부동산, 머니

2017년 주택 부동산 시장,  "보합세 유지"가 대세

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도날드 트럼프 행정부의 등장과 금리 인상 랠리 시대를 맞아 주택시장 전망이 더욱 어려워지고 있다. 


주택시장 전망에 필요한 예측가능한 지표가 모두 확정적이지 않기 때문이다.

트럼프가 공약으로 내세운 감세 정책, 규제 개혁, 1조불의 인프라 투자계획, 불법이민자 추방 정책 등이 모두 유동적인데다가 트럼프가 후보 시절 주택시장에 대한 정책 공약을 거의 제시한 것이 없기 때문에, 여러 불안요인을 안은채 장세 전망을 할 수밖에 없다. 


게다가 지난 12월 중순 연방준비제도이사회 FRB가 금리를 인상하고 금리 향방에 대한 불확실성까지 겹쳐져 있다. 


최근 주택 시장 예측도가 비교적 뛰어난 세 기관의 전망치(Realtor.com, Zillow, Redfin)도 모두 약간씩 엇갈리고 있는데, 대체로 2016년만큼 장세가 좋지는 않을 것이라는 공통된 견해를 내보였다. 


전국부동산중개인연합회 NAR의 리스팅 서비스를 담당하고 있는 예측기관 Realtor.com은 “느리지만 완만한 성장(a year of slowing, yet moderate growth)”을 예측했다. 

Realtor.com은 2016년 주택가격 상승률이 4.9%로 최근 3년래 가장 높았으나 2017년은 3.9%로 다소 둔화될 것으로 예측했다. 


주택매매 시장은 주로 밀레니얼 세대와 베이비부머 세대가 지배할 것으로 예상했다. 

밀레니얼 세대의 초기 세대는 이미 콘도나 타운하우스 등의 소형 주택을 팔고 싱글하우스 등의 이사 수요가 있으며, 후기 세대는 기본형 주택을 중심으로 수요가 폭발할 가능성이 높다. 


특히 최근들어 임금상승세가 뚜렷해 그동안 주택구입을 미뤘던 세대의 주택구입붐이 나타날 수 있다고 전망했다. 


베이비부머세대의 은퇴가 가속화되면서 은퇴주택을 마련하거나 기존의 큰 집을 팔고 작은 집을 구매하려는 대열도 뚜렷한 흐름으로 나타날 것으로 보인다. 


이들 밀레니얼 세대와 베이비부머 세대의 주택 매매 흐름은 전국적인 현상이지만, 특히 위스콘신주, 오하이오주 등 중서부 지역을 중심으로 폭발할 가능성이 높다. 


주택경기 침체 이후 동부와 캘리포니아주 샌프란시스코부터 시작한 주택 경기 반등이 서부지역과 남부 일대로 옮겨붙고 이제는 주택 가격 침체가 심했던 중서부 지역에서 랠리가 이어질 수 있다는 것이다. 


Realtor.com은 2017년 중서부지역의 가격 상승률이 5.8%에 달할 것으로 예상했다. 

2017년에도 주택공급 부족에 따른 가수요로 인한 주택가격 상승 패턴이 이어질 것으로 보인다. 

2016년 전국 100대 도시 주택 리스팅 재고는 전년도에 비해 11% 적어 리스팅 주택 소모 속도는 14%나 증가했는데, 2017년에도 개선 기미가 보이지 않고 있다. 


Realtor.com은 모기지 금리 인상을 우려했으나 기준금리 인상에 대한 충격파를 이미 11월 중에 충분히 흡수한 상태로, 2017년 말까지 30년 고정 모기지 금리를 4.6% 안팎으로 예측했다. 



특히 자체적인 지난 4분기 여론조사(Housing Opportunities and Market Experience survey)에서 ‘지금이 주택을 구입할 적기’라고 응답한 비율이 70%에 달하는 등, 바이어의 주택구매 심리는 여전히 견고한 것으로 나타났다. 


Zillow는 2017년에 렌트주택의 여유분이 늘어나면서 렌트 세입자의 고통이 줄어드는 반면, 주택 소유율로 의미있는 상승세를 보일 것이라고 전망했다. 


도심지역의 주상복합 밀집 개발이 가속화되면서 근교지역의 주택 리스팅이 늘어나는 추세로, 밀레니얼 세대와 기성 주택 구입 세대의 근교주택 매입현상이 두드러질 것이라는 예상을 내놓기도 했다. 


Zillow는 하지만 불법체류자 추방으로 인해 주택 건설단가 증가로 신규 공급주택 가격의 급등을 우려하기도 했다. 


Zillow도 이러한 점들을 감안해 올해 주택 가격 상승율 4.5%에 미달하는 3.5%를 예측했다. 

렌트 주택 공급이 늘어나기도 하지만, 근로자 임금상승으로 렌트비 여유가 더 생기는 측면도 주택시장에는 상당한 호재가 된다. 


Redfin은 “주택바이어의 크레딧과 수입이 증가해 주택 구입 의사가 크게 증가하겠지만, 공급물량의 제한으로 주택 매매세와 가격상승세가 2016년보다는 뒤쳐질 것”이라고 예상했다. 

주택 시장 성장은 계속되지만 그 속도가 늦춰진다는 점도 다른 두 기관과 예측이 비슷했다. 


Redfin은 주택가격 상승률을 5.3%로 예상하고 2016년 잠정상승률 5.5%와 그리 큰 차이를 두지 않았으나, 기존주택 판매 증가율을 2016년 3.4%에서 상당히 둔화된 2.8%로 예상했다. 


Redfin은 리스팅 주택 물량이 2016년보다는 늘어나겠지만 가격에 영향을 줄만큼 크게 증가하지는 않을 것으로 예상했다. 


현재 리스팅 주택 판매대기기간이 52일이지만, 2017년에는 47일 수준으로 더욱 짧아질 것으로 예상하는 등, 공급부족에 대한 우려를 거두지 않았다. 


Redfin은 주택건설업자들의 경기기대지수는 매우 높지만 주택건설시장의 하부를 형성하고 있는 불법체류자 추방정책이 전반적으로 악영향을 미칠 수 있다고 우려했다. 


주택건설 노동 시장은 최근 5년 동안 계속 인력난을 겪어왔는데, 추방정책까지 겹칠 경우 예상했던 공급물량보다 훨씬 적은 주택만 시장에 출시될 가능성도 있다.

Redfin는 연준의 기준금리 인상이 모기지 금리에 미치는 영향이 그리 크지 않을 것으로 예상했다. 


30년고정모기지 금리가 기준금리 인상시기를 전후에 일시적인 변동이 나타날 수 있지만 2017년말에는 4.3% 수준으로 안정될 것이라고 전망했다.


세 기관의 예측과 별도로 융자시장은 더욱 활성화될 것이라는 예상이 나오고 있다. 

국책모기지기관 페니 매이와 프레디 맥은 지난 2009년 이후 처음으로 모기지 보증 한도를 2017년부터 42만4,100불에서 63만6,150불로 인상한다. 


국책모기지기관의 보증한도액이 올라가면 시중은행은 덩치가 큰 모기지에 대해서도 발급을 더 쉽게 할 수 있기 때문에, 전반적으로 주택시장에 상당한 활력소로 작용할 것으로 보인다. 


밀레니얼 세대가 신규고용이 활발한 노스 캐롤라이나 랄리, 택사스주 오스틴, 플로리다주 노스 포트 등으로 옮겨가며 해당 지역의 침체된 주택시장을 각성시키는 효과가 클 것으로 보인다. 


모기지은행가연합회 MBA도 모기지 금리가 조금 올라 재융자 수요에는 영향을 미치겠지만 주택 구입여력이 증가한 밀레니얼 세대가 신규 주택구입 융자를 미룰 이유는 전혀 없기 때문에, 2017년에도 여전히 모기지 시장은 건재할 것이라고 예측했다. 


MBA는 2017년말 30년 고정모기지 금리가 4.5%, 2018년말에는 5% 도달을 예상했다. 연준은 2017년과 2018년 각각 세차례씩 모두 6차례의 기준금리 인상을 예고했으나 일부 전문가들은 세계적인 경기둔화로 인해 향후 2년래 기준금리를 내릴 가능성도 충분하다고 예상하기도 했다. 



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