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2022 상업용 부동산시장 전망 

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코로나바이러스 감염 사례가 다시 급증하면서 상업용 부동산 시장 관찰자들은 올해가2020년의 모습을 보일 것으로 보고 있다. 


이는 주택 시장과 달리 상업용 부동산은 소강 상태를 이어갈 것임을 의미한다. 상업용 부동산 업체들은 올해가 많은 새로운 도전과 기회가 공존할 것으로 주시하고 있다.

바이든 대통령의 취임 1주년이 다가오면서 부동산 투자자들은 거래 성사에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 법안에 대해 의회를 주시하고 있다. 


고용주가 직원을 다시 유인하기 위해 창의적으로 노력함에 따라 오피스 부동산 관계자들은 오미크론 변종을 조심스럽게 모니터링하고 있다. 한편, 생산과 운송 산업체들은 공급망 문제가 언제 완화될 것인지가 아닌 새로운 전략과 혁신으로 비효율성을 어떻게 해소할 것인지 집중하고 있다. 


이는 새로운 물류 빌딩의 확보보다는 시스템 개선을 위한 기술을 더 빠르게 적용하는 것을 의미한다. 상업용 부동산 업계 관계자들은 올해 일어날 것으로 생각하는 주요 트렌드에 대해 대체적인 공통적인 의견을 모으고 있다. 


이런 트랜드는 한마디로 적극적인 시장 확장보다는 상황에 따른 소극적인 적응이라는 관망을 특징으로 한다.


전망 1 물류 대란 해소 위한 효율성에 집중

올해 물류 공급망에 가시적인 변화가 없는 대신 물류 운송 기업은 지연과 부족을 처리할 수 있는 더 나은 시스템을 갖추는데 집중할 것으로 보인다.


고속도로에 트럭 전용 차선을 추가하는 것과 같은 공급망 혼잡을 돕기 위한 몇 가지 좋은 토목 건설 작업이 있을 수 있다. 

하지만 부동산 투자 업체 콜리어에 따르면 올해에는 이런 개선 사항을 볼 수 없을 것이라고 전망한다. 


그 동안 기업들은 점점 더 현명한 방식으로 문제 해결을 모색하고 있으며 느린 배송과 비용 상승에 맞서는 틀에서 벗어나 장기적으로 생각하고 있다. 

일부 회사는 미리 재고가 부족하다고 보고 안전 재고를 추가해 넉넉한 물량을 확보하려고 한다. 


이런 도전의 결과로 업계도 더 빠른 속도로 현대화하고 있다. 로봇 공학은 올해 큰 도약을 할 것이라고 생각되는 데 기업은 더 적은 인력으로 더 많은 제품을 운반하기 위해 기술 솔루션으로 눈을 돌리고 있다. 

국가의 주요 대도시 안팎에는 점점 더 심각한 물류 공급 시설 부족에 직면했다. 


이와 함께 더욱 빠른 온라인 배송과 주문 처리 서비스에 대한 요구는 커지면서 보다 안정적이고 편리한 공급망의 필요는 절실한 상황이다. 


이에 보조를 맞추기 위해 개발자, 소유자 운영자 그리고 사용자는 더 많은 자동화와 인공 지능 기반 도구를 채택해 기존 노동에 대한 의존도를 줄이고 주문 처리와 최종 배송 목적에 적합한 잠재적 사이트 범위를 확장하려고 한다. 


인구 밀도가 높은 도시 환경을 가진 지역 또는 그 근처에 위치한 소규모의 대부분 자동화된 유통 시설인 마이크로 주문 처리 센터가 대표적인 기술화 적용 시설이다.

이런 시설은 새로운 공급망에서 점점 더 중요한 부분으로 자리잡으면서 최소한의 공간 요구 사항으로 보다 효율적인 상품 배송을 촉진하려고 한다. 


이런 유형의 발전은 2022년과 그 이후 몇 년 동안 산업 부동산 시장의 상황과 불가분의 관계가 될 것으로 보인다.

원격 근무로의 전환과 전자 상거래의 기하급수적인 증가로 인해 엄청난 수요가 나타나자 공급망이 주요 혼란에 노출되었다. 


소매업체는 창고가 매주 비어 있는지 또는 재고가 넘쳐나는지 제대로 모른다. 공급망 문제는 올해만 급증할 것이며 소매업체에게 전통적인 창고 보관은 더 이상 필요한 방식이 아니다. 

그 대신 재고, 고객 경험과 수요에 영향을 미치는 끊임없이 변화하는 요인에 빠르게 적응해야 하는 필요성으로 인해 단기 주문형 창고 공간에 대한 수요가 증가하고 있다.


전망 2 대규모 본사 건물 산업용으로 전환

산업용 부동산 개발업자들은 대규모 사무실 캠퍼스를 산업용 부동산 개발을 위한 기회로 삼을 것으로 보인다.

이른바 대형 본사 건물 등을 산업용 부동산으로 용도 전환하는 개발이 유행할 것이란 의견이다. 


산업용 건물이나 시설의 수요는 온라인 구매와 배달 수요가 급증하면서 계속 늘어나고 있다. 

수요가 계속 늘어나는 대신 재고가 제한적으로 유지됨에 따라 산업용 부동산 투자자는 대형 사무실 공간을 매입하려고 기회를 노릴 것이다. 


최근 보험회사 올스테이트 (Allstate)는 시카고 외곽의 사무실 빌딩을 물류 부동산 업체에 2억 3,200만 달러에 매각했다. 

이처럼 새로운 산업용 부동산 개발을 위해 활용도가 낮은 부동산 건물을 목표로 삼아 매입을 적극 시도할 것으로 보고 있다. 


전망 3 호텔 매각 기록적

호텔은 2022년에 기록적인 판매 가격을 기록할 것으로 예상한다.

호텔 가치는 2022년에도 계속 상승할 전망이며 특히 진입 장벽이 큰 해안과 와인 생산지가 있는 주의 "A"급 지역에서 더욱 상승할 것으로 보고 있다. 


2021년에 기록적인 객실 가격을 보인 호텔은 2022년에 다시 오를 것으로 예측한다. 

고속도로 주변 호텔은 계속해서 객실 요금 강세와 낮은 공실율을 보이는 대신, 컨벤션과 비즈니스 출장에 크게 의존하는 호텔은 높은 공실율을 보여 여전히 침체가 계속될 것으로 보인다, 


자재 비용이 사상 최고치에서 하락하기 시작하고 기존 호텔의 판매 가치가 상승함에 따라 새로운 프로젝트를 건설하는 것이 더 매력적이기 때문에 새로운 호텔 건설은 2022년 하반기에 시작될 전망이다. 


신축 호텔은 대체로 장기 투숙 호텔 모델을 겨냥해 건설된다. 


전망 4 오미크론으로 경제 성장 둔화

오미크론 변종과 뒤따를 수 있는 다른 코로나 변종은 고용주가 사무실 복귀 계획을 연기하고 직원과의 유연성을 유지하도록 만들고 있다.


델타 변종에 이어 오미크론 변종의 출현은 향후 몇 년 동안 패턴을 설정하므로 Covid-19가 가까운 미래에 일상 생활의 현실로 남을 것으로 예상한다. 


이로 인해 시장 변동성이 커지고 불안도 높아진다. 산업 물류 공간과 단독 주택에 대한 수요 가속화와 함께 사무실 부문의 느린 반등은 한동안 부동산 회복의 특징을 주도할 것이며 이는 전반적인 정체를 의미한다.


대규모 사무실로 복귀하는 방법을 결정하는 것은 세입자와 시장 전체에 가장 시급한 문제로 남아 있다. 

델타 변종으로 인해 사무실 근무 복귀가 2021년 노동절에서 2022년 초로 연기된 후 오미크론의 출현으로 대부분의 대기업들이 직원들을 언제, 얼마나 자주 복귀할 지 여부를 두고 상당한 불확실성이 커졌다. 


대부분의 고용주는 사무실을 열어 직원이 사용할 수 있도록 하고 있지만 회사와 직원이 하이브리드 방식으로 근무를 전환함에 따라 주 5일 전체 복귀 정책은 거의 불가능하다. 


이것이 전체 사무실 공간 수요에 얼마나 영향을 미치는지는 아직 결정되지 않았고 향후 몇 년 동안 반복적인 프로세스가 될 것으로 보여 회사별 요구 사항에 따라 크게 달라질 전망이다.

오미크론 변종은 2022년 초 국내총생산 (GDP) 성장에 이전 추정치보다 더 큰 타격을 줄 것으로 보인다. 


오마이크론은 빠르고 광범위하게 확산되면서 자체적으로 부과된 제한과 더불어 경제 활동에 일부 제한이 시행되고 있다. 

현재로서는 2022년 1분기 실질 GDP 성장률이 12월 기준선의 3.4%보다 낮은 2.5%에 근접할 것으로 예상한다. 


겨울 이후 활동이 반등할 것으로 예상되지만 2022년 실질 GDP 성장률은 4.1%로 이전 예측인 4.4%보다 낮을 것으로 보인다.


전망 5 인프라 투자 효과 미미

인프라 투자 법안은 2022년 상업용 부동산 산업에 의미 있는 영향을 미치지는 않을 것으로 보인다.

기반 시설 법안의 규모와 계획은 상업용 부동산 산업에 긍정적인 영향을 미칠 만큼 충분히 광범위하다. 


그러나 상업용 부동산은 기반 시설 현대화의 이점을 누릴 수 있지만 이런 기반 시설 프로젝트는 매우 크고 광범위해서 오랜 시간이 필요하다. 

이 때문에 올해 당장이 아니라 의미 있는 영향을 미치기까지 수년이 걸린다. 


이런 프로젝트의 연장은 연방 자금 지원과 관련된 관료적 절차와 형식적인 절차로 인해 더욱 지연될 가능성이 높다.

인프라 법안보다 잠재적으로 더 중요한 것은 바이든 대통령의 더 나은 재건 (Build Back Better) 법안이다.


사회 지출 법안은 상업용 부동산 수요에 역풍을 일으킬 가능성도 있다. 

더 나은 재건 (Build Back Better) 법안이 채택되면 부동산 업계에 부정적일 수 있는 여러 조항이 도입될 수 있다. 

주로 세금 인상 도입과 1031 exchanges 조항의 제거다.


물류 산업 부동산 붐은 온라인 소비자 지출 증가에 의해 주도되고 있으며 이제 문제는 인플레이션과 정부 보조금이 이에 영향을 미치는지 여부다. 

만일 인플레이션이 동반되면 소비자 지출이 둔화되고 물류 산업 수요도 뒤따를 수 있다.


인플레이션이 상승하면 건설 비용이 증가해 일부 개발이 둔화되거나 취소된다.

연준의 금리 인상 결정은 부동산 부문에 문제를 일으킬 가능성이 있다. 


재료비와 인건비는 이미 상승하고 있고 높은 이자율은 사실상 더 높은 차입 비용을 의미하므로 실행 가능한 프로젝트가 느려지고 이미 어려움을 겪고 있는 프로젝트는 당분간 보류된다. 

즉, 특정 영역의 자산 유형이 실질적으로 영향을 받게 된다.


전망 6 공간 구성의 변화

직원들의 재택 근무 선호에 따라 업무 공간은 훌륭한 작업을 창출할 수 있도록 유연하게 다시 변하게 된다.


편의 시설을 사무실에 추가해 직원을 사무실로 다시 끌어들이도록 할 것으로 예상된다.

또한 거주자가 계속 재택근무를 하게 되면서 단지 관리자는 기술, 특히 편의 시설에 더 많은 투자를 할 전망이다.


Covid-19 대유행이 시작되면서 원격 근무로 전환되고 이에 따라 거주자의 선호도가 변화했다. 

이는 택배와 음식 배달의 증가에 따른 적정 공간, 집 안팎에서 일을 할 공간의 필요성을 말한다. 


주민들이 직접 구매보다 배송을 계속 선호함에 따라 물품을 안전하게 보관하는 개별 제어 스마트 공간이나 개인 사물함이 필요하다. 또한 업무 중심 공간에 기술과 인공 지능이 도입되는 것을 보게 된다. 


이런 추세는 통화와 회의를 위한 화면과 스피커와 같은 물리적 하드웨어와 이런 공간에 대한 간단하고 공정한 사용을 보장하는 예약 기술 측면에서 기존 공간의 개조를 통해 나타난다. 


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