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주택 매물이 없다?

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주택시장이 3년째오름세를 보이고있다그런데집을 사는사람은 마련이라는 적극적인의미 때문에여건이 되면사려고 한다


집을내놓는 이유는 가지가 아니지만간단한 고민은돈을 남기고자함이다팔려고내놓은 집을재고라고 하는데 물량이최저수준을 보이고있다. 달에 50만채가팔린다고 6개월치분량인 300만채가매물로 나올 시장이건전하다고 판단한다.


현재는4.6개월치에 불과한 214만채가매물로 나와있다만한 4채를보고 나면 이상구경할 집이없다는 의미이기도 하다.

 

 매물이적은이유는?

 매물이 적으면집을 보러 사람들사이에 경쟁이생긴다. (물론, 집이상태가 좋고위치가 좋은반면 가격도적당한 경우이며복수 오퍼를 때이다) 가격이오를 밖에 없는상태다그러므로매물이 적으면가격이 셀러에게유리해지고 이는오퍼 가격의상승(seller’s market)으로나타난다.


매물이적은 이유는무엇일까?

우선, 가격상승으로 이익을 가능성이있을 높은가격상승을 기대하는경우다기관투자자자의 경우가이에 해당하는데 임대용으로 대량매입하여 렌트를받고 있기때문에 수입이 줄어들지않는 매물로 내놓을이유가 없다. 그러므로렌트가 하락할 매물로나올 있다.


하나는 집을팔고 다시집을 사기가너무 힘들다. , 집을 팔아서적은 규모로줄여서 가려고하는 경우, 콘도혹은 타운하우스 등은 주택구입자와 경쟁이되어 가격이 가파르게상승하고 있다. 주택을팔아서 콘도나타운하우스로 옮기려다가도 도저히타산이 맞지않아 그냥주저 앉는경우가 많다.


투자자가가진 매물은때가 되면시장에 나온다. 그런데이는 실생활과관련이 없지만, 살림규모를 줄여서이사를 하려는서민들에게는 민감한사항이 된다.

 


이사곳이없는이유

집의 가격상승폭은 콘도와타운하우스의 가격상승폭보다 적어서주택을 팔고 돈으로작은 주택을 비용과 거래비용과 이사비용을 제하고나면 실제로이사할 이유가없을 만큼비경제적인 상황이발생하고 있다.


양날의 효과 (double-edged sword effect)나타나는 것이다.

새로짓는 주택도줄어 상대적으로 모자란상황인데  콘도와 타운하우스가 대부분이다. 그런데가격은 고급화추세가 더해져 5% 이상오르고 있다. 결국, 양날의 효과는비싼 집으로이사하는 (trade-up)비율을현격히 줄이고있다. , 집으로이사하는 사람이없으며 이는주택을 제외한경제 여건이별로 좋지않음을 그대로보여주는 증거다.


그러므로, 집을사고 파는시장의 내면에는 달에재고가 심하면 5%줄어든 대신거래가격은 최대 1%오르는 경향을보여준다.


Trade –up불가능한 이유는주택소유감당여력(affordable-rate)점차 낮아지는것도 지적할 있다. 주택가격이 소득보다현격히 높이상승하고 있기때문에 발생하는상황이다가장심각한 지역은샌프란시스코의 베이지역으로 재고는 1.6개월치에불과해 전국에서가장 낮은재고지수를 나타내고있다.  결과적으로 감당여력역시 최저수준으로 재고와감당여력은 밀접히연관되어 있는현상을 보이고있다.


, 매물이적은 지역은그만큼 이사할적당한 곳이없어 그냥주저 앉을 밖에없는 상황에있다고 보는것이 가장정확한 현실이다.

재고부족이 특히심한 지역으로는 샌프란시스코 베이지역(1.6개월치), 시애틀(1.8개월치) 그리고워싱턴DC콜럼버스(2.5개월치) 대도시이다.


관광지와휴가지의 주택사정도 마찬가지다올랜도(FL)경우, 디즈니랜드로 인해대표적인 호텔과숙박업이 크게성행하는 지역이지만 신용위기를 거치면서특이한 현상이나타났다.


호텔과숙박시설에 장기간묶는 대신주택을 사서그곳에 머무는휴가용 주택의매입이 급증했다. 이로인해 주택의매물은 1.7개월치에불과하며 가격은 2012년까지도언더워터 상태였지만 이제거의 완전히회복한 상태다. 


이런상황이 지속되자비어있는 ( empty- nesters)’들도매물도 내놓지않고 있는데자녀 혹은손자들이 방문할 유용하게사용하고 나중에은퇴 자금을마련하는 투자라고여기고 가만히놔두고 있다.


하나 이사하기위해 집을내놓을 이유가없는 사람은은퇴한 부유한계층이다. 이들은낮은 이자율과집에 남아있는에퀴티의 효과를가장 많이보고 있다. 기존에살던 집에엘리베이터를 설치하고전동 휠체어로집안을 모두다닐 있게 계단을없애거나 계단체어를 설치하고 부엌의싱크와 조리대를조절하는 기구를설치하면서 이사하지않고 편하게생활하고 있다.


이처럼주택개조나 편의시설을 덧붙여시설을 개선을하는 사용한 비용은 상반기까지 3,500억달러에달한다. 좋은 곳으로이사하는 아니라면 살던집을 편리하고 간편하게고쳐서 사는 훨씬편하다. 왜냐하면이사에 따른낯섦도 없고오래 살던동네라 익숙해편안함을 유지할 있기때문이다.


나이든세대가 이사를꺼리는 다른 이유는다시 주택시장붕괴라는 위험에빠질지도 모른다는두려움을 안고있기 때문이다.


불편하고다소 어려움이있더라도 집이라는 안도감이당장 경제가어려운 상황으로닥치는 경우유일한 위안이되는 것이집이라고 여기는것이다.


  집이오히려 기존주택보다 인기있는 이유도주택재고가 늘지않는 이유가되기도 한다기존주택은 대개유행이 지난것이라 너무크고 지금은사용하지 않는공간이 많지만새로 지은주택은 사용하지않는 공간은줄인 대신많이 사용하는공간은 넓게 요즘생활패턴에 맞추었다.


어떤지역은 기존주택이 너무 새로지은 주택보다비싼 지역들이많기 때문에기존 주택의인기가 사라져매물이 줄어든사례도 있다.


매물이줄어든 것은가장 이유가 집을팔고 데가 마땅히없다는 것이라고봐야 한다. 이런상황은 당분간지속될 밖에 없는양날의 (Double-edged sword) 효과를보이는 것이지금의 주택시장의 모습이다

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