부동산, 머니

미국식 옥탑방,  펜트하우스는 어떤 곳인가 

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!



미국과 전세계 유명인사가 뉴욕시 고층빌딩 꼭대기층에 위치한 펜트하우스를 구입했다는 뉴스는 매번 전세계로 타전된다. 

  

그러나 고층빌딩 숲에서 늘상 살아가는 뉴욕한인들은 이 뉴스를 무덤덤하게 받아들인다. 제대로 된 펜트하우스를 구경조차 못한 사람들은 그저 남의 얘기로 들릴 뿐이다. 

  

펜트하우스에 대한 정확한 정의가 없을 뿐더러 시장을 형성할만한 규모도 아니라서 주택시장에서 ‘번외’로 치부하기 때문이다. 

  

펜트하우스에 대한 정보 또한 제대로 된 것을 찾기 힘들다. 

뉴욕에서 1억불 이상에 거래되는 펜트하우스가 수천채에 이른다는 헛소문에서, 뉴스 보도와는 달리 1억불 이상의 가격은 단지 부르는 가격일 뿐이라는 얘기도 있다. 주택 리스팅 시장에서처럼 펜트하우스가 리스팅되는 예는 극히 드물며, 대부분 전세계 최상위 부자 계층 사이에서만 거래될 뿐이다.   


시장에 리스팅을 하고 광고를 한다고 해서 살 수 있는 사람이 한정돼 있기 때문에, 외부로 정보를 흘릴 이유가 없는 것이다. 유명인사의 거액 펜트하우스 구입소식은, 연예인들이 자신을 홍보하기 위한 수단으로 삼는 경우가 많다. 

  

펜트하우스는 건물 맨 꼭대기 호화 콘도나 아파트 정도로 인식하기 전에 그 기원을 통해 욕망을 훔쳐볼 수 있다. 

  

펜트하우스는 원래 뉴욕 고층 호텔의 맨 꼭대기 층에 위치해 호텔 직원들의 숙소나 짐 보관소였다. 영어의 원래 뜻도 빌딩의 지붕 위에(Rooftop) 지은 또 다른 구조물이기에 서울의 서민층 주거공간이라고 할 수 있는 옥탑방과 개념상 가장 가깝다. 

  

맨 꼭대기층이 호텔에서 가장 열등한 계급의 숙소로 쓰일 수밖에 없는 이유가 있었다. 고층건물이 먼저 나오고 나중에 엘리베이터가 발명됐기 때문이다. 초기 뉴욕의 마천루에는 엘리베이터가 없었다. 

  

사정이 이러니 저층 숙소가 더 큰 인기를 끌었는데, 호텔 스위트룸도 저층에 위치해 있었다. 1852년 엘리베이터가 발명됐으나 고층건물에 본격적으로 사용되기 시작한 시기는 1920년대였다. 이때부터 뉴욕의 펜트하우스 시대가 개막한 것이다. 고층건물의 조망권을 새롭게 발견하면서 펜트하우스는 부유층의 전유물이 됐다. 

  

현대적인 개념으로 제대로 된 펜트하우스는 적어도 2면에서 아래를 조망할 수 있어야 한다. 3면과 4면이 트인 펜트하우스는 1억불이 넘어간다. 

  

그러나 조망권만으로 펜트하우스가 결정되는 것은 아니다. 펜트하우스는 주택에 채용할 수 있는 현대건축의 최첨단 설계와 시설이 포함되야 하며, 부자들의 넓은 싱글하우스에서 마당을 뺀 나머지 시설을 모두 응축해야 한다. 

  

단순히 테라스, 발코니, 베란다, 옥상 등을 다른 층보다 더 넓게 이용 가능한 이점만으로 펜트하우스를 설명할 수 없으며, 최상위 고급주택 마감재가 총동원된다. 3천만불 이상 펜트하우스는 마감재의 80% 이상이 유럽산으로 채워진다. 

  

그러나 조망권과 최고급 자재 사용만으로 펜트하우스를 따지긴 어렵다. 펜트하우스는 현대판 궁궐이라고 생각하면 된다. 손하나 까딱하지 않고 살 수 있는 공간이라는 얘기다. 

  

펜트하우스는 호텔과 개인주거시설을 혼합한 형태로, 호텔이 제공해줄 수 있는 모든 서비스가 가능하다. 발레 파킹과 세탁물 서비스, 24시간 대기 서비스, 청소 서비스 등이 제공된다.  이러한 이유 때문에 뉴욕 맨하탄의 주요 고층 호텔 꼭대기층은 콘도 형태로 등기돼, 개인에게 판매하고 호텔 자체 서비스나 더 특별한 서비스를 제공하고 있다. 

  

아파트나 콘도 고층빌딩은 별도의 관리용역회사를 고용해 펜트하우스 거주자의 시중을 든다. 물론 공짜는 아니다. 일부 펜트하우스는 이러한 서비스 요금으로 월 5만불 이상의 요금을 부과하기도 한다. 


워싱턴은 왜 펜트하우스가 없나 

펜트하우스는 뉴욕을 거쳐 시카고, 마이애미, 휴스턴, 오스틴 등으로 번져가서, 이들 지역에도 1억불을 홋가하는 펜트하우스가 등장했다.

  

그러나 워싱턴D.C.에서는 펜트하우스를 찾을 수 없다. 일부 개발회사들이 펜트하우스라는 명칭을 단 고급콘도를 분양하긴 하지만, 흉내만 낸 것에 불과하다.

  

워싱턴은 근본적으로 펜트하우스가 불가능한 곳이다. 엄격한 건물 고도제한이 이뤄지기 때문이다. 

  

연방의회는 지난 1910년 고도제한법(Height Act)을 통해 워싱턴D.C.의 건물높이에 대한 규제를 가했다. 이 법률에 따르면 오피스 빌딩 조닝과 커머셜 빌딩 조닝에 속한 건물은 바로 마주하고 있는 도로 폭에 20피트를 더한 높이 이상으로 빌딩을 신축할 수 없다. 

  

도로 폭이 120피트라면 20피트를 더해 140피트까지 건물을 높일 수 있다는 말인데, 여기에도 제한이 따른다.


이 규정을 적용하더라도 최대 130피트를 초과할 수 없다. 거주지 조닝이 적용되는 지역은 더 제한적이다. 도로폭과 10피트를 합한 높이가 제한인데, 이 높이도 맥시멈 90피트를 넘을 수 없다. 
  
예외가 적용되는 지역이 있는데, 노스웨스트 1번스트릿과 15번스트릿의 펜실베이니아 애비뉴 구간이다. 이 구간은 160피트 조닝을 적용받는다. 이 구간을 지나다 보면 건물 높이가 조금 더 높다는 인상을 받을 것이다. 고도제한에는 약간의 예외도 인정하는데, 옥상의 기계실과 거주목적이 아닌 시설물의 경우 18.5피트를 더할 수 있다. 
  
조망권을 갖출 수 없는 탓에 워싱턴D.C.에서는 펜트하우스가 불가능한데, 최근 워싱턴D.C.와 인접한 버지니아 알링턴 카운티와 메릴랜드 몽고메리 카운티에 뉴욕형 펜트하우스가 추진되고 있다.  몽고메리 카운티의 노스 베데스다는 현재 고층건물화가 급속히 이뤄지고 있는데, 주로 20층에서 30층 사이 건물 꼭대기층에 펜트하우스를 꾸미고 있으나 매우 소박한 수준이며, 소유가 아니라 렌트형 펜트하우스다. 
  
최근 사업허가가 나온 Pike & Rose 빌딩 프로젝트에 의하면 건물 두개층에 24개의 펜트하우스를 짓고 있다.  874스퀘어피트에서 1,908스퀘어피트 사이로 매우 평범한 실내 면적이지만, 월 렌트비가 5천불에서 9천불 사이다. 발레파킹, 세탁물 서비스, 게스트 스윗 예약 서비스, 구두닦이 서비스, 쓰레기 수거 서비스 등을 제공하기 때문이다.  어렴풋이 워싱턴D.C.가 보인다는 점에서 그나마 펜트하우스의 모양새를 갖추고 있다. 
 
펜트하우스 거주용 공간인가 투자수단인가 
지난 2009년 경제위기로 인해 미국의 거의 모든 지역 부동산 시장이 직격탄을 맞았으나 뉴욕의 펜트하우스만은 건재했다. 
  
시장의 영향을 전혀 받지 않고 오히려 가격이 상승했다는 점에서, 전문가들은 펜트하우스를 괴물이라고 부른다. 공급과 수요가 워낙 한정돼 있기 때문에 ‘부르는게 값’이 되고, 거주 본연의 용도보다는 투자용으로 인식되고 있다. 
  
맨하탄 펜트하우스 개발업자들은 일반주택 투자보다 펜트하우스 투자가 두배 이상의 수익을 가져다 준다고 말한다. 예전보다 더 고급스럽게, 더 정교하게, 더 비싸게 만들어 내놓으면, 그만큼의 수익을 보장해 준다는 것이다.  지금도 펜트하우스는 계속해서 프리미엄이 붙어나가고 있다. 지난 2010년 펜트하우스 1스퀘어피트당 가격은 같은 층에 위치한 일반 아파트보다 60% 이상 비쌌는데, 2015년에는 80% 이상이다. 
  
미국은 물론 전세계 슈퍼리치들의 재산이 과거보다 훨씬 빠른 속도로 증가하면서, 뉴욕에 펜트하우스 한채 쯤은 소유하고 있어야 한다는 부자들도 늘어나고 있다. 
  
공급은 제한적이지만, 수요는 과거보다 늘어나면서 펜트하우스 고가판매전략이 자리잡은 것이다. 펜트하우스 기준액을 1천만불로 낮춰 잡더라도, 뉴욕의 펜트하우스를 구입할 수 있는 미국인은 2만명 정도에 불과하다. 
  
이들은 적어도 1억불 이상의 자산이 있어야 이 정도 주택에서 거주할 수 있다. 전세계로 확장하면 30만명 정도가 잠재적 고객으로 분류된다. 
  
개발회사의 전략과 함께 펜트하우스를 투자수단으로 인식하는 부자들도 늘어나면서 전보다 훨씬 거래가 활발하다는 분석도 나오고 있다. 
3천만불 이상 펜트하우스의 최근 3년래 가격 상승률은 59%로, 일반주택의 9%를 훨씬 능가하고 있다. 
  
머리 좋은 부자들은 지난 경제위기를 통해 펜트하우스가 그 어떤 투자수단보다 안전하고 수익률도 높다는 사실을 간파하고 펜트하우스 투자에 관심을 기울이고 있는 것이다. 
  
맨하탄에는 그냥 전망만 좋은 구형 펜트하우스가 더 많은데, 이들 펜트하우스를 매입해 더 고급스럽게 꾸미고 더 비싼 서비스를 제공함으로써 자고 나면 최고가 펜트하우스가 등장하고 있다. 
펜트하우스는 소유욕과 권력욕의 정점
  
건물 스카이라운지에서 아래를 조망하다 보면, 보이는 공간을 소유하고 있다는 착각에 빠지게 된다. 공간을 지배하고자하는 소유욕과 권력욕이 펜트하우스를 만들었다고 할 수 있다. 
  
여기에 관음증이 더해진다. 아래에서는 내려다보는 자를 볼 수 없다. 
그러나 내려다보는 자는 자신을 숨긴 채 남을 볼 수 있다. 이러한 관음증 욕망을 24시간 가능케하는 공간이 펜트하우스다. 
  
펜트하우스는 전망을 극대화할 수 있도록, 일반층보다 훨씬 큰 창문, 심지어 펜트하우스 전면을 통유리로 시공하기도 한다. 물론 안에서만 밖을 볼 수 있는 유리창이다. 이 관음증은 조망권이라는 변명에 편승해, 요즘 뉴욕의 펜트하우스는 복층형태로 진화하고 있다. 
  
복층 구조는 통유리를 더 크게해서 더 큰 조망권을 보장한다. 펜트하우스의 신비주의는 또 다른 욕망을 불러일으킨다. 
  
오로지 나만 접근할 수 있기에, 남들이 나를 신비하게 여길 것이라는, 연예인 신비주의 심리가 작용한다. 전용 엘리베이터가 펜트하우스의 기본옵션이 된 까닭도 여기에 있다.
  
더 나아가 건물 출입구를 별도로 내놓은 곳도 많다.  최근에는 생체 정보를 이용한 보안 센서까지 등장해, 그들만의 리그를 더욱 강화시켰다.  출입을 위한 보안절차는 더욱 까다로워지고 있지만, 이에 대해 불만을 나타내는 이는 없다. 
  
오히려 더욱 선택받은 자라는 의식을 심어준다. 


List
Today 0 / All 190


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939