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주택 구입, 일시적 급등 예상

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안정세에 진입하던 주택 구입이 일시적으로 급등할 것으로 보인다.

우선 연준이 느슨한 양적 완화를 다소 축소할 것으로 예상되면서 모기지 융자가 힘들어질 전망이다. 또한 매물이 일시적으로 쏟아져 나오면서 주택 구입을 위한 모기지 신청이 늘고 있다. 


이로 인해 모기지 금리는 상승하는 모습을 보이고 있다. 주택 시장의 구조에 관한 소식으로 현재 500만 채가 부족하다는 뉴스도 주택 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것이란 예상을 하게 만들고 있다.


이런 경제 상황을 둘러싼 뉴스로 인해 일시적으로 주택 수요는 늘어날 것으로 보이며 이는 11월 전까지 일시적인 급증으로 나타날 전망이다.

  

주택 구매 신청 증가와 모기지 이자 반등

가을은 일반적으로 주택 시장의 비수기의 시작이지만, 오늘날의 펜데믹이 주도하는 주택 시장에서는 한산한 모습을 보이지 않고 있다. 


잠재적인 주택 구매자는 재고가 약간 증가하자 결과적으로 다시 주택 구입 경쟁에 뛰어들고 있다. 

모기지 은행가 협회 (Mortgage Bankers Association)에 따르면 주택 구입을 위한 모기지 신청 건수는 지난주보다 7% 증가했다. 


노동절 휴일을 고려해 추가 조정이 이뤄진 결과로 이는 올해 4월 이후 최고치다. 이런 모기지 신청은 1년 전 같은 시기보다 여전히 11% 낮지만 14주 만에 가장 작은 감소세를 보였다.

주택 구매자는 판매용 주택의 빈약한 매물로 인해 어려움을 겪었지만, 최근에는 매물의 공급이 느리긴 하지만 다소 증가하는 추세를 보이고 있다. 


리얼터 (Realtor.com) 보고서에 따르면 새 리스팅에 오른 주택 재고 수는 여름 동안 9주 연속으로 증가했다가 지난 주에 다시 감소했다.

보고서에 따르면 최근 신규 매물이 감소했음에도 불구하고 2021년 현재까지 신규 판매자가 작년보다 더 많이 시장에 진입하면서 코로나 이전 수준과의 격차가 크게 줄어들었다.


주택 가격은 기록적인 속도로 계속 상승하고 있으며 이는 주택 담보 대출 신청에도 반영되었다.

재래식 융자와 정부 구매 신청이 모두 증가했고 주택 구매 모기지 신청의 평균 대출 규모가 396,800 달러로 증가했다. 매우 경쟁적인 주택 구매 시장에서는 주택 판매 가격에 계속 상승 압력을 가하고 있다. 


또한 주택 재융자 신청은 근래들어 3% 감소했으며 1년 전 같은 주보다 3% 감소했다.

지난 달 모기지 금리는 거의 변동이 없었고 현재 금리가 연초보다 높아서 모기지 차용자들은 재융자에 별다른 매력을 느끼지 못하고 있다.


대출 잔액이 일정한 30년 고정 금리 모기지 (548,250 달러 이하)의 평균 계약 이자율은 3.03%로 유지되었으며 20% 계약금이 있는 대출의 경우 포인트는 0.33 (초기 수수료 포함)에서 0.32로 감소했다.


전체 모기지 융자에서 재융자 비율은 지난주 66.8%에서 64.9%로 감소했다. 이는 주택 구입 모기지 신청이 늘었음을 의미한다.


주택 부족 500만 채 쉽게 해소 못해

지금 집을 구하는 사람은 누구나 쉽지 않다는 것을 실감하고 있다. 

판매되는 주택의 공급은 사상 최저 수준에 가깝고 수요와 공급의 격차가 크게 벌어지고 있다.


리얼터 (Realtor.com)의 최신 연구에 따르면 전국적으로 주택 524만 채가 부족하며, 이는 2019년 격차 384만 채 보다 140만 채 늘어난 수치다. 

이로 인해 주택 가격이 더욱 급등하는 데 한 몫하고 있다.


연방 인구 조사에 따르면 2012년 1월부터 2021년 6월까지 1,230만 가구가 새로 형성되었지만 이 기간 동안 새로 지어진 단독 주택은 700만 채에 불과했다. 

단독 주택 건설은 팬데믹 이전에 시작된 심각한 노동력 부족으로 어려움을 겪었지만 이후 더욱 악화되었다.


지난 1년 동안 공급망 중단으로 건축 자재 가격이 상승했고 전염병으로 인한 수요가 급증하면서 토지 가격도 상승했다.


신규 가구 형성은 실제로 펜데믹 이전보다 느리지만 5~6년 내에 격차를 좁히려면 주택 건설업체는 현재 신규 주택 생산 속도를 두 배로 늘려야 한다. 


새 주택은 주택 소유자가 구입해 거주하거나 임대할 수 있다. 펜데믹은 확실히 주택 부족 상황을 악화시켰지만 코로나 사태 이전부터 새로운 가구 구성이 신규 건설을 앞질렀다는 데이터가 나왔다. 

간단히 말해서, 신규 건설 공급은 지난 5년 동안 신규 가구의 수요를 충족하지 못한 것이며 이는 결국 주택 부족 결과를 가져와 주택 가격 급등을 부추겼다. 


현재 30대, 40대 나이가 된 밀레니얼 세대는 업계의 이른바 '세입자 세대' 라는 기대치를 무너뜨렸고 이는 주택 임대보다 주택 소유의 수요가 더 많아졌다는 것을 말한다.


가구 형성은 개인이 공유 생활 환경에서 벗어나 독립적인 가족만의 공간을 필요로 한다는 것을 의미한다.

단독주택 건설은 2009년 대불황을 저점으로 꾸준히 증가하고 있다. 연방 인구 조사에 따르면 여전히 주택 붐 직전만큼 높지 않고 실제로 1995년 이후 가장 느린 속도로 운영되고 있다. 


더 느린 속도는 가장 인구가 많은 세대가 일반적인 주택 구입 시기에 접어들면서 직면한 결과를 가져왔다.

국내 최대 주택 건설업체 중 하나인 풀트그룹 (PulteGroup)은 공급망 중단을 이유로 3분기 주택 완공에 대한 연간 규모를 낮췄다.


관련 자재 파트너들의 특별한 노력에도 불구하고 펜데믹 기간 동안 업계를 괴롭힌 공급망 문제가 하반기 동안 증가했기 때문이라고 밝혔다. 

공급업체와 계속 긴밀하게 협력하고 있지만 주택 건설 산업 전반에 걸친 생산량 증가와 다른 다양한 건축 자재의 부족이 2021년 남은 기간 동안 집을 완공하는 능력에 직접적인 영향을 미치고 있다는 것이 건축업계의 공통적인 견해다.


이로 인해 건축업자들은 수요 잔고를 따라잡기 위해 판매를 자체적으로 늦추고 있다. 그 결과 건설회사의 주식은 지난 주에 비해 현저히 하락했다.

 이처럼 주택의 만성적인 부족으로 인해 신규와 기존 주택의 가격이 모두 기록적인 속도로 상승하고 있다. 


항상 가격 프리미엄이 붙는 신규 건설의 경우, 상대적으로 저렴한 것으로 간주되는 중간 가격대가 300,000 달러인 주택은 2021년 상반기에 건축업자 판매의 32%를 차지했다.

이는 2018년 같은 기간의 43%에서 크게 축소된 것이다. 


건축업자들은 상승하는 비용을 감안할 때 더 싼 집을 건축할 여유가 없다.

어떻게 하든 가까운 장래에 수요를 충족하려면 주택 공급 라인에 보다 의미 있는 전환이 필요할 것으로 보고 있다.


연준의 모기지 채권 매입 축소

테이퍼링은 연방 준비 은행이 새로운 자산을 매입하는 비율을 줄이는 것을 말한다. 

즉 채권을 사들이면 시중에 돈이 풀리는 것이므로 이자율이 낮아지고 유연한 유동성을 확보할 수 있다. 


반대로 채권 사들이는 규모를 줄이면 시중에 돈이 조금 풀리는 결과를 가져와 유동성 확보에 다소 어려움이 있고 이는 이자율 상승으로 나타난다.


이를 쉽게 양적완화 (QE) 정책으로 부르고 테이퍼링은 양적 완화를 축소하는 이른바 반대되는 개념으로 사용되는 표현이다.

그래서 시장 부양을 위한 통화 팽창에서 벗어나기 위한 첫걸음으로 여겨지며 직접적으로 이자율 상승으로 실감하게 된다. 


이처럼 테이퍼링은 중앙은행이 금리와 미래 금리에 대한 인식을 통제하기 위해 사용하는 또 다른 정책 도구다.


 그런데 양적 완화 (QE) 프로그램은 경제 성장을 촉진하기 위해 중앙 은행에서 시행한다.

특히, 주택 시장의 완만한 회복을 위해 특별히 모기지 채권 매입에 집중해 왔다. 매달 600억 달러 규모의 주택 모기지 채권을 매입한 것으로 알려졌다. 


그런데 원하는 목표가 달성되면 은행은 자산 취득을 줄이기 시작한다. 최근 지나친 주택 구입 열기로 주택 시장의 수요를 줄여야 한다는 판단도 테이퍼링을 시도하게 만든 요인이다. 


계속되는 금융 확장 정책은 인플레이션과 거품을 유발할 수 있기 때문에 은행은 지출을 줄이려 한다.

연준이 양적 완화 프로그램을 축소하면 매달 구매하는 자산의 규모와 가치가 감소한다.


양적 완화 프로그램을 강화하면 더 이상 자산을 대차대조표에 추가하지 않고 대신 매각해 보유 자산을 줄이게 된다. 테이퍼링은 즉시 금리에 영향을 미친다. 

양적 완화로 낮은 금리를 유지해 왔기 때문에 채권 구매 프로그램이 축소되면 금리가 다시 상승한다.


또한 테이퍼링은 디플레이션으로 이어져 시스템에서 돈을 빼내고 생활비를 더 저렴하게 만들지만 실업을 증가시킬 가능성이 높다. 테이퍼링을 앞두고 노동 시장의 고용 현황을 가장 먼저 고려하는 것도 이 때문이다. 


실제로 고용 시장이 개선되지 않으면 테이퍼링은 소문으로만 그치고 실제로는 내년까지 미뤄질 수도 있다.


2021년 8월까지 연준은 2020년 3월에 시작된 코로나바이러스 대유행으로부터의 경제회복을 돕기 위해 매달 1,200억 달러 상당의 자산을 매입했다. 

1,200억 달러에서 우선 1,000억 달러 규모로 자산 구매 규모를 조금 축소하는 것이 양적완화의 시작이 될 전망이다.


실제로는 주택 모기지 채권 축소 규모가 많지 않지만 우선 모기지 이자율이 영향을 받을 것으로 예상되면서 10월말까지 주택 구매가 일시적으로 급증할 수 있다. 



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