주택 모기지 10% 다운페이먼트 시대 다시 온다

주택 모기지 10% 다운페이먼트 시대 다시 온다

주택 모기지 다운페이먼트 20% 규정 폐기, 융자 규정 대폭 완화 신호탄

김옥채 기자

주택 융자 규제 당국이 주택 모기지 20% 다운페이먼트 원칙을 완화하기로 결정해 대규모 주택 경기 부양 효과가 나타날 것이라는 기대감이 퍼지고 있는 가운데, 앞으로는 과거와 같이 10% 다운페이먼트 융자 프로그램이 대중화되고 더 나아가 5% 컨벤션 융자 프로그램도 등장할 것이라는 전망이 나오고 있다. 

지난 10월 21일과  오늘(22일), 6개 연방 주택 융자 규제당국(연준FRB, 연방예금보험공사FDIC, 연방금융소비자보호청CFPB, 연방주택국FHA, 연방주택금융청FHFA, 연방도심주택개발청HUD)과 페니 매이, 프레디 맥 등 2개 국책 모기지 기관은 순차적으로 이 같은 규정 완화를 결정하는 위원회 표결 절차와 청장 인준 절차를 거쳤다.

FDIC는 지난 21일 오후에 위원회 4대1 표결로 통과시켰으며, 연준은 22일 오후 투표를 통해 최종안을 인준했다.

20% 다운페이먼트 원칙은 금융위기 해법으로 나온 금융규제책으로 일환으로 지난 2010년 도드-플랭크 법률에 의해 본격화됐다.

연방당국은 주택위기의 본질이 모기지 페이먼트를 감당하기 힘들 정도로 경제상황이 열악한 소득계층에게 모기지를 발급한 금융기관에 있다고 판단하고, 모기지 발급 기준을 엄격하게 통제했다.

이 규제책의 일환으로 모든 주택 모기지 발급 은행은, 모기지 발급액의 5%를 모기지 부실을 대비한 모기지 담보채권으로 확보하지 않는다면, 20% 다운페이먼트를 요구하도록 했다.

하지만 중앙은행으로부터 여신을 통해, 즉 중앙은행으로부터 돈을 꿔서 돈을 빌려주는 구조를 취하고 있기 때문에, 이 정도의 부실 대비 채권을 발행할 여력이 부족하기에,  주택 위기 이후 발행한 거의 모든 모기지 다운페이먼트가 20%였던 것이다.

모기지는 민간인 일반국민이 민간은행을 통해 얻는 민간 거래이기에 연방당국이 규제할 수 있는 영역이 아니지만, 주택 위기 이후 모기지 시장이 붕괴하고, 모기지 시장을 살리기 위해 프레디 맥 등 모기지 보증기관이 공적 자금을 수혈받아 국책 모기지 기관으로 탈바꿈하고, 이 기관이 사실상 모든 민간 모기지에 대한 보증 업무를 담당하게 됐다.

현재 전체 발급 모기지의 90% 이상을 두 기관이 담당하게 됐으며, 20% 규정을 따르지 않는 모기지는 보증을 하지 않기 때문에, 시중 모기지 은행은 이 규정을 따르지 않을 수 없었던 것이다.

그런데 연방당국과 국책모기지기관이 이 규정을 폐기함으로써 이제부터는 시중은행들이 자율적인 판단에 따라 모기지 다운페이먼트를 달리 할 수 있게 됐다.

그러나 여기에 단서가 따른다.

연방금융소비자보호청CFPB는 올해부터 수입대비 부채비율이 43%을 넘지 않는 적격 모기지 발급 의무화 조치를 실시했다.

시중은행이 20% 미만 다운페이 상품을 판매하려면 수입대비 부채비율 43% 미만이어야 한다.

하지만 사실상 요즘 발급되는 거의 모든 모기지가 이 43% 미만 모기지이기 때문에, 앞으로는 대부분의 모기지가 20% 미만, 즉 10% 다운페이먼트 상품으로 판매될 것으로 보인다.

언제부터 10% 다운페이먼트 가능할까

현재는 연방당국이 기준 완화에 합의한 상태로 구체적인 실행일정은 발표되지 않아 시기를 점치기는 어렵지만, 전문가들은 1년안에 이 같은 규정이 보편화될 것으로 예상했다.

당장 빠르면 올해 안에 20% 규정을 적용받지 않는 신규 모기지 상품이 출시되고, 내년 주택 매매 시즌인 봄부터는 활성화될 것으로 예상된다.

연방정부는 최근까지 국책모기지기관을 폐지하고 모기지 보증 업무를 민간 본연의 영역으로 되돌릴 계획이었으나, 당분간 이러한 계획도 접은 것으로 알려졌다.

국책모기지기관들은 앞으로 3% 다운페이먼트 모기지에 대해서도 보증을 실시하겠다고 밝혀, 보증가능한 모기지의 다운페이먼트 비율을 사실상 3%로 잡고 있다.

이 말은 10% 다운페이먼트 상품을 넘어 3% 상품까지 인정하겠다는 것이다. 

자동차 모기지와 상업용 융자의 경우에도 20% 규정이 적용돼 왔는데, 연방당국은 이 규정 또한 2년래 효력을 발휘시키겠다고 밝혀, 내년 중반기 이후 20% 미만 다운페이먼트 프로그램이 등장할 것으로 보인다.

수입대비 부채비율 43% 미만 적격 모기지 규정도 풀리나

우선 연방당국이 이렇듯 모기지 기준 완화에 나선 배경을 살펴볼 필요가 있다.

작년까지만 해도 주택경기는 매달 전년동기대비 10%가 넘는 가격상승을 기록했으나, 올해 들어서는 주춤했다.

지난 9월 주택판매는 올들어 두번째로 높은 실적을 기록했으나, 작년 9월에 비해서는 2% 정도 줄어들었다.

올해 9월말까지 발급된 모기지 담보 채권은 전년 대비 50%나 줄어들었다.

전국모기지은행가협회 MBA는 올한해 주택모기지발행 총액은 6,350억불에 그쳐 작년의 7,340억불에 비해 13.5%나 줄어들 것으로 예상하고 있다.

주택 경기는 미국 경제에서 상당한 영향을 미친다.

주택 거래가 꾸준하고 가격이 상승해야 에쿼티가 쌓이고, 이 에쿼티를 바탕으로 에쿼티 융자를 얻는 식으로 소비활동을 적극적으로 펼쳐나간다.

주택 시장 둔화에 대한 우려는 연준을 비롯한 모든 금융정책 당국자들의 고민이 아닐 수 없다.

그런데 주택을 사고 싶어하는 국민은 많아도 각종 규제로 인해 여력을 갖춘 주택 구매 수요층이 매우 엷어 주택을 사지 못하는 사태가 발생하자, 규제를 완화해 수요층을 확대하고자 이번 조치가 나온 것이다. 

주택 모기지 다운페이먼트비율이 20%에서 10%로 내려가면 기존의 현금 여력이 부족했던 잠재적인 수요층도 본격적인 수요층으로 전환할 수 있다.

다운페이먼트 규정은 완화됐으나 수입대비 부채비율 43% 규정이 바뀌지 않는다면 기대했던 것 만큼의 효과가 나오기 힘들다는 지적도 나오고 있다.

전반적으로 주택 수요계층을 넓히기 위한 취지로 이번 조치가 나온 만큼, 43% 규정 또한 조만간 완화될 것이라는 예측이 나오고 있으나, 이 시기를 예측하기는 힘들다.