로써 대법원의 결정에 이의를 제기했다. 그러나 의회는 연장을 하기 위해서는 새로운 법안을 통과시켜야 했고 8월 휴회를 앞두고 법안을 만들기에는 시간이 촉박했다. 


문제는 당장 밀린 임대료 지불해야 

퇴거 보호는 더 이상 임대료를 늦게 지불하는 것을 의미하지 않는다.

집주인 중 일부는 거의 1년 동안 정기적인 임대료를 받지 못했고 이는 고정 수입이 사라진 것을 의미한다. 


세입자는 앞으로 유예조치가 만료될 경우 임대료를 이자와 함께 내야 하며 일부 주에서는 모라토리엄이 제정된 이후 밀린 연체료에 대해서도 집주인에게 내야한다. 


유틸리티는 약간 명확하지 않을 수 있지만 일반적으로 집주인이 특정 유틸리티 비용을 지불하는 경우 임대료를 받지 못하면 전원이나 상수도를 끊는 경우도 간혹 발생한다.


모라토리엄 연장의 종료는 주거 위험에 따른 노숙자의 급증은 물론 임대와 주택 시장의 혼란을 가져온다는 점이 우려된다.

노숙자 문제는 코로나 전염병으로 인해 가장 위험하고 심각하게 받아들여야 하는 사안이다. 

일시적으로 노숙자가 늘어나고 주요 도시에 집단으로 몰려 있게 되면 코로나 방역은 사실상 불가능해질 수도 있다. 


세입자들이 내쫓긴 임대 주거 시설은 다시 세입자를 받아들여야 하는 데 이 문제 또한 쉽지 않다. 

쫓겨난 세입자가 다른 아파트나 임대 공간을 얻어 새로 들어가는 것이 거의 불가능하기 때문이다. 

이들이 돈이 있음에도 임대료를 내지 않았다면 구태여 다른 곳으로 임대를 얻을 이유가 없이 그냥 살던 곳에 그냥 머물 가능성이 높다. 


그러므로 임대료가 밀린 세입자 가운데 대략 200만 세대는 도저히 임대료를 낼 수 없어 노숙자로 전락할 것으로 추정한다. 

200만 가구의 임대 주택이 비게될 수도 있다는 의미다.


작년 8월에 발표된 아스펜 연구소와 코로나 퇴거 방지 프로젝트 (Covid-19 Eviction Defense Project)의 연구에 따르면 거의 4,000만 명의 미국인이 임대와 모기지 연체로 퇴거 위기에 놓였다. 

그리고 Covid-19가 추가한 퇴거 압력은 통계를 악화시켰다. 


메사추세츠 공대(Massachusetts Institute of Technology)의 도시 생활 관련 보고서에 따르면 전염병 기간 동안 매사추세츠의 비상 사태가 시작된 첫 달에 보스턴에서 퇴거 신청의 78%가 유색인종 커뮤니티에서 생겼다.


저소득 가정은 임대료를 지불할 저축이 적고 Covid-19의 영향을 받는 산업에 고용되었을 가능성이 더 높기 때문에 더욱 퇴거 위험이 높다. 

이와 같이 모라토리엄은 기본적으로 보호가 필요한 저소득층을 돕기 위한 것이었다.


그러나 모라토리엄 연장은 완전한 해결책이 결코 아니라는 점에 문제가 있다. 

세입자는 개인 상황이 바뀌든 말든 결국 다시 비용을 지불해야 하고 집주인도 임대 수입 없이 생계를 유지하기 위해 고군분투해야 했다. 


임대인은 물론 집주인 모두 고통을 받아야 하는 고육책이었기에 의호와 행정부는 빨리 다른 근본적인 장기 대책을 마련했어야 했다.


금고에 쌓인 세입자 구제 자금

이에 대비해 의회는 12월 임대 지원에 250억 달러를 할당했고 또 3월에 215억 달러를 추가로 할당했으나 별 소용이 없었다. 


이것은 세입자와 집주인 모두에게 환영받는 안도감을 줄 수 있었지만, 문제는 돈을 필요로 하는 사람들에게 신속하게 제공하지 못한 데 있다. 

어떻게 분배할지, 그리고 수많은 프로그램 중 어떤 프로그램이 분배를 처리할 것인지에 대한 연방 차원의 혼란으로 인해 돈은 거의 배분되지 못했다. 


돈이 필요한 많은 세입자는 단순히 자신이 임대료 경감을 받을 자격이 있는지 알지도 못했고, 일부는 필요로 하는 까다로운 서류를 제공할 수 없었다. 비전통적인 구두 임대 계약도 상당수 있기 때문이다.


이처럼 자금은 마련되었으나 집행하지 못했다는 것은 행정부의 안이한 방식에 책임이 있다.

재무부에 따르면 6월 한 달 동안 자격을 갖춘 신청자에게 15억 달러 이상이 전달되었다. 

이는 할당된 총 450억 달러를 고려해 볼 때 미미한 수준이 아닐 수 없다.


연방 모라토리엄이 만료됨에도 불구하고 매사추세츠, 네바다, 뉴욕, 오리건 등 최소 4개 주에서는 임대 지원 신청이 보류 중인 사람들에 대한 퇴거 금지를 일시적으로 계속했다. 


이런 주정부 결정은 세입자가 즉시 퇴거에 직면할 수 있는 임대료 경감금을 받을 수 있는 시간을 제공했다. 그러나 만료된 연방 모라토리엄을 따르고 있는 주의 세입자는 많은 금액의 임대료를 체납하고 지불할 수 없는 경우 퇴거를 명할 수 있다.


이미 임대 지원이 승인되었음에도 세입자가 퇴거 당하는 사례가 많은 것으로 나타났다.  

집주인은 세입자의 지원이 승인된 사실을 알고 세입자를 퇴거시킨 후 그 수표를 받는 것이다. 

임대 지원 수표는 해당 임대 주거 소유주에게 지급된다. 그러므로 집주인은 이 수표를 챙겨 밀린 임대료를 받은 후 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받으려 하고 있다. 

이 상황에서 집주인을 악당으로 보기도 어려운 것이 세입자만 어려움을 겪은 것이 아니기 때문이다. 


미국의 모든 임대 주택의 41%와 저렴한 주택 옵션의 대부분은 개인 또는 개인 비즈니스 수준의 집주인이 소유하고 있으며, 세입자로부터 받는 임대료는 종종 주택 모기지의 상당 부분을 차지한다. 


이는 모라토리엄이 여전히 자신의 청구서를 지불해야 하는 집주인에게 더 많은 압력을 가함으로써 세입자의 압력을 완화했음을 의미한다. 

왜냐하면 집주인은 임대료를 받지 못하는 대신 모기지는 최소 3개월치를 내야 했기 때문이다.


여전히 불안한 주거 권리

퇴거 사태가 의미하는 것은 여전히 주거 권리가 불안하다는 사실이다.

이미 저렴한 주택 재고는 줄어들고 있다. 이는 상당수가 임대 주택에 살아야 한다는 것을 말한다. 

그런데 저렴한 임대 주택은 개인 차원 사업의 집주인이 소득을 확보해 이를 바탕으로 생활하는 또 하나의 임대 소득자라는 것을 보여준다.


재정 지원이 거의 없는 임대 소득자는 국가의 지침대로 따를 경우 치명적인 재정적 압박에 빠지게 된다.

임대료 연장이 가져온 사태는 이런 임대 소득자의 고통을 그대로 보여주었고 대규모 임대 사업자 혹은 기업의 경우 별다른 타격이 없었음을 알 수 있다. 다른 방식으로 제공된 재난지원금을 받았기 때문이다. 


 미국의 주택 정책이 보편적인 주거 권리를 보장하는 방식으로 작동하려면 이번 모라토리엄과 같은 수단을 다시 써서는 곤란하다.

모라토리엄의 끝은 잠재적으로 집주인의 주머니에 있어야 할 돈을 줄이는 것을 의미한다.


캘리포니아는 임대주가 체납 임대료의 20%를 면제하는 경우에만 임대료 없이 이전 달에 지불해야 하는 금액을 받을 수 있다.

그리고 일부 집주인은 재산을 팔아야 할 정도로 타격을 받아 미래의 수입원으로 임대를 계속할 기회를 상당 부분 잃었다.


퇴거로 인해 Covid-19 감염과 사망 가능성이 높아진다는 연구 결과가 있기 때문에 Covid-19 델타 변종 증가도 우려되고 있다.

델타 변종에 대한 우려는 바이든 행정부가 모라토리엄 연장을 추진한 주요 이유이기도 했다. 


대법원의 결정과 바이든 행정부와 의회의 조치가 없었더라도 이런 지원만으로는 퇴거 문제의 근본 원인인 임대료 지불이 충분하지 않다. 

400억 달러가 넘는 임대 구제금이 분배되지 않은 채 남아 있고 공중 보건에 대한 위협이 여전히 다가오고 있는 상황이다. 


집주인도 막대한 고통을 입었지만 결국 임차인은 다시 한 번 Covid-19 위험에 처하게 됐다. 

당분간 이문제로 혼란이 가중될 것은 분명하지만 장기적인 주택 대책이 무엇보다 필요한 상황이다.


이와 관련 페어팩스 부동산 김경아 리얼터는  “현재 미국 내에 월세를 체납하고 있는 임차인이 600만 명, 체납액이 200억 달러가 넘는다”면서 “이들이 연방이나 주 정부에서 마련한 렌트비 지원 프로그램을 적극 활용한다면 사정은 훨씬 나아질 수 있다”고 안타까움을 드러냈다.


김 리얼터가 제공한 정보에 따르면 버지니아 거주자들은 렌트비 지원 프로그램(RRP; Rent Relief Program)을 통해 최대 3개월치의 렌트비를 지원받을 수 있으며 dhcd.virginia.gov에서 신청하거나, 페어팩스 카운티에 거주자의 경우에는 카운티 웹사이트(www.fairfaxcounty.gov//neighborhood-community-services/coordinated-services-planning)에서 직접 신청서를 작성할 수 있다. 


이에 관한 자세한 사항은 전화번호 703-222-0880으로 문의하면 된다. 상담 시간은 월~금, 오전 8시~오후 4시30분이며 한국어 서비스도 제공된다.

또 메릴랜드 거주자의 경우 dhcd.maryland.gov를 통해 신청할 수 있다. 이 외에도 각 카운티에 도움을 요청하면 렌트비 지원 및 법률 지원을 받을 수 있다.


코암 부동산 김명욱 대표 역시 임대인과 세입자가 연방이나 주 정부가 마련한 렌트비 지원 프로그램을 적극 활용할 것을 주문했다. 


김 대표는 “연방 정부가 각 주 정부를 통해 450억 달러에 달하는 렌트비를 지원했기 때문에 현재 강제 퇴거에 놓인 임대인과 세입자를 돕기에는 충분한 금액”이라면서 “지난 3일 바이든 대통령이 행정명령으로 10월 3일까지 강제퇴거 일시 연장을 했지만 앞으로 어떻게 될지 모르기 때문에 발빠르게 움직여야 한다”고 강조했다. 


특히 버지니아 주는 지난 7월 말로 사실상 강제 퇴거 유예가 끝이 났고, 메릴랜드 주는 오는 15일이면 강제 퇴거 유예가 끝이 나는 점을 부각했다. 


더불어 김 대표는 “강제 퇴거라는 건 그야말로 처절하게 집 밖으로 쫓겨나는 신세에 처하게 되는 것”이라면서 “예컨대 집주인이 연방이나 주 정부의 모기지 상환 유예와 같은 구제 혜택을 받고 있다면 세입자를 또 강제 퇴거할 수 없으므로 이런 정보를 적극 알아볼 필요도 있다”고 귀띔했다.


로우 앤 손 로펌 크리스티나 신 변호사는 “강제 퇴거 유예라는 건 렌트비를 내지 않아도 되거나 못 낸 렌트비를 삭감해 준다는 의미가 아니다”라면서 강제 퇴거 유예에 대한 개념을 강조했다. 


신 변호사는 “특히 강제 퇴거 위험에 처하지 않으려면 평소 랜드로드와의 관계를 원만히 유지하고, 우편으로 날아오는 관련 서류 일체를 절대 등한시해서는 안 된다”면서 동시에 “혹시의 경우를 대비해 평소 렌트비를 내기 위해 노력한 흔적과 자료를 증명할 수 있도록 법 테두리 안에서 서류를 확실히 준비해 둬야 한다”고 말했다. 


또 최근 바이든 대통령이 행정명령으로 발효한 강제 퇴거 유예 조치를 언급하며 “7월 31일자로 기존 강제 퇴거 유예 조치가 끝이 났고, 다시 시작된 게 8월 4일부터기 때문에 8월 1일부터 3일 사이에 강제 퇴거 조치를 위한 액션이 있었다면 안타깝지만 이는 구제받을 수 없다”고 전했다. 


이와 함께 “법적 절차에 따라 강제 퇴거 절차가 완료됐는데도 세입자가 퇴거를 하지 않을 경우는 셰리프의 참관 하에 랜드로드가 고용한 이들이 집안에 있는 모든 짐을 밖으로 들어 내고 키를 바꾸며, 전기 수도 등을 합법적으로 끊을 수 있다”면서 “이러한 상황까지 가지 않도록 적극 대응해야 한다”고 조언했다.





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