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1월 주택 판매 투자자가 주도

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1월 주택 매매 요약

전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 1월 기존 주택의 판매는 12월보다 6.7% 증가해 계절 조정된 연간 비율인 650만 채를 기록했다. 

이는 시장의 예상을 크게 웃돌았고 2021년 1월 대비 2.3% 감소한 수치다.


판매용 주택 공급은 1년 전보다 16.5% 감소해 재고는 사상 최저치를 기록했다. 1월 말 현재 860,000 채의 주택이 판매되었다. 현재 판매 속도로 해당 재고를 소진하는 데 1.6개월 밖에 걸리지 않는다. 4~6개월 공급량은 균형 잡힌 시장으로 간주되는데 이것 역시 최저 기록으로 가장 빨리 집이 팔려 나갔다.


타이트한 공급과 강한 수요로 인해 1월에 팔린 주택의 중간 가격은 350,300 달러로 2021년 1월보다 15.4% 상승했다. 연간 두 자리 상승세를 이어가고 있다. 


이 가격은 대부분의 판매 활동이 시장의 상위권에 있다는 사실로 인해 다소 왜곡되고 있다. 즉 주택 공급은 최저가에서 가장 적다. 100,000~250,000 달러 사이의 주택은 1년 전 보다 23% 하락한 반면 750,000~100만 달러 사이의 주택 판매는 33% 증가했다. 100만 달러 이상의 주택 판매도 39% 증가했다.


이는 비싼 주택이 상대적으로 더 많이 팔려 중간 가격을 높인 것으로 볼 수 있다. 그러므로 실제로 동일한 주택의 가격 상승세는 이보다 낮을 수 있다.

평균 19일의 계약 기간으로 주택도 빠르게 팔리고 있다. 1년 전 시장도 강세였을 때의 시장일수는 21일이었다. 


이는 클로징 기간을 감안하면 신규 매물은 시장에 나온지 하루 이틀만에 오퍼가 결정되고 매매가 진행되고 있음을 알 수 있다. 


이런 판매 속도는 모기지 이자율이 급격히 오르기 전인 11월과 12월에 체결된 계약을 기반으로 하고 있어 다음 달 실적에서는 다소 낮아질 수 있다. 당시 30년 고정 모기지 대출의 평균 이자율은 3.2% 안팎이었다. 현재 모기지 금리는 3.92%가 조금 넘는다.


현금 매매 비중은 1년 전 19%에서 27%로 크게 늘었다.

그 중 일부는 투자자 비중이 1년 전 15%에서 22%로 증가했기 때문으로 보인다. 현재 주택시장에 투자자들이 정말 쏟아져 나오고 있다고 볼 수 있는데, 이는 높은 가격 상승세에 따른 주택 판매가 급증하는 이유되고 있다. 다시 말하면, 주택 시장이 점차 투자자 시장으로 변하고 있다.


투자자의 주택 매매 급증해

구매자들은 이자율이 오를 것으로 예상하고 높은 가격에도 불구하고 낮은 이자율에 집을 사는 것이 유리하다고 판단하고 서둘렀다.


특히, 투자자들은 전체 현금 제안으로 전반적인 주택 수요를 부추겼다. 결과적으로 주택 가격은 계속해서 견고하게 상승하고 있고 주택 가격이 오름세를 유지하는 한 당분간 이런 현상은 지속될 전망이다. 


문제는 주택 구입 연령층이 인구통계학적으로 볼 때 젊은 층에 집중되면서 이들이 이자율 상승에 따른 주택 수요를 진정시킬 것인지 여부다. 


일반적인 시장 관측을 보면 2022년 내내 상대적으로 높은 수준의 주택 판매가 계속 이어질 것으로 예상하고 있다. 재택 근무 증가와 같은 유연한 직장 근무가 활성화되면서 팬데믹 이후의 변화로 인해 잠재적 구매자가 지리적 검색 범위를 확장하고 집이라고 부를 수 있는 저렴한 장소를 찾고 있기 때문이다. 


그리고 무엇보다 이자율 상승의 영향을 받지 않는 투자자들이 크게 늘어나는 추세이기 때문에 주택 매매는 상승세를 유지할 가능성이 있다. 그렇다면 과연 투자자가 늘어나는 주택 시장이 바람직할까? 라는 의문이 생긴다.


신축 주택의 판매는 11월보다 12월에 거의 12% 증가했다. 

주택 구매자는 판매할 기존 주택의 공급이 매우 부족하기 때문에 신축 건물에 더 많이 눈을 돌리고 있다. 불행히도 공급망과 노동 문제로 인해 생산이 느려지면서 건설업자들이 수요를 따라가지 못하고 있다.


1월말 주택 재고는 86만 채로 12월보다 2.3%, 1년 전 (103만 채)보다 16.5% 감소했다. 미분양 재고는 현재 판매 속도에서 1.6개월 공급량으로, 12월 1.7개월 그리고 2021년 1월 1.9개월보다 줄었다.


시장에 나와 있는 주택 재고는 빈약할 정도로 고갈되어 있고 실제로 현재 사상 최저 수준이다. 500,000 달러 이하의 집은 거의 사라지고 있고 더 높은 가격대의 공급은 오히려 증가했다. 이런 가격 상향으로 인해 주택 구매자의 구성이 고소득 소비자로 계속 이동하게 될 것으로 보인다.


1년 전에 비해 500,000 달러 이상의 주택이 상위권에 더 많이 리스팅되면서 일부 구매자는 주택 구매를 서두르지 않은 결정을 내렸다. 


분명히, 주택 부의 보다 공평한 분배를 달성하기 위해서는 시장의 하단부에 해당하는 저렴한 주택의 공급이 필요하다. 이를 빠르게 투자자들이 채우면서 주택 매매는 톤은 가격을 계속 유지하고 있는 상황이다. 주택 가격은 119개월 연속 전년 동기 대비 증가세를 기록하며 가장 긴 상승세를 이어가고 있다.


첫 구매자는 1월 매매의 27%를 차지했으며, 이는 12월 30%, 2021년 1월 33%에서 감소했다. 

2021년 주택 구매자와 판매자 프로필에 따르면 첫 번째 주택 구매자의 연간 점유율은 34%였다. 이는 첫 주택 구매자가 가격과 이자율 부담으로 인해 주택 시장에서 점차 물러나고 있음을 보여준다.

 

앞으로의 적어도 두차례 예상되는 이자율 인상이 모기지 이자율 상승으로 나타나면 주택 시장 부문에 본격적으로 문제가 될 것으로 보인다. 그 문제는 주택 매매가 감소하는 것이 아니라 실제로 거주에 필요한 주택 구매자가 줄고 투자를 위한 투기 목적의 구매자가 늘어나는 것을 의미한다. 


주택 시장이 점차 주거용에서 투기용으로 바뀌는 시장의 구조 자체에 변화가 생길 수도 있다는 것을 말한다.   


금리가 낮았을 때 모기지 자격이 거의 없었던 일부 중산층 구매자들은 이제 모기지를 감당할 수 없게 된다. 

캘리포니아의 비싼 지역과 뉴욕시를 비롯한 대도시 지역의 소비자들은 이자율 인상으로 인해 월 모기지 납입금으로 거의 500~1,000 달러가 추가로 필요하고 이로 인해 재정적 고통을 느끼게 될 것이다. 


반면, 많은 현금 판매를 구성하는 개인 투자자 또는 세컨드 홈 주택 구매자는 이자율과 상관없이 주택 시장에서 우위를 차지하게 된다.


프레디 맥 (Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 이자율은 12월 3.10%에서 1월 3.45%로 상승했다. 2021년 전체의 평균 모기지 이자율은 2.96%였고 현재는 3,92% 수준이다. 모기지 이자율 4% 수준이 주택 시장의 향방을 가르는 중요한 지표가 될 전망이다. 


주요 주택 매매 추세

주택매매업체 레드핀 (redfin)의 데이터를 보면 팬데믹이 시작되기 전 2020년과 비교한 상세한 추세를 볼 수 있다.


-중간 주택 판매 가격은 354,762 달러로 전년 대비 15% 상승했다. 이는 2020년 같은 기간보다 30% 증가한 수치다. 

-새로 등록된 주택의 중간 리스팅 가격은 전년 대비 16% 증가한 381,000 달러로 사상 최고치를 기록했다. 이는 2020년 같은 기간보다 26% 증가한 수치다.

-중간 주택 가격에 대한 월 모기지 지불액은 1,997 달러로 사상 최고치를 기록했다. 이는 모기지 이자율이 2.73%였던 1년 전보다 27%, 이자율이 3.47%였던 2020년 같은 기간보다 31% 증가한 것이다.

-보유 중인 주택 판매는 전년 대비 2.7% 감소했지만 팬데믹이 시작되기 직전인 2020년 같은 기간에는 35% 증가했다.

-신규 매물 목록은 전년 동기 대비 8% 감소했다. 2020년에 비해 신규 매물은 12% 감소했다.

-활성 리스팅 주택 수는 전년 대비 27% 감소해 사상 최저치인 447,000 채로 떨어졌다. 리스팅은 2020년 팬데믹 이전 같은 기간보다 49% 감소했다.

-계약을 체결한 주택의 44%가 시장에 나온 지 1주일 이내에 오퍼를 수락해 사상 최고치를 기록했다. 이는 1년 전 같은 기간 38%, 2020년 29%에서 증가한 수치다.

-판매된 주택은 시장에 나온 기간의 중앙값이 29일로 1년 전의 38일과 2020년의 60일에서 크게 감소했다.

-주택의 41%가 정가 이상으로 판매되어 1년 전의 33%, 2020년의 19%에서 증가했다.

-평균적으로 매주 판매되는 주택의 2.7%가 가격 하락을 경험했고, 이는 2021년 같은 기간보다 0.4% 포인트 상승했지만 2020년보다 0.6% 하락했다.

-주택이 원하는 가격에 얼마나 가깝게 팔렸는지 측정하는 평균 매매 가격 비율은 100.3%로 상승했다. 즉, 평균 주택은 리스팅 가격보다 0.3% 높게 판매되었다. 



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