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주택 시장 매매 늘고 가격 둔화

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7월 주택 매매 동향에서 가장 눈에 띄는 것은 주택 가격이 둔화하고 있다는 점이다.

여름 주택 시장은 가장 거래가 활발한 시기이기 때문에 판매량보다는 가격 동향이 훨씬 중요하다. 

판매용 주택 재고가 늘어남에 따라 기존 주택 판매가 급증해 어려운 시장에서 구매자에게 더 많은 주택 매물을 제공했다.


전국 7월 주택 판매도 재고 증가 이어져

전국 부동산중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 7월 기존 주택 판매는 계절적 요인을 감안한 연간 기준 599만 채로 전년대비 2% 증가했다. 

그리고 전월 대비 주택 판매는 2020년 6월에 비해 1.5% 증가했다. 여름 주택 성수기를 그대로 이어간 모양새를 보였다.


시장 전문가들의 전망치를 상회한 것은 재고 증가에 기인한 것이며 매물이 늘어나면 얼마든지 팔린다는 해석이 가능하다. 

기존 주택의 중간 판매 가격은 359,900 달러로 전년 대비 17.8% 상승했지만 전월 대비 1% 하락해 가격 상승세가 둔화했다.


 전국적으로 4개 지역 중 3개 지역에서 현재 매매가 증가했으며 북동부는 월간 성장이 없는 유일한 지역이다. 

그러나 6월 수치에도 불구하고 북동부 지역의 판매는 지속되었다. 중서부는 6월 이후 가장 큰 상승률을 보이며 3.8% 증가했고 서부 (3.3%)와 남부 (1.2% 증가)가 그 뒤를 이었다.


전국 부동산 중개인 협회의 보고서는 주택 판매 증가의 대부분은 여전히 고가 시장에서 일어나고 있는 반면 중저가 시장은 아직 매물 주택이 너무 적기 때문에 크게 성장하지 못하고 있다고 분석했다. 


재고는 7월에 개선의 조짐을 보여 7월말 현재 총 매매 재고는 132만 채로 6월보다 7.3% 늘었다. 재고 증가는 3개월째 이어가고 있어 주택 가격 안정을 가져오고 있다.

7월 팔리지 않은 재고 물량은 2.6개월치의 주택 공급량에 해당했다. 지난 해 3.1개월치보다 줄어든 상황이지만 최근 3개월간 조금씩 늘어나는 모습을 보이고 있다. 


6개월분의 주택 공급이 균형 잡힌 시장으로 간주되므로 여전히 매물보다 수요가 많은 상황이다. 
재고 상황이 여전히 암울하지만 7월에 나타난 약간의 개선 징후는 주택 구매자에게 미약하나마 숨통을 열어줬다고 볼 수 있다.

가격이 둔화세로 나타나 이제 주택 소유자는 집을 내놓고 차익을 벌 수 있는 마지막 순간이 될 수 있다.   
이런 가격 둔화 추세가 이어진다면 에퀴티도 다시 감소할 수 있기 때문이다.

시장에 더 많은 주택이 있다는 것은 입찰 전쟁이 줄어들고 가격 압박이 줄어든다는 의미다. 이미 재고 부족이 완화되면서 월간 가격 상승의 모멘텀이 약화됐다고 할 수 있는데 이는 한두 달 더 지켜봐야 정확한 추세를 알 수 있다.

주택 매매가 전염병으로 인해 발생한 주택 매입 광풍에서 벗어나고 있다고 볼 수 있는 것은 가격 둔화에 있다. 
주택 가격의 상승으로 인해 주택 매입이 증가한 것이기 때문에 투기적 수요는 가격 하락으로 크게 줄어든 것으로 보인다. 

지난 여름 주택 시장으로의 구매자의 엄청난 유입은 판매용 주택이 이미 공급이 부족했던 시기에 이뤄졌으며 잠재 주택 구매자가 시장에 올인하면서 재고는 부족했고 이로 인해 가격이 매우 빠르게 상승했다.

그러나 주택 수요 증가의 대부분은 집에서 일할 수 있는 더 넓은 공간의 필요성, 최저 수준의 모기지 이자율과 같은 대유행과 관련된 조건에 기인한 것이다.
많은 경제학자들은 세계가 팬데믹에서 정상으로 돌아올 때까지 주택 판매가 현재와 같은 유행병 이전 속도로 계속되어 가격에 대한 압력이 완화해야 한다고 평가한다.

주택은 한동안 강세를 유지할 것으로 예상되지만, 특히 처음으로 대유행으로 인한 구매 열풍이 완화되고 가격 인상이 경제성을 낮추면서 많은 주택 관련 주요 지표가 냉각되고 있다. 
이런 현상은 주택 구매자를 위해 유리한 것으로 주택 시장의 안정적 성장을 위해서도 필요한 것이다.

시장에 나와 있는 제한된 수의 주택, 번개처럼 빠른 판매, 돈이 많은 투자자와의 경쟁을 포함해 오늘날 주택 시장의 지속적인 도전에도 불구하고 집을 구입할 때까지 시장에 살아남을 방법을 찾는다. 한편 동시에 다른 잠재적 구매자들은 검색을 계속하기보다 주택 구입을 보류할 지 여부를 심각하게 고려하고 관망하고 있다. 

워싱턴 메트로 7월 판매 동향
워싱턴 메트로의 7월 주택 시장은 전국 동향과는 다르게 매매와 가격이 지난 달보다 모두 감소했다
물론 지난 해보다는 매매와 가격 모두 상승했지만 현재 주택 시장의 동향을 볼 때 지난 달과 비교하는 훨씬 정확하다. 

이는 워싱턴 메트로 지역의 주택 시장은 전국 동향과 달리 추세가 앞서서 나타나고 있음을 보여준다. 
단적으로 워싱턴 메트로 지역의 통계를 보면 재고 역시 먼저 증가했고 가격 둔화 역시 먼저 나타났다.

약간의 조정 조짐에도 불구하고 북부 버지니아는 7월에 2,500 채 이상의 주택이 판매되었다. 
이는 지난 해 7월보다 거의 7% 증가한 것이지만 지난 달에 비해서는 거의 20%가 감소한 수준이다. 가격이 너무 높아 잠재 구매자들이 관망하고 있음을 보여준다.

이 지역의 주택 매매 리스트 MLS가 보여주듯이 매물은 월초에 하락했다가 월 중순에 반등한 후 월말로 갈수록 줄어들었다. 주로 월말에 주택 거래가 이뤄지고 있음을 의미하며 그 동안 동향을 살핀 후 월말에 오퍼를 내고 있음을 보여준다.

구매자 관심의 감소는 워싱턴 메트로 지역에 대한 주택 수요 지수에서 그대로 나타나는데 7월 수요는 전월에 비해 거의 17% 감소했다.
현재 수준이 평년의 매매 수준이므로 워싱턴 메트로 지역은 거의 평년 수준으로 거래는 돌아왔다고 볼 수 있다. 

다만 주택 가격은 여전히 높은 수준에서 점차 둔화되고 있지만 여전히 높은 수준에 있어 곧 주택 가격도 평년 수준으로 회귀할 것으로 보인다. 
7월 주택 구매자와 판매자 활동은 북부 버지니아의 뜨거운 부동산 시장에 약간의 냉각 효과가 있었음을 말한다. 

7월 4일 연휴 주말부터 주택 매매 활동이 뜸해지면서 이런 조정을 경험하기 시작했다.
이 시점에서 잠재 구매자와 판매자 모두 휴식을 취하고 꼭 필요한 휴가를 떠난 결과일수도 있고 혹은 시장 변화가 더 영구적으로 나타날 가을까지 기다리는 것일 수도 있어 아직 명확하지 않다.

주택 가격 상승세가 완화되기 시작한 것은 우려할 만한 사안이 아니지만 주택을 팔려는 사람에게는 서두를 필요가 있는 요인이다. 
팬데믹이 더 지속되면서 경기가 다시 둔화된다면 단독 주택보다 콘도에 더 큰 영향을 미친다. 

조지 메이슨 대학의 지역 분석 센터 (George Mason University Center of Regional Analysis)와 공동으로 발표하는 북버지니아 주택 시장 전망에 따르면 모든 주택 유형 중 주택의 중간 가격은 계속 상승할 것이나 하반기에는 완만한 속도로 상승할 것으로 보았다. 
이는 주택 가격이 떨어진다는 것을 의미한다.

북버지니아 지역의 평균 주택 판매 가격은 전년도보다 거의 15% 높았던 6월에 비해 약 4% 상승에 머물렀다. 
7월 평균 판매 가격은 724,183 달러로 6월 평균 판매 가격 741,574 달러보다 17,391 달러 즉 2% 이상 가격이 하락했다.

알링턴 카운티는 전년 대비 중앙값 9% 하락, 평균 가격 5% 하락, 신규 매물 19% 하락, 평균 시장 출시 일수 등 상당한 둔화 조짐을 보였다.
이는 다른 주거 집중 지역인 페어팩스 알렉산드리아와 달리 알링턴이 사무실과 상업 밀접 지역이기 때문에 이것의 영향을 받은 탓이다.

주택 시장은 날씨, 전염병 그리고 학기 시작과 같은 요인에 크게 영향을 받으므로 지역별로 면밀히 주시할 필요가 있다. 현재 시장은 전통적인 계절적 패턴을 따르지 않지만 경제적 요인을 결정하는 커다란 요인에는 빠르게 적응하는 모습을 보이고 있다.


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