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봄 주택 시장, 시작이 수상하다

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봄 주택 시장이 본격적으로 시작되었으나 예년과 달리 수상한 조짐이 보이고 있다.

전미부동산중개인협회 (National Association of Realtors)가 발표한 월간 지수에 따르면 3월 보류 주택 판매 (pending home sale)는 1.2% 감소했다. 


이 지수는 기존 주택 판매 계약이 체결되었지만 아직 판매가 완료되지 않은 거래를 측정하는 지표다. 따라서 이 지수는 앞으로 몇 달 동안 기존 주택 판매 방향에 대한 강력한 지표가 되며 전망을 보면 판매가 그다지 활발하지 않을 수도 있음을 보여준다.


전미부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 보고서는 계약 체결이 감소한다는 것이 여러 오퍼들이 곧 사라지고 훨씬 조용하고 정상화된 시장 상황으로 대체될 것임을 의미한다고 밝혔다. 


또한 현재로서는 모기지 이자율의 급격한 상승으로 적격 주택 구매자 그룹이 줄어들었고 결과적으로 구매 활동이 감소했다는 평가다. 그리고 현재를 기준으로 기존 주택 판매가 2022년에 9% 감소할 것으로 예측했다. 


봄 주택 시장 매매 감소 예상

 올해 들어 주택 매매가 감소하는 추세를 보이고 있어 이런 모습은 모기지 이자율이 올라가면서 더욱 뚜렷하게 나타날 가능성이 높다.


모기지 이자율이 서서히 상승하는 가운데 주택 거래도 조금씩 감소하면서 예년 수준을 향해 근접할 것이란 의미다. 봄 주택 시장이 지난 해와는 다른 모습을 보일 것이란 전망이다. 

그런데 예년과 다른 점은 주택 매매가 감소하면 주택 가격도 조금식 하락해야 하지만 올해는 그런 모습을 보이지 않을 가능성이 높다. 


또한 모기지 이자율의 변동폭과 경제 상황에 따라 단기적으로 매물도 변동하면서 가격이 불안정 할 수 있다.  5개월 연속 보류 계약 체결이 감소하면서 1년 전과 비교하면 보류 중인 주택 판매는 8.2% 감소했다. 


지역별로는 중서부에서 보류 중인 판매가 6.1% 감소했고 이는 전국적으로 가장 큰 하락폭이었다. 

계약 체결도 남부와 서부에서 하락했지만 북동부에서는 4% 증가했다. 모든 지역이 작년에 비해 보류 중인 주택 판매가 감소했고 이는 어김없이 다음달 주택 거래가 감소하는 추세로 이어졌다.


 4월 주택 매매도 감소할 것으로 예상되는 하나의 지표다. 

류 중인 주택 판매는 현재 5개월 연속 감소하고 있는 데 모기지 이자율이 10년이 넘는 기간 동안 볼 수 없었던 최고치까지 여전히 치솟고 있는 상황에서 이런 추세는 계속될 것이 거의 확실하다. 


모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)의 가장 최근 자료에 따르면 모기지 신정 건수는 전반적으로 2018년 이후 가장 낮은 수준을 보이고 있다. 이런 감소의 대부분은 금리가 급등하면서 재융자 활동이 크게 감소한 것을 반영한다. 

그러나 모기지 은행 협회는 주택 구입에 사용되는 대출 신청도 모든 모기지 융자 유형에서 하향세를 보이고 있어 주택 판매가 약세를 나타내고 있다고 밝혔다. 이처럼 주택 매매 감소는 매매 실적과 모기지 융자 감소에서 모두 볼 수 있는 올해 봄 시장의 가장 큰 특징이다.


 모기지 신청 데이터를 인용해 주택 판매가 20% 이상 감소할 수 있다고 경고하는 시장분석도 있다. 


그럼에도 그것이 바닥이 아닐 가능성이 있다고 우려하는 데 이는 좀 더 구체적인 데이터를 살펴봐야 단정할 수 있는 조심스러운 대목이다. 


특히, 설사 주택 매매가 20% 감소한다 하더라도 주택 가격은 그렇지 않을 가능성이 있기 때문인데 주택 매매가 감소하는 한편에는 집을 사고 싶어도 구매할 집이 없어서 못 사는 사람도 있기 때문이다.  


봄 주택 시장은 변덕스러운 날씨 보일 듯 

봄철 주택 시장은 폭염과 얼음 폭풍이 번갈아 가며 나타나는 전국 대부분의 날씨 패턴을 반영하듯 예측할 수 없는 시작을 보이고 있다. 


시장은 주택 부족과 인플레이션 헤지 수단으로 예측 가능한 월별 모기지 상환액을 고정하기로 결정한 구매자 수로 인해 여전히 판매자에게 유리하게 기울어져 있다. 그


러나 연준이 더 높은 금리를 통해 신용 가용성을 철회함으로써 폭주하는 물가를 억제하기 위해 움직이면서 경제 환경이 변화하고 있다. 이런 변화하는 경제 환경이 주택 가격에도 영향을 줄 수 있다.

집을 사는 것은 쉬운 일이 아니다. 


전미부동산중개인협회의 2022 주택 구매자와 판매자 세대 동향 보고서에 따르면 절반 이상의 주택 소유자가 주택 구입의 가장 어려운 문제가 적당한 매물이 없기 때문이라고 지적한다. 


실제로 전체 구매자의 56%가 적절한 주택 매물을 찾는 것이 주택 구입에서 가장 어려운 부분이라고 말했다. 주택 매물이 부족한 것은 매매가 줄어드는 요인이기 때문에 주택 가격이 감소하다는 보장은 없다. 경제 환경이 변하는 것처럼 주택 가격이 단기적으로 극심한 변동을 보일 수 있는 이유도 재고 물량 변동과 관련된다. 


주택 재고가 부족하고 공급망이 여전히 혼란에 직면해 목재와 금속과 같은 주택원자재 가격이 여전히 높기 때문에 적절한 주택 매물을 찾기가 어려운 것이 현실이다. 


그럼에도 2022년 3월 인구조사국과 주택도시개발부 (HUD)의 데이터에 따르면 신규 주거 건설 프로젝트로 진행 중인 단독 주택 착공 건수는 약 180만 건으로 전월 대비 6.8% 증가했고 전년 동기 대비 22% 증가했다. 신규 주택 공급이 늘어나 주택 매매가 늘어난다면 이 또한 주택 가격에 변동을 줄 수 있다.  


 적당한 매물을 구하기 힘든 상황은 신규 주택 공급이 늘더라도 지속될 가능성이 높다. 신규 주택은 대부분 인플레이션을 반영해 높은 가격으로 책정되고 대부분 단독 주택에 집중되기 때문에 적당한 중간 가격의 주택을 원하는 잠재적 구매자에게는 별로 관심 대상이 아니다. 


그리고 주택 매물의 극심한 가뭄은 인플레이션으로 인한 경제 침체 가능성에 대한 우려로 더욱 위축될 가능성도 있다. 


봄 주택 시장의 특성상 학군에 따라 자녀의 학교를 결정하기 위해 집을 구하는 사람이 많고 졸업에 따라 학군과 상관없는 지역으로 이사하려는 가정이 집을 내놓는 경향이 있다. 


결국, 학교와 관련해 이사하려는 사람들 간의 사고파는 형태가 주종을 형성할 가능성이 있다. 따라서 학군에 따라 주택 가격이 민감하게 오르거나 하락할 수 있다.    


장단기 주택 가격 변화 있을 것으로 예상

주택 가격은 여전히 빠른 속도로 상승하고 있다. 

어떤 지표를 기준으로 보는가에 따라 주택 가격은 매년 15%에서 20%의 속도로 상승하고 있다. 그러나 전문가들은 모기지 이자율이 계속 오르기 때문에 빠른 상승세가 내년 정도까지 둔화될 것이라고 진단한다. 


모기지 이자율이 5%를 넘어섰고 6%에 근접하면 더 이상 모기지 이자율의 이점은 사라지고 예년 수준에 완전히 일치한다. 전문가들은 단기와 장기적으로 주택 가격에 변화가 발생할 것으로 예상한다.


단기적으로 집값은 변동 커 

전문가들은 집값 상승이 단기간에 크게 둔화될 것이라고 기대하지 말라고 경고한다.

주택 가격의 상승세는 오래 지속된 추세이기 때문에 갑자기 폭락하지는 않는다. 대신 일시적인 변동은 있을 가능성이 크다. 이는 주택 매물의 증감에 따라 달라질 것으로 보인다. 


실제로 5월은 주택 구입자들에게 일 년 중 가장 바쁜 시기 중 하나이며 결과적으로 이번 5월에는 주택 재고가 훨씬 더 제한되어 집값이 더 높아질 수 있다. 특히 첫 주택을 구입하려는 밀레니얼 세대 사이에서 주택 수요가 여전히 강력하기 때문에 주택 가격 상승이 점진적으로 증가할 것으로 예상하기도 한다. 


왜냐하면 이들은 자녀의 학교를 결정하기 위해 학군을 찾아 이사하기 때문이며 봄 주택 시장의 대부분이 이런 구매자들이다.


그렇다면 5월 주택 가격은 얼마나 오를까? 

질로우 (Zillow)의 시장 분석가는 연간 주택 가격 상승률이 5월에 21.2%로 정점을 찍을 것이라고 예측했다. 


또 다른 모기지 시장의 주택 분석가는 재고가 매우 낮기 때문에 주택 가격은 5월까지 전년 대비 두 자릿수 속도로 상승세를 이어갈 가능성이 높다고 판단했다. 주택 동향만 보면 가격이 다소 진정될 것 같지만 크게 다르지는 않을 것이는 것이 시장 전문가들의 진단이다. 


리얼터 (Realtor.com)의 주택 시장 분석가는 수요 공급 간의 지속적인 불균형은 봄철 부동산 시장의 과제로 남아 있다고 여운을 남겼다. 


그럼에도 매매가 감소하고 있다는 점에서는 분면 주택 가격 상승세가 조금씩 둔화될 가능성이 있다고 봐야 한다.


장기적으로 집값은 상승세 둔화

모기지 이자율 상승으로 인해 부동산 시장의 일부 주요 업체들은 주택 가격 성장 예측을 하향 수정하고 있다. 


질로우 (Zillow)는 연간 주택 가격 예측에서 성장률을 기존의 16.5%에서 14.9%로 다소 하향 조정될 것으로 예상하고 있다. 또한 페니매 (Fannie Mae)의 경제 분석실도 2023년 4분기까지 주택 시장 성장률이 3.2%로 둔화될 것으로 예측한다.


이런 장기 추세와 관련해 부동산 시장이 새로운 표준 (new normal)으로 전환될 것으로 보는 전문가도 있다. 


연준이 대차대조표 축소 움직임과 함께 올해 여러 차례 금리 인상을 통해 긴축 통화 정책에 전념하고 있기 때문에 그 과정에서 이미 주택 모기지 차입 비용이 높아지고 있다.


연준이 모기지 담보 증권 (MBS) 시장에서 행했던 중요한 역할에서 물러나면서 주택 대출 금리가 계속 상승하고 수요가 냉각될 수 있다고 보기 때문이다. 즉 뉴노멀이란 주택 구입 비용이 상승하고 주택 매매가 감소하는 가운데 주택 가격은 높은 수준에서 조금씩 조정되는 것을 말한다. 


 주택 가격 상승이 완화될 수 있는 또 다른 이유는 재고 문제가 완화될 것이라고 예측하기 때문이다. 


이는 다소 민감할 수 있는 데 리얼터 (Realtor.com)의 주간 재고 수치는 신규 리스팅 수가 이미 개선되고 있으며 전체 재고 감소 속도 역시 1년전보다 둔화되었다. 현재 속도로 올 여름까지 판매되는 주택의 수는 작년 수준 이상으로 증가할 것으로 예상하기도 한다.


물론 어느 시점에서 주택 구입 비용은 재고가 수요를 따라잡기 시작하면 다시 낮아질 것이고 주택 가격 상승도 되돌릴 것이다. 그런 과정에 반드시 주택 매물이 늘어나야 가능한 것인데 이는 현재로서는 더욱 긴 초장기적 상황에나 가능하다.



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