부동산, 머니

부동산 투자,  밀레니얼·은퇴 세대에 초점 맞춰야

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부동산도 이젠 밀레니얼 아니면 은퇴세대에 초점을 맞춰야 살아남는다. 양로주택시장이 계속 성장세를 거듭해 조만간 수요보다 공급이 더 많아질 조짐이다. 양로주택사업이 번성한 이유는 몇 가지가 있다.


양로주택시장에서 가장 두드러진 것은 정신건강 특히, 치매와 관련된 정신 건강과 생활보조문제다. 그들을 위한 주택은 많아 지고 있지만 정작 생활을 돕고 치매와 관련된 것을 지원하는 프로그램이나 지원은 수요와 턱없이 차이가 있다.


양로원은 최소한의 인원으로 운영되는 게 현실인데 정부지원이 항상 고정되어 있다는 보장이 없기 때문이다. 그러나 운영을 잘하면 이것도 쉽게 해결될 수 있는 사안이다.


경기침체를 거치는 동안 양로주택은 꾸준히 번성해 공실률이 줄었고 투자자는 노트를 사고 팔면서 이 분야는 꾸준히 성장하고 있는 추세다. 그고 작은 양로 아파트들이 합병되면서 규모 있게 운영비를 줄인 것도 성장의 요인 가운데 하나다.


특히, 은퇴 노인들의 천국이라 할 수 있는 캘리포니아, 아리조나, 텍사스 그리고 플로리다로 불리는 선벨트 지역이 여전히 인기를 유지하면서 강세를 보인 것도 중요한 요인이다. 그런데 무엇보다 가장 중요한 요인은 은퇴한 노년층이 기존에 살던 지역에서 벗어나려 하지 않고 오히려 도심이나 근처 동네에 머물기를 원한다는 사실이 가장 큰 원동력이 되었다.


은퇴가 모든 것을 하지 않고 죽음이 데려갈 때 까지 세월을 낚는 것이 아니라 못했던 걸 마저 하는 시간으로 바뀌었다. 일하면서 못 보았던 연극이나 영화를 보며 자신들 젊은 시절 유행했던 oldest but gooiest노래를 제대로 불러 보기 위해 기타를 배우고 멋있는 풍광이나 장소를 사진에 담기 위해 사진 찍는 법을 배우러 다닌다.  

이런 일들은 기존에 살던 도시에서 가능한 일들이다. 우선 낯설지 않으니까 친숙하고 두려움이 없고 마음이 차분히 안정된다. 멀리 가지 않는 것이 더 편한 이유다.


양로주택의 공급 추세

전국주택건설업회의 조사에 따르면, 55세가 넘은 장년층 주택의 수요는 꾸준히 성장할 것으로 나타났다. 통상 55세 이상의 장년층이 필요로 하는 주택은 양로주택 즉 노인주택을 말한다.


이를 뒷받침하듯, 노인주택의 판매도 늘었고 공급 또한 꾸준하다. 다만, 특이한 것은 콘도의 경우 구입보다는 렌트가 많아 장년층의 경우, 싱글주택과 아파트 입주가 활발한 상황이다.


양로주택의 건설은 상대적으로 베이비부머의 주택수요가 많아졌기 때문인데 공급이 많아져 시간이 갈수록 공실률이 커지고 임대료는 낮아질 것으로 예상된다.  


양로관련 주택산업으로는 보건의료 즉 양로원 부동산투자기금(Health Care REIT), HCP그리고 부룩데일 양로원(Brookdale Senior Living) 등인데 주식 가격은 서서히 한풀 꺾이고 있지만 여전히 건설은 진행 중에 있다. 이들 회사들은 훌륭한 시설과 직원을 통해 시설 좋은 양로주택을 선벨트인 Dallas, Atlanta, San Antonio, Phoenix and Chicago등지에 공급하면서 안정적인 사업을 하고 있다. 


그럼에도 여전히 양로주택에 대한 부정적인 시각과 수명이 길어져 입주를 꺼리는 경향이 있어 한정적으로 유지해왔지만 베이비부머들이 언제 몰려들지 모르는 상황이다. 베이비부머의 중간 연령은 65세로 아직 양로주택으로 가기엔 젊다고 여기는 경향이 이들 세대에게도 팽배해 있다. 아마도 70세 정도로 올라갈 즈음 조만간 급성장할 것으로 예상한다.


양로산업의 최근 동향

경기침체 동안 유일하게 렌트비가 떨어지지 않고 상승한 상업용 부동산이 양로주택분야다. 이런 성장은 베이비부머의 수요가 가장 큰 요인이지만 점차 드러나고 있는 추세를 간과해서는 안 된다.


인건비 상승

양로원의 가장 큰 비용 항목은 인건비이다. 여기에 뉴욕과 캘리포니아의 최저 임금 상승이 인건비의 부담을 늘리게 되는 것이 확실해 이런 점을 감안해야 한다. 물론 양로원의 간호사 또는 의사 다른 전문 간병인들은 최저임금보다 훨씬 높은 임금을 받는 직종이기에 별 영향은 없지만 한인들이 운영하는 기관은 이 점이 민감해 자칫 정부지원의 주시 항목이 될 수도 있다.


수년 전 석유관련산업이 번성했던 지역에서는 사람을 못 구할 정도로 임금이 올라갔으나 지금은 초라한 상태가 된 것처럼 양로관련사업 역시 지나치게 번성함에 따라 이젠 임금이 낮아지고 수익을 맞추기 어려운 상황이다.

정부지원을 받는 사업인 경우, 더욱 비용 감사와 관련 비용 지원에 신중하고 엄격해질 가능성이 매우 높다.

양로사업이 활발하고 상대적으로 인구도 많은 캘리포니아의 경우, 이미 운영에 어려움을 겪는 양로원들이 있어 운영에 보다 신중함을 보이고 있다.

 

거대 운영기관이 좋다?    

규모에 상관없이 좋고 나쁨이 있는데 자영업으로 운영하는 경우, 세밀하고 친근하게 보살펴 줄 수 있지만 대기업의 기술적인 혜택이나 첨단 시설을 갖추지는 못한다. 규모의 문제가 아니라 인성이 문제인데 어떤 목적으로 양로사업을 운영하는가에 따라 달라진다.


또한 건물의 크기를 어떻게 효율적으로 이용하고 관리하는가에 달려 있다. 이를 고려한다면 중간에서 대형 운영기관일수록 운영의 효율성이나 건물의 투자성이 보장될 수 있다.

 

베이비부머의 관심 증가

미국이 점차 나이가 들고 있는 건 주지의 사실이다. 2050년까지 65세 이상인 인구의 비율은 두 배가 될 전망이다. 이로 인해 베이비부머가 양로주택을 사거나 양로원에 들어가야 할 인구와 관심은 폭발적으로 증가한다.

나이가 든다는 것은 몸이 약해진다는 것이며 건강에 관심을 갖고 관리하고 기대수명이 늘어난다고 해서 해결되지는 않는 엄연한 현실이다.


그래서 노인건강과 건강한 습관에 관련된 산업은 더욱 커질 것이며 갈수록 다양하게 확장될 것이 확실하다.

가장 쉽게 눈에 띄는 것이 양로주택 즉 노인 아파트와 노인주택인데 지금보다 훨씬 시설과 서비스가 개선된 사업형태로 바로 출현할 전망이다.


특히, 관심을 가질 만한 분야는 기억력 유지와 생활을 도와주는 방법에 관한 것이다. 기대수명이 길어질수록 치매 문제가 더 심각해서 이 문제를 해결하거나 기억 유지를 해야만 길어진 노년을 별 문제없이 지낼 수 있다. 그런데 이 분야는 대부분 정부지원 없이 개인비용으로 충당되고 있다.


반면, 양로원의 침대는 지난 2010~2020년 동안 필요했던 수량보다 50%가 더 많이 다음 10년 동안 필요한 상황이다. 문제는 이 비용을 어떻게 충당하는가에 있다.

  

진짜 돈 되는 양로사업의 자금줄

가장 큰 모기지 자금줄인 패니메이의 아파트 사업 융자금을 얻으려면 양로주택을 반드시 지어야 한다. 독립 형태이든 양로지원 형태이든 알츠하이머/치매 돌보는 시설이든 상관없지만 이 중 한가지의 형태라야 한다.


다른 부동산과 마찬가지로 이 융자 프로그램은 기존의 안정적이고 양로 주택을 짓고자 하는 뚜렷한 목적에 경험과 운영 실적이 있는 사업자라면 누구나 선택될 수 있다.


2014년 15억불이 지원되었고 2015년에는 80%가 증가한 27억 달러가 지원되었다. 연방주택청(HUD) 역시 노인을 위한 주택지원사업 명목으로 4억2천만불이 지원되었다.


지난 10년동안 노인지원주택사업은 꾸준히 개선되고 늘어나 급격히 성장하는 추세를 보여 왔는데 이 사업에 관심 있는 사업자는 누구나 경험이나 어떤 형태이든 재융자라도 상관없이 지원을 해준다.

가장 중요한 것은 지역의 꼭 있어야 할 장소에 부지를 물색하고 짓는 계획을 통과시키는 것이다.


기술 발전으로 업그레드

양로원은 노인이 받는 간호를 이제는 대부분 원격으로 해결하는데 이는 시설과 혜택을 더욱 증가시키는 결과를 가져왔다. 일일이 사람이 곁에 없어도 자동적으로 환자 혹은 노인의 일거수일투족이 그대로 보이며 무엇이 필요하고 무엇이 이상이 있는지 즉시 알려준다. 그것도 간호요원들의 스마트폰으로 바로 신호를 보내준다.

이런 것들은 시설물의 크기와 상관이 없다.


적어도 양로원을 짓는 이들이 관심을 갖고 노인들의 삶에 필요한 것들을 제대로 지원하기 위해 어떤 것이 필요한지 생각해 보았다면 갖춰질 것들이다. 그래서 양로사업에 가장 필요한 것은 노인들의 삶에 대한 이해를 보여주는 마음가짐과 태도다.





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