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역 모기지, 은퇴 후 쓸만할까

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주식 시장은 불안정하지만 주택 시장은 여전히 뜨겁기 때문에 역 모기지는 은퇴를 위해 현금이 필요하지만 집에 머물고 싶어하는 나이든 은퇴계층에게 다가가고 있다.


주택 자산은 은퇴한 미국인의 평균 부의 약 66%를 차지하므로 현재 비용이 더 많이 들더라도 현금이 부족한 경우 이를 잠재적 자금원으로 사용할 수밖에 없다.


주택도시개발부 (HUD)의 데이터에 따르면 주택 자산 전환 모기지 대출 규모는 3월에 26% 증가했다. 4월에는 3.8% 하락했지만 월간 6,000건을 훨씬 웃도는 수준을 유지했다. 이는 지난 몇 년 동안의 평균보다 훨씬 높은 수치다.


역 모기지론의 경제성은 예전만큼 좋지 않다. 2017년에 HECM 프로그램을 관리하는 주택도시개발부 (HUD)의 규정 변경은 납세자의 잠재적 손실을 줄이기 위해 대출에 대한 모기지 보험료를 0.5%에서 2%로 인상했다. 


이는 모기지 액면가 100,000 달러당 역 모기지의 초기 비용이 1,500 달러 상승하게 만들었다.


요즘 역 모기지가 다시 등장한 이유

수년간 재정적 어려움을 겪고 있는 노인들을 대상으로 최후의 수단으로 악용되었던 역 모기지(Reverse Mortgage)가 새롭게 단장되었다.


역모기지는 인플레이션으로 이자율이 오르고 경기 둔화 조짐으로 수입이 줄어드는 은퇴 계층의 집에 쌓인 에퀴티를 타겟으로 고안된 것이라 할 수 있다. 1961년에 도입된 이 금융 상품은 오늘날 연방 보험과 감독을 통해 원래 의도했던 기능을 수행하는 도구로 발전했다. 


즉, 죽을 때까지 집에 머물고 싶어하는 소득이 제한적인 은퇴한 주택 소유자의 재정적 부담을 덜어주는 소기의 목적을 달성해준다.


 일반적으로 주택 에퀴티 전환 모기지 (HECM: Home equity conversion mortgage)로 알려진 역 모기지는 연방주택청 (Federal Housing Administration)이 보장하고 주택도시개발부 (HUD)가 감독하며 차용인에게 몇 가지 보호 기능을 제공한다. 


즉, 그들이 감당할 수 없는 일시불 분배, 주택 가치가 대출 금액 미만으로 하락하는 경우 채무 불이행으로부터 보호, 차용인이 사망한 후 생존 배우자가 집에 남아 있을 수 있는 권리를 보장하는 조항이 있다.


역 모기지는 여전히 고령 주택 소유자가 노년의 필요를 충족하기 위해 선택하는 금융 옵션의 작은 부분에 불과하다. 그리고 역 모기지는 높은 선결제 수수료와 같은 몇 가지 단점이 있다. 


한편, 대출 상환 부담은 상속인에게 있지만 대출을 상환하면 집을 유지할 수 있는 선택권이 있다.


그러나 저축한 시간보다 오래 사는 것이 걱정되고 죽을 때까지 집에 머물고 싶어하는 노인들에게 역 모기지는 고려해야 할 상품인 것이 사실이다. 


은퇴 소득 계획을 위한 독립적인 자원으로 여생을 마칠 집이 활용된다는 것을 의미한다. 장기요양비와 기타 예상치 못한 생활비를 충당하기 위해 돈을 마련하는 방법이기도 하다.


또 다른 이점으로는 IRA 또는 401(k)의 배당금과 같은 다른 퇴직 소득과 달리 지출된 자금이 대출 선지급으로 간주되기 때문에 과세되지 않는다는 점이다. 


전국 역 모기지 대출 협회 (National Reverse Mortgage Lenders Association)에 따르면 역모기지는 미국 역 모기지 시장의 95%를 차지한다.

 

협회에 따르면 오늘날 약 58만 개의 HECM이 있으며 총 1,135억 달러 규모다. 그러나 대부분의 미국 주택 소유자는 역 모기지에 대해 여전히 회의적이다. 


브루킹스 연구소 (Brookings Institution)의 2019년 연구에 따르면 62세 이상의 주택 소유자 중 2% 미만이 모든 종류의 역 모기지를 보유하고 있다. 역 모기지에 대한 오해가 계속해서 나타나는데 이유는 복잡한 상품이기 때문이다.


역 모기지 작동 원리

역 모기지 자격을 얻으려면 차용인은 62세 이상이어야 하며, 해당 부동산을 주요 거주지로 소유하거나 점유해야 한다.


또한 재산세, 보험 그리고 주택 소유자 협회 (HOA) 수수료와 같이 주택에서 발생하는 비용을 지불할 재정적 자금이 있어야 한다. HECM은 연방주택청 (FHA)이 인정한 승인 대출 기관을 통해서만 이용할 수 있다. 


차용자는 연방주택청 (FHA)이 제공하는 모기지 보험에 가입하고 주택 개발부 (HUD)의 역 모기지 승인 상담사와의 설명회에 참석해야 한다. 이는 그만큼 역 모기지가 이해해야 할 부분이 많다는 것을 의미하며 최소한의 기본적인 지식을 토대로 이해한 다음에 활용할 수 있다는 것을 보여준다.


원금 한도 (principal limit)라고 불리는 대출 가능 금액은 연방주택청 (FHA) 대출 한도까지의 부동산 감정가격, 빚진 금액, 차용인의 연령과 현재 이자율과 같은 요인을 모두 고려하기 때문에 개인마다 다르다.


차용인이 재무부 고정 만기 채권 지수에 연동된 변동 이자율을 지불 계획으로 선택하면 해당 변동 이자율에 따라 일정 금액이 계속 증가할 수 있다. 


즉, 역 모기지는 주택 가격 하락의 위험을 헤지 (hedge)하는 기능을 한다. 이 옵션을 사용하면 대출을 신용 한도 내에서 받을 수 있고 차용인이 원하는 경우 분할 할부로 대출을 이용할 수 있다. 


또는 대출 기간 동안 월별 지불로 제공되는 사용 기간은 다른 지정된 기간에 대한 월별 지불로 받거나 이런 옵션의 조합으로 받을 수 있다. 수혜자는 자금이 있는 한 언제든지 자신의 지불 계획을 다른 사용 가능한 옵션으로 변경할 수도 있다. 즉, 매월 일정 금액을 받다가 목돈이 필요한 경우 특정 기간의 액수를 일시불로 받을 수 있다.  


차용인이 대출 대신 고정 이자율 옵션을 선호하는 경우, 이자율이 상승할 때 유리할 수 있으나 일시불 지불 옵션만 사용할 수 있다.


과거에는 역 모기지 일시불에 가입한 많은 노인들이 돈을 빨리 쓰고 나서 보험, 재산세 등의 비용을 지불할 자금이 부족했다. 일시불로 받게 되면 일반적으로 다른 재정적 해결책을 찾을 수 없는 경우 기본 불이행 또는 퇴거로 이어지는 가능성이 크다.


역 모기지는 빌릴 수 있는 금액을 제한해 이런 위험을 줄이려고 한다. 차입할 수 있는 주택 자산의 최대 금액은 2021년 822,375 달러에서 올해 970,800 달러로 인상되었다. 연방주택청 (FHA)는 또한 채무 불이행을 방지하기 위해 대출 신청자의 재정 평가를 수행하고 있다.


또 다른 보호 장치는 주택 가치 하락에 대한 보호다. 연방주택청 (FHA)는 최종 대출 잔액과 매각으로 인한 순수익 사이의 부족분을 충당하므로 주택 가치가 하락하더라도 대출금이 '언더워터'에 빠지는 것을 걱정할 필요가 없다.


왜냐하면, 역 모기지는 비소구 (nonrecourse) 대출이므로 주택 소유자가 주택 가치보다 더 많은 잔액을 상환할 필요가 없기 때문이다. 따라서 어떤 사람이 100,000 달러의 역 모기지를 인출하고 차용인이 사망했을 때 집 가치가 95,000 달러로 떨어졌다면 집을 팔아 대출 잔액을 상환하는 데 사용할 수 있고 연방주택청 (FHA) 보험이 나머지 금액을 충당해준다.


모든 역 모기지와 함께 차용인은 사망하거나 집에서 이사하거나 주택 소유자 의무를 유지하지 않을 때까지 소유권 또는 재산 소유권을 포기하지 않아도 된다. 


또한 주택 도시 개발부 (HUD)의 HECM 프로그램에 따라 연방 지침에 따르면 특정 조건에서 차용인의 생존 배우자는 해당 주택을 주 거주지로 유지하고 세금과 보험 납부를 이행하면서 12개월 동안 이사하지 않고 계속 거주하는 한 해당 주택에 계속 거주할 수 있다. 


차용인과 배우자 관계가 아닌 경우에도 역 모기지가 완료되었을 때 차용인과 동거하고 집을 주요 거주지로 유지하고 세금과 보험 납부에 대한 최신 정보를 계속 유지하는 한 마찬가지다. 


역 모기지의 몇 가지 단점

역 모기지가 적합한지 여부를 결정하고 적절한 경우 최상의 지불 옵션을 선택하는 과정을 충분히 안내 받는 것이 현명하다. 

지불금을 잘못 계산하면 자칫 수익보다 일찍 집을 비워야 할 수 있다.


종종 대출에 포함될 수 있는 높은 선결제 수수료도 단점이 될 수 있다. 여기에는 6,000달러로 상한선이 있는 시작 수수료가 포함된다. 이자와 서비스 수수료, 연방주택청 (HUD) 상담 비용, 감정 수수료, 그리고 제3자 마감 비용 등이다. 


또한 첫해 만기 주택 감정가의 2%를 선불 모기지 보험에 가입한 후 대출 기간 동안 매년 부과되는 모기지 잔고의 0.5%를 청구한다.


 65세 부부가 500,000 달러 상당 주택에 250,000 달러의 HECM을 개설하려면 특정 상황에서 총 초기 비용이 18,000 달러 이상이 될 수 있다. 이렇게 높은 비용 때문에 유리한 이자율을 제공하는 고품질 대출 기관을 둘러보고 찾는 것이 중요하다.  


연방주택청 (HUD)의 홈페이지에는 FHA가 승인한 역 모기지 대출 기관 목록이 있다. 상속인은 또한 역 모기지에 대한 이자 비용이 시간이 지남에 따라 상당히 누적될 수 있음을 알아야 한다. 특히 60대에 대출을 받고 20~30년 동안 집에 머무를 경우 더욱 그렇다. 


이 경우 주택 판매 수익의 대부분은 대출 상환에 사용될 가능성이 높다. 또한 장기 요양 시설이나 생활 보조 시설로 이사하기 위해 집을 팔아야 하는 경우 그 목적으로 사용할 자산이 거의 남아 있지 않을 수 있다는 점도 유의해야 한다.


 역 모기지의 존재는 또한 메디케이드 (Medicaid) 또는 추가 사회 보장 소득과 같은 정부 복지 프로그램에 대한 자격을 갖추는 데 영향을 미칠 수 있다는 점도 고려해야 한다.


역 모기지론의 장점과 단점

<장점>

이자율은 여전히 상대적으로 낮고 주택 가격은 매우 높기 때문에 차용인은 주택 자산의 평균 60%에 가까운 금액을 일시불, 월 지불 또는 인출 시에만 이자를 수반하는 신용 한도를 조건으로 활용할 수 있다. 


역 모기지는 상환 청구가 불가능한 대출이다. 재산세와 유지비만 내면 원하는 만큼 집에 머무를 수 있으며, 주택 시장이나 금리 변동에 상관없이 조건은 바뀌지 않는다. 대출은 차용인이 죽거나 집을 떠날 때 만기가 된다. 


역 모기지 신용 한도는 퇴직 연금 분배 관리에 유연성을 제공한다. 이를 통해 차용인은 시장 하락 후 투자를 매각 또는 세금 납부하는 대신 신용 한도에서 면세 인출을 할 수 있다.


<단점>

역 모기지 자격을 얻는 것이 더 쉽지만 다른 모기지나 주택 담보 대출보다 비용이 많이 든다. 

역 모기지 수익을 의심스러운 지출이나 위험한 투자에 사용하는 경우 재정적 파탄에 직면하게 된다.


그것이 자금을 위한 최후의 수단이라면 아마도 지속 불가능한 생활 방식을 살고 있을 가능성이 높다. 더 나은 선택은 주택 크기를 줄이고 지출을 줄이는 것이다. 


주택 소유자는 여전히 주택에 대한 재산세, 보험 그리고 유지 관리 비용을 지불해야 한다. 대출 기관은 차용인이 주택을 소유하지 않을 경우 해당 부동산을 압류할 수 있다. 갑자기 계단을 오르지 못하거나 치매에 걸릴 수 있고 가끔은 집에 머무르는 결정이 역 모기지 제공 기관에 달려 있을 수 있다.




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