실시간 PUSH  NEWS

집 살때 필수 고려 사항은?

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!



집값이 끝없이 오르면서 집을 꼭 사야 하는 사람은 고려해야 할 사항이 있다.

우선은 불가피한 경우가 아니라면 집 구입을 당분간 관망할 필요가 있지만 주택 구입이 불가피한 경우 모기지 이자가 오른 것을 감안해 고려해야 것들이 있다고 조언한다.


전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 기존 주택 판매는 지난 2021년에 주택 시장 붕괴 이후 최고치를 기록했다. 

그리고 주택 재고는 20% 감소해 주택시장은 여전히 뜨겁다. 이로 인해 가격 역시 대부분 지역에서 20% 가까이 상승했다.


코로나바이러스 전염병으로 인해 많은 사람들이 집에서 더 많은 시간을 보내게 되었다.

이로 인해 일부는 이사를 하지 않고 공간을 업그레이드하거나 원격으로 일할 수 있게 되어 늘 살고 싶어 했던 도시로 이사하기를 원했다.


집 구입을 미루는 것이 현명

이런 이유로 현재 사람들은 단지 집을 사기 위해 요구하는 가격보다 더 많은 비용을 지불하고 있다.

절대적으로 이사해야 하는 경우 판매자에 유리한 시장 여건으로 인해 최대 가격을 지불할 수밖에 없는 상황이다. 


그래서 지금 이사할 필요가 없다면 주택 구입을 보류하는 것이 좋을 수 있다고 주택 시장 조사 업체는 조언한다. 사지 않아도 된다면 기다리는 것이 유리한 데 당분간 판매자에게 유리한 시장이라고 볼 수 있기 때문이다.

집을 사야 한다면 감정가 이상으로 집을 사지 않는 것이 최선의 방법이다.


전국부동산 중개인협회 (NAR)에 따르면 2021년 기존 주택의 중간 매매 가격은 346,900 달러로 지난해보다 17% 올랐다. 


주택이 시장에 남아 있는 평균 시간도 작년보다 줄었다. 오늘날의 주택 시장에서 주택은 일반적으로 시장에서 43일을 보내는 것이 정상 순환 기간인데 이는 작년보다 7일 줄어든 것이다. 전체 주택 재고도 92만 채로 역대 최저 수준을 기록했다.

이것은 집을 더 비싸게 구입하도록 강요할 수 있다. 


시장이 워낙 강하기 때문에 정말 조심해야 하며 전문가는 감정가 이상의 집을 사지 않을 것을 권고하기도 한다. 주택의 평가 가치를 초과해 지불하는 것은 재정 상황에 좋지 않을 수 있고 또한 나쁜 장기 투자일 수도 있다. 


일반적으로 주택 가치는 연간 3.5%에서 3.8% 사이로 오르는 것이 정상이다. 하지만 2021년에는 2006년 이후 최고치를 기록했다.

집값 상승은 이 수준에서 지속 가능하지 않은 것이 솔직한 현실이다. 코로나로 인한 비정상적 상황이 이어지고 있다고 봐야 한다.

그리고 주택 시장은 12~18개월내에 냉각되기 시작할 수 있다. 


냉각이란 가격이 폭락하는 것이 아니라 판매자 중심의 시장에서 구매자 중심의 시장으로 전환되고 상승율이 정상 수준으로 돌아오는 것을 의미한다.

기다려야 하는 또 다른 좋은 이유는 구매자가 곧 불이익을 당하지 않을 수 있다는 점이다. 


일부 주의 주택 개발업자들은 점점 더 많은 주택을 짓고 있으며 결국에는 주택 매물이 늘어날 수 있다. 


향후 12개월에서 18개월 사이에 주택 시장이 더 온화하고 더 냉정해지기 시작하는 것을 보게 될 것이며 더 균형 잡힌 구매자 시장에 들어갈 가능성이 더 커진다. 

그러므로 집을 꼭 사야하는 상황이 아니라면 주택 시장의 열기가 빠지기를 기다리는 것이 가장 현명하다. 


집을 꼭 구입해야 하는 경우 

주택 시장은 여전히 뜨겁고 현재 판매 가격은 눈을 뗄 수 없을 정도로 뜨겁다. 

인구 조사국과 주택도시개발부 (HUD)의 데이터에 따르면 2021년 3분기 주택 중간값이 405,000 달러에 이르렀다. 


이는 2020년 초에 비해 23% 증가한 수치다. 코로나 대유행으로 인한 주택 붐 이전에도 중간 주택 가격은 약 330,000 달러였다.

이런 높은 가격은 수십 년 전에 기성 세대가 지불한 가격과 비교하는 많은 젊은 성인들에게 좌절의 원인이 되었다. 


40년 전 평균 주택 가격은 7만 달러에 불과했다.

인플레이션은 그 차이를 부분적으로만 설명한다. 1981년 70,000 달러는 오늘날의 달러로 205,000 달러에 해당하며, 현재 일반 주택 비용의 약 절반 수준이다. 그래서 요즘 집값이 1980년대 당시보다 훨씬 비싸다.


그러나 오늘날 주택 비용은 훨씬 더 비싸지만 월 모기지 상환액은 40년 전보다 낮은 경우가 많다. 

이유는 집에 돈을 빌리는 데 드는 이자 비용이 그 어느 때보다 저렴하기 때문이다. 1980년대 초반에는 30년 고정 모기지 이자율이 약 15%였다. 그 이후로 계속 하향세를 보이고 있다.


모기지 리서치 사이트 HSH.com의 분석에 따르면 예전에는 주택 구입자들이 환호하던 이자율이 5%였다가 그 후 4% 수준으로 낮아졌고 지금은 3%로 더욱 낮아졌다. 


현대 금융 경제가 과거보다 유리한 상황으로 구조가 바뀌고 있다는 것을 보여준다. 오늘날 주택 구입자들은 성인이 되어서도 높은 이자율을 경험한 적이 없다.”

인플레이션과 이자율에 대한 조정은 주택 구입에 대한 관점을 달리 보게 해준다.

이자율과 주택 가격이 모기지 비용을 결정하는 방법을 파악하기 위해 중간 주택 가격과 평균 모기지 이자율을 기반으로 지난 40년 동안 30년 고정 모기지 융자에 대한 월별 모기지 상환액 중앙값을 계산하면 쉽게 알 수 있다.


모기지 지불액은 주어진 이자율을 가정하고 여러 다운페이 수준에 따라 달라지는 계산을 기반으로 모기지 지불액이 변하는 것을 보여준다. 이를 통해 저금리가 주택 구입자들에게 어떤 혜택을 주는지 쉽게 알 수 있다.


계약금과 소득이 주택 구입 가능성에 미치는 영향

집값과 이자율이 모든 것을 말해주지는 않지만 주택 구입 능력과 월 모기지 상환액을 결정하는 몇 가지 다른 요소를 추기로 볼 수 있다. 


중요한 것은 계약금을 저축할 수 있는 능력이며 집값이 오르면 다운페이 즉 계약금도 높아져야 한다는 것을 알 수 있다.

낮은 집값의 10%를 절약하는 것이 더 쉽기 때문에 뒤로 갈수록 다운페이 비율이 높아지는 것이 일반적이다. 


50,000 달러 집이라면 5,000 달러를 저축하면 10% 다운페이를 받을 수 있고 500,000 달러 집이라면 50,000 달러를 저축해야 한다. 주택 가격이 비싸졌기 때문에 계약금도 같은 비율이라도 더 많이 내야 한다.


2005년 이전의 데이터는 명확하게 알 수 없지만 1980년대에 계약금은 일반적으로 10% 이상이었다. 


그러다가 앳톰 데이터 (Attom Data Solutions)의 자료에 따르면 지난 10년 동안 거의 4% 또는 5%를 유지했다. 2021년 3분기 주택 다운페이 중앙값은 구매 가격의 약 8%였다.

앳톰에 따르면 소액 계약금을 허용하는 엄격한 모기지 지침과 대출에 대한 높은 수수료가 이런 추세를 만들었다고 볼 수 있다. 


베테랑 주택 구매자들은 이전 주택 판매로 더 많은 돈을 벌고 있기 때문에 더 많은 보증금을 예치할 가능성이 있다.

충분히 큰 계약금을 마련하는 것은 첫 주택을 구입하는 젊은 세대의 주택 소유에 대한 주요 장벽이 되고 있다. 


최근 설문 조사에 따르면 초기 계약금을 내기 위한 충분한 저축이 없어 주택을 구입할 수 없는 주된 이유가 되고 있다. 

연준의 2019년 소비자 금융 조사 데이터에 따르면 1980년대에 태어난 사람들은 같은 시기에 이전 세대보다 11% 적은 주택을 가지고 있다.


다운페이를 낮추면 모기지 월 비용이 올라간다. 

이는 더 많은 돈을 빌리는 것을 말하며, 더 많은 이자가 붙는 더 큰 원금이 된다. 

405,000 달러 주택에 대해 10%가 아닌 5% 다운페이를 하게 되면 월 모기지 금액이 1,511 달러에서 1,595 달러로 늘어난다. 


다운페이가 낮다는 것은 이자액이 높다는 것을 의미한다. 대출 기관은 이런 대출을 더 위험한 것으로 간주하며 보상하기 위해 종종 더 높은 이자율을 청구하게 된다.

과거 주택 가격을 볼 때 소득을 고려하는 것도 중요하다. 

집값은 1981년 이후 두 배로 올랐지만 중간 가계 소득은 가장 이른 연도 데이터가 있는 1984년 이후 27% 증가했다.


이는 낮은 이자율과 결합되어 월별 모기지 상환금이 오늘날 실제로 더 저렴하다는 것을 의미한다. 1,511 달러의 월 모기지 상환액은 가계 중위 소득의 27%를 차지하며, 1984년 모기지 상환액의 48%와 비교된다.


가능하면 낮은 이자율 받아야

집을 사야하는 경우, 할 수 있는 최고의 이자율을 받는 것이 중요하다.

30년 고정 금리 이자율이 오늘날 주택시장에서 지배적인 상품이지만 지난 40년 동안 변동 금리 모기지, 40년 고정 모기지 그리고 기타 모기지 상품이 30년 만기 고정 이자율의 대안으로 인기를 얻었다. 

예를 들어, 1990년대 후반과 2000년대 초반에는 변동금리 모기지가 모기지 신청의 35%를 차지했으나 오늘날에는 3%에 불과하다.


오늘날 처음으로 주택을 구입하는 사람들은 고정 모기지 이자율만 있는 줄 알고 있었다. 그들은 또한 매우 유리한 낮은 이자율 환경만 알고 있기도 하다.


결국, 모기지 융자에서 할 수 있는 가장 좋은 이자율을 얻는 것은 가격이 높더라도 집을 사는 데 도움이 될 수 있다. 

신용 점수를 높이면 더 나은 이자율을 받을 수 있다. 760점 이상을 받으면 모기지 기간 동안 매달 수백 달러를 절약할 수 있다. 


모기지 계산기를 사용해 이자율이 주택 구입 비용에 미치는 영향을 확인해 감당할 수 있는 수준을 확인하는 것이 필요하다.




List
Today 0 / All 248
 


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939