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모기지 유예 종료...혼란 예상

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수십만 명의 주택 소유주가 Covid-19 관련 모기지 구제 프로그램이 만료됨에 따라 곧 집을 잃거나 팔아야 하는 상황에 직면한다.


지금까지의 경험을 보면 팬데믹 기간 동안 수입이 줄었거나 사업을 잃은 대출자를 위한 선택은 많지 않다. 한 데이터 회사에 따르면 집에 최소 40%의 자기 자본 (equity)이 있는 상태에서 압류 절차에 들어간 주택 소유주의 거의 3분의 1이 어쨌든 압류가 되는 것으로 나타났다.


주택 가격이 많이 올라 에퀴티가 많아졌다 하더라도 압류된 후 다시 집을 얻거나 사야하는 데 이 과정에서 임대료는 물론 주택 시장도 혼란이 불가피하다. 어디로 가서 어떤 집을 사야 하는 지도 불확실하다.


모기지 유예 프로그램 

지난 해 초 코로나 전염병이 닥쳤을 때 연방 정부는 대형 은행과 모기지 서비스 제공업체에게 긴급 모기지 프로그램을 시작했고 광범위한 경제 활동을 폐쇄했다. 

구제 금융으로 수백만 명의 주택 소유자가 최대 18개월 동안 모기지 지불을 연기할 수 있었다. 

그러나 이는 완전한 면제가 아니라 일시적인 연기이기 때문에 이제 밀린 모기지가 더해진 더 높은 모기지 지불 청구서를 받게 된다.


주택 시장 분석 업체 블랙 나이트 (Black Knight)의 시장 조사 책임자는 지난 60일 동안 100만개 주택 소유자 가운데 4 분의 3이 이 프로그램을 떠났고 나머지 주택 소유자들은 관용에서 어떻게 벗어나야 하는지 전환의 한가운데에 있다고 밝혔다. 

대부분 모기지 유예 프로그램에서 모기지를 갚았지만 여전히 수십 만 명은 모기지가 밀려 있는 셈이다.


팬데믹 기간 동안 시행된 모기지 유예 프로그램은 대체로 성공적이었다.

모기지 소프트웨어, 데이터 분석 회사인블랙 나이트 (Black Knight)의 주간 데이터에 따르면 구제금융 프로그램에 가입한 770만 명 가운데 절반 이상이 현재 모기지 대출을 받고 있으며 다시 상환하고 있다. 


모기지 대출자의 약 23%는 주택을 팔거나 모기지를 재융자해 더 저렴하게 만들었다. 

약 7%에 해당하는 50만 명이 조금 넘는 사람들이 대출 기관과 함께 적극적인 손실 완화 조치를 취하고 있고 여전히 대출 수정 (Loan Modification) 계획을 세우고 있다.


그러나 수십만 명의 주택 소유자가 여전히 어려운 상황에 처해 있다. 

모기지 대출자의 3%인 약 264,000명의 주택 소유자가 현재 프로그램이 만료된 후 모기지 연체 상태이며 38,000명이 차압 상태에 있다.

프로그램 종료를 앞두고 상당수의 주택 소유주들이 불안해하고 있다. 


이들 중 많은 사람들이 관용을 벗어났고, 일부는 여전히 일하지 않고 무엇을 해야 할지 모른다. 

모기지 서비스 제공자나 대출 기관에 연락해서 할 수 있는 방법이 무엇인지 알아보는 것이 시급한 일이다. 


팬데믹 기간 동안 너무 많은 수입이나 사업을 잃은 차용인을 위한 옵션은 많지 않다. 서비스 제공자는 대출 수정과 더 낮은 이자율을 제공했지만 일부 차용인은 그냥 지불하지 않고 있기도 하다. 


서비스 제공자는 또한 유예 기간 동안 차용인에게 세금과 보험을 위해 돈을 선불로 제공했으며, 이는 1년 동안 지불할 수 있지만 일부 차용인은 그 인상을 감당할 수 없었다.

프로그램 종료를 앞두고 또 다른 지원 프로그램을 마련한 모기지 업체들도 있으나 문제는 코로나가 발생한 것이 주택 소유주의 잘못이 아니기 때문에 이들 스스로 대출 기관에 더 많이 의존하고 있다는 사실이다.


가능한 탈출구는 에퀴티

팬데믹 기간 동안 대규모 주택 공급이 중단된 덕분에 주택 가격은 1년 전보다 거의 20% 올랐다.

그 결과, 압류 리스팅 주택 사이트인 리얼티트랙 (RealtyTrac)의 분석에 따르면 현재 압류 중인 주택 소유자의 약 87%가 에퀴티를 보유하고 있다. 


이들은 모기 융자 액수보다 주택 가치가 더 높아 빚이 더 작다. 현재 연체되었지만 아직 압류되지 않은 264,000명의 경우 상당한 에퀴티도 보유하고 있을 것으로 추정된다. 


이것은 주택 소유자의 약 1/3이 언더워터 주택 (주택 가치보다 모기지 융자 빚이 더 많은 주택)이었던 지난 주택 시장의 위기와 비교해 볼 때 시장의 모습이 크게 다른 점을 보여준다.

이는 1년 이상 기록적으로 낮은 재고를 보여온 믿을 수 없을 정도로 희박한 주택 시장에 오히려 도움이 될 수 있다고 주장한다. 


건설업체들은 노동력과 공급망 문제로 인해 신축 물량을 크게 늘릴 수 없었다. 일부 추정에 따르면 시장은 수요를 충족시키기 위해 약 250만 채의 주택이 더 필요하다. 

이 집들이 그것을 완전히 채우지는 못하지만, 일시적인 해소는 가능하다고 본다.


약 73%의 차용인이 20% 이상의 에퀴티를 보유하고 있으며 약 28%는 50% 이상의 에퀴티를 보유하고 있다. 

그래서 에퀴티가 있다고 해서 대출 불이행을 막을 수는 없지만, 대출 기관에 대한 부채를 상환한 후 돈을 남길 수 있는 수준에서 주택을 팔 수 있게 더 많은 연착륙 기회를 제공해야 한다고 주장한다. 


이들에게 새 출발할 기회를 준다는 명목이지만 현실적으로 빚을 갚고 남은 에퀴티로 다시 집을 사는 것은 쉬운 일이 결코 아니다.


모기지 서비스 제공자들이 다른 손실 완화 옵션을 위해 차압 조치를 계속 포기함에 따라 적극적인 차압에 있는 주택의 수는 본질적으로 지난 90일 동안 별 차이가 없었다.

그러나 2022년 전반기 대부분의 기간 동안 상당한 차압 위험이 계속해서 지속될 것이기 때문에 잘못된 정보와 판단에 속아서는 안된다. 


특히 수요가 많고 공급이 부족한 상황에서 주택 소유자가 단순히 주택을 시장에 내놓는 것이 더 나은 선택으로 보일 수 있지만 항상 그런 것은 아니다. 

주택 가격이 너무 비싸 집을 다시 사는 것은 현실적으로 어려움이 따르고 임대를 할 수밖에 없다. 

임대 시장 역시 임대료 상승 압박이 크기 때문에 주택 시장의 혼란은 불가피하다. 


주택 소유주가 취할 수 있는 사항

모기지 은행가 협회 (Mortgage Bankers Association)의 수석 이코노미스트는 많은 사람들이 대출 상환 일정이 끝날 때까지 미루고 유예 프로그램을 떠나고 있지만 차용인은 자격을 갖추려면 상환을 재개해야 한다고 밝혔다.


그러나 주택 소유자가 여전히 지불할 수 없는 경우 다른 선택을 찾아야 한다. 소비자 금융 보호국 (Consumer Financial Protection Bureau)의 모기지 시장 책임자는 서비스 제공업체와 확실히 상의해야 한다고 주의를 당부했다. 


모기지 업체에 유예 종료 30일 전에 연락을 취해서 다른 선택 방법을 알아봐야 한다. 

모기지 대출자는 독립적인 지침을 위해 주택 도시 개발부 (HUD)가 승인한 상담사와 이야기할 수도 있다.


1. 대출 수정 (loan Modification)

모기지 대출자가 소득이 있지만 이전 모기지 지불 금액을 감당할 수 없는 경우 융자 수정 (loan modification)을 받을 자격이 있을 수 있다.

물론 융자 수정은 쉽지 않으며 결제에 어려움이 있을 것으로 예상되면 즉시 서비스 제공자에게 연락해 알아볼 필요가 있다. 


모기지 대출 기관에 빨리 연락할수록 더 많은 선택이 있을 수 있다고 모기지 시장 전문가들은 조언한다. 

예를 들어, 서비스 제공자는 대출 유형과 차용인의 상황에 따라 대출 기간을 연장하거나 이자율을 낮춰 지불액을 낮출 수 있다. 


주택 소유자는 소비자 금융 보호국 (CFPB)을 통해 대출 유형별 유예 후 옵션에 대해 자세히 알아볼 수 있다.


2. 집을 파는 것

집값이 전년도에 비해 거의 20% 상승한 상황에서 장기 실직 또는 폐업한 주택 소유주는 주택 매각을 고려할 수 있다.

주택 차압 데이터베이스인 리얼티트랙 (RealtyTrac)에 따르면 차압을 받은 차용인의 약 87%가 에퀴티를 가지고 있다. 


이는 집을 팔 경우 손에 쥐어지는 돈이 얼마만큼 있다는 것을 말한다. 

많은 경우에 주택 판매자는 높은 시장 수요로 인해 집을 빨리 팔고 현금을 가지고 떠날 수 있다. 


이는 소득이 없고 전망이 없는 사람들을 위한 전환 방법이 될 수 있지만 여전히 집을 다시 사거나 임대하는 것에 신경 쓰게 된다는 것을 알아야 한다.


3. 주택 소유자 지원 기금

대출 수정 (Loan Modification)이 작동하지 않으면 차용인은 미국인 구제 계획 (American Rescue Plan)에서 만든 거의 100억 달러 규모의 주택 소유자 지원 기금을 알아보고 지원 가능 여부를 알아볼 수 있다.


재무부가 현재 각 주의 계획을 검토하고 있는 이 프로그램은 2022년 1분기 말까지 운영될 것으로 보고 있다. 

각 프로그램은 다르지만 많은 사람들이 차용인이 연체된 지불을 따라잡을 수 있도록 도와주는 여러 옵션이 있어 서비스 제공자에 따라 솔루션을 더 쉽게 제공할 수도 있다. 


현실적으로 이 지원 프로그램이 주택 소유주를 도울 수 있는 가장 확실한 방안이지만 시행 단계에서 얼마나 효율성을 발휘할 지는 의문이다. 


여러 단계를 거쳐야 하고 다양한 서류를 요구하는 경우가 많아 이미 실효성에서 문제점이 지적되어 왔기 때문에 이번 유예 프로그램 종료에 따른 혼란을 막기 위해서는 보다 간단하고 신속한 업무 진행이 무엇보다 요구된다.

그리고 차용자는 국가 주택 기관 협의회의 지도를 통해 해당 주의 지원 프로그램을 찾을 수 있다.



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