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주택 에쿼티 뽑아쓸만해졌다

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주택 에쿼티가 최근 들어 가파르게 증가하면서 시중은행의 에쿼티 융자 판촉전을 펼쳐질 것으로 보인다. 


주택 에쿼티는 주택 시가에서 융자 등 부채를 뺀 금액으로, 에쿼티 융자 등 이를 신용담보한 융자상품이 다양한다. 


연방준비제도이사회 FRB의 최근 보고서에 의하면 2015년 9월부터 2016년 9월 사이 모두 1조200억불의 주택 에쿼티가 증가했다. 


주택시장 분석기관 CoreLogic의 통계에 의하면 1년 사이에 미국 주택 소유자 평균 1만2,500불의 에쿼티가 증가했다. 


뉴욕과 워싱턴 등은 1년새 1만9천불, LA 등 서부지역은 2만5천불이 증가해, 뉴욕과 워싱턴 지역의 평균 에쿼티 보유액은 7만불을 넘어서고 있다. 


최근 주택 가격이 크게 상승하면서 에쿼티 증가세를 견인했는데, 전국적으로 최근 1년새 주택가격 증가율은 5.8%였다. 


특히 작년 한해동안 30년 고정 모기지를 15년 고정 모기지로 재융자하는 주택 소유주가 늘어 에쿼티 잔량을 늘렸다. 


마이너스 에쿼티를 보유한 깡통주택이 많이 줄어들긴 했지만 아직도 미국 전체 주택 보유자의 11%는 깡통주택이다. 


주택 에쿼티는 평범한 미국인들에게 가장 중요한 자산이기 때문에, 웬만해서는 건드리지 않는 것이 원칙이지만, 주택 수리, 자녀 학자금 등의 용도라면 가장 유리한 방식의 에쿼티 융자를 받는 것도 괜찮다. 


하지만 에쿼티 전액을 융자해주는 은행은 없다. 

요즘 융자 비용 부담이 가장 적은 에쿼티 융자는 HELOC(home equity line of credit)로, 주택가치대비 융자 비율을 80%에서 90%를 산정한 종합가치 대비 융자비율 CLTV을 기준으로 융자가 가능하다. 


현재 40만불 가치의 주택을 보유하고 있으며, 융자잔액이 20만불, CLTV 80%를 적용한다면 시중은행이 판단하는 융자대상 주택가치는 32만불이다. 

융자가능한 금액은 32만불에서 융자잔액 20만불을 뺀 12만불이다. 


에쿼티 융자 이자율은 은행마다 큰 차이를 보이는데, 크레딧 점수 700점을 기준으로 3만불 HELOC 융자를 받을 경우 크레딧 유니언 평균 이자율은 3.94%, TD 뱅크는 5.75% 등인데, 대체로 4% 후반 대에서 5% 초반대에서 융자를 받을 수 있다.  


HELOC 융자는 허가받은 융자액 범위 내에서 자유롭게 인출이 가능한데, 일부 은행은 별도의 융자비용을 부과하거나 계좌 개설 이후 최소인출금액을 정해놓기도 한다. 

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