새로 뜨는 부동산 노트 플립핑(note flipping)

부실 노트 거래 급격히 활성화

국책 모기지기관은 공개적으로 팔아

부동산 거래는 집을 사고 파는 것만 있는 건 아니다. 흔히, 집을 사고 파는 것은 real estate를 사고파는 것이라 하며, 부동산 관련 권리를 사고 파는 것은 real property 거래라고 한다.

Real property의 대표적인 것으로는 모기지 융자로 발생한 페니먼트 상환이다. 융자금을 매달 얼마씩 언제까지 상환하겠다고 정하고 약속한 서류가 노트(note)다. 이 노트는 주택 소유주가 월 모기지를 상환하지 못할 때 가치가 크게 떨어진다.

예를 들면, 꼬박꼬박 내는 모기지 페이먼트는 돈을 빌려준 모기지 업체에 들어 가는데 다른 사람에게 모기지 융자를 해 줄 돈을 마련하기 위해 더 큰 목돈으로 만들어야 할 때 이 노트를 모아서 다른 기관에 판다. 그리고 그 돈으로 다시 융자를 해준다.

이렇게 노트는 권리이지만 돈을 받고 거래하는 상품이 되며 이것으로 부동산 투자를 하는 경우도 많아지고 있다.

만약, 모기지 페이를 일정 기간 이상 못하면 모기지 융자회사는 이 노트를 다른 사람이나 기관에 팔 수 있으며 이로 인해 집의 소유권은 노트를 매입한 사람에게 넘어간다.

통상, 노트 세일로 진행된 부동산 거래는 가치가 크게 떨어지는데 이를 대량으로 구입하는 기관이 부동산 투자회사들이다. 

골드만 삭스와 블랙스톤을 비롯한 유수한 기업들이 이 것을 매입하고 다시 판다. 이 노트 거래는 정부모기지기관인 페니매와 프레드맥과 밀접히 관련돼 있다.

정상적인 부동산 시장일 때는 노트 거래가 많이 발생하지 않지만 앞으로 모기지 채권 시장이 정부지원에서 민간으로 넘어갈 전망에 따라 대량의 노트를 민간기업에 판매하고 있다.

노트의 가치는 경제 상황에 민감하지만 낮은 가격에 매입할 수 있다면 이보다 더 좋은 부동산 투자는 없을 정도로 수익성이 높다. 2009년 모기지 노트는 금융기관들이 문을 닫으면서 부실채권으로 분류돼 1달러당 거의 1센트에 팔려 나갔다. 현재 이 노트의 가격은 70센트가 넘어갈 정도로 가치가 올랐다. 남은 모기기 상환액에 따라 노트 가격이 결정되는데 적게 남은 것일수록 매입이 유리하고 부동산을 소유하기에도 차압만 하면 의외로 쉽다.

노트 플립핑의 예 

200만불짜리 건물을 50%인 100만불을 다운페이하고 샀는데 불경기로 렌트가 거치지 않아 은행에 페이먼트를 하지 못하면, 은행은 100만불짜리 노트를 살 사람을 찾아 값을 깎아 주더라도 문제가 되는 노트를 팔아 현금화한다. 

그래서 2009년 이후 모텔이나 호텔, 주유소, 카워시를 포함한 부동산 노트나 부동산의 호경기 끝에 시작한 콘도 프로젝트들이 분양이 되지 않아 부실노트가 되어 많이 팔려나갔다.

여유자금이 있는 일반 투자자들이나 또는 전문투자자들은 낮은 값에 잡으려고 전문 에이전트를 통해 발 빠르게 부실노트를 사들이고 있다. 한때 200만불하던 건물을 100만불 아래의 가격으로 노트를 사서 차압을 하면, 해당건물의 새 건물주가 될 수도 있다.

그러나 노트를 매입하는 투자자들은 성공적인 투자를 위해 상당한 지식과 주의가 필요하다. 우선 노트를 살 바이어는 그 부동산에 대한, 가장 최근의 감정서를 은행에 요구하여 부동산의 가치나 건물의 관리 상태를 알아보아야 한다. 

현재 들어오는 렌트가 어느 정도인지 건물이 모두 찼을 때 예상되는 임대수익은 얼마나 될지도 염두에 두어 투자가치가 있다고 생각되면 그 다음엔 차압의 과정과 소요경비를 계산해 본다. 혹시 연체된 재산세나 다른 저당권(lien)이 설정되어있는지 여부도 확인 한다.

노트를 산 것은 담보권만 산 것이므로 구입 후에 일어날 수 있는 일을 예상해 대비해야 한다. 

우선 페이먼트를 못하던 건물주가 재융자를 통해 원금과 밀린 상환금을 갚게 될 수 도 있는데, 이때 노트를 디스카운트해서 샀을 경우에도 처음 노트의 금액대로 받게 되므로 그 차액과 밀린 페이먼트만큼 수익이 생긴다.

노트를 사고 파는 이유는 부동산 소유에 있는 게 아니라 권리의 변동으로 인한 가치 차액을 얻는데 있다. 이것이 정확한 의미의 노트 플립핑(Note Flipping)이다. 

문제가 될 수 있는 상황은 차압직전에 건물주가 파산신청을 하게 될 때다. 이 때 노트매입자가 법원에 해당건물에 대한 차압 해지신청(relief of bankruptcy)을 하여 짧게는 2-3개월에서 길게 6개월까지 기다리면 해결이 된다. 

물론 relief of bankruptcy가 받아들여지지 않을 때는 차압절차가 모두 끝날 때까지, 길게는 2년 가까이 기다리는 경우도 있다. 다행이 이럴 때도 부동산이 차압법원에 묶여있는 동안 해당건물에서 나오는 렌트는 노트매입자가 받을 수 있다. 

노트매매가 투자의 좋은 기회이기도 하지만 예기치 않은 변수가 생길 수도 있고 위험 부담이 높은 투자이기도 해 아직 한이들에겐 보편화되거나 아는 이가 드물다. 가장 주의할 점은 부실노트를 구입했다고 해서 그 건물의 소유권을 넘겨받은 것은 아니다. 합법적인 절차에 따라 차압을 진행하고 나서야 그 부동산을 관리하거나 처분할 수 있다. 

차압을 위해서는 비용이 발생하며 일정한 기간도 소요된다. 그러므로 노트 매입은 차액 실현에 목적이 있는 투자의 한 상품이라고 보는 것이 정확하며 부동산을 사는 방법으로는 거리가 있다는 사실이다.