부동산, 머니

부동산 건물 투자, 수익성 만이 전부 아니다

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집이 그저 얼마이고 얼마나 오를 것인가 이외엔 관심이 사라진 지 이미 오래다.


집을 고를 때 심지어 남들에게 보여 주기 위해 나는 이만큼 갖추고 살아! 라고 시위하듯 번듯한 유명 동네를 고집한다. 비록 그 집이 나무로 가로막은 데다가 비틀게 들어앉았음에도 불구하고.

아마도 명분이 중요한 건지도 모른다.

  

뉴욕의 맨하튼에 있는 펜트하우스 라든가, 뉴저지의 알파인, 버지니아의 맥클레인, LA의 비버리 힐스 그리고 한국의 압구정동에 굳이 세를 얻는 일이 있더라도 고집하는 이유처럼.

  

그런데 집은 본래 살아오는 생활의 터라는 것이 본질이었고 부동산이라는 것은 외형에 불과했다.

외형에 관심이 더해지고 편리한 도구와 시설을 덧붙이면서, 집안에서 만들어지는 가족의 가치는 시설과 도구에 밀려 점차 사라지고 있다.

  

어느 집을 가면 아늑하고 평온한 온기를 느낀다.

반면, 어느 집은 더 화려하고 멋진 고급 저택임에도 쓸쓸하고 불안해서 오래 머물 수가 없다.

 

그 이유는 무엇일까? 집을 산다고 할 때 겉에서 화려하나 짙은 회색 분위기 집이 마음에 들어올까?


집을 본다고 하지만 사실은 집을 보는 게 아니라 내 가족의 색깔이 그 집에 어울리는 지 느껴지고 

맞는 것을 고르는 것에 불과하다.

  

그러므로 집을 사는 것은 부동산에 투자하는 것이 아니라 내 가족이 살 공간을 맞추어 보는 것이다. 잘 맞으면 좋은 투자가 되고 안 맞으면 잘못된 투자로 집을 빼앗기고 가족도 뿔뿔이 흩어진다. 가치투자는 그래서 내 품세에 맞아야 한다.


값이 올랐다고 가치 투자 아니다 

가치투자란 본래의 투자상품 가치가 시장가치에 비해 저평가 상태에 있을 때 매입하여 시장가치가 제값을 반영할 때 매도하는 투자의 방법이다. 


이는 단순히 상품을 오래 보유하고 있는 것과는 다른 개념이다. 그만큼 가치투자는 투자상품의 선정이 중요하고 그 가치를 꿰뚫어보는 안목도 필요하다. 따라서 투자상품에 대한 확신만 서 있다면 어떠한 상황이 오더라도 소신을 잃지 않을 것이다. 

 

금융위기가 전세계로 확산된 이후 투자 상품에 대한 확신을 갖기 힘들어 투자 결정을 섣불리 못하고 있는 투자자들이 많다. 그럴수록 점점 더 투자시장이 위축되고 있다.


미국은 부동산 시장이 장기적으로 투자해서 수익률을 높일 수 있는 곳이라는 인식이 강하고 가치투자에 대해서도 다양한 상품들이 있어서 부동산채권, 부동산 펀드, 트러스트 투자, 모기지 파생상품, 개발 투자, 실물 투자 등 가치의 정확한 평가에 따라 부동산 침체속에서도 꾸준한 투자 시장이 형성되고 있다.     
  
흔히 가치투자라고 할 때, 워런 버핏이나 짐 로저스 같은 투자자들이 가치투자의 본류라고 말하는 사람도 있고 예전부터 가치주 위주로 매입하는 사람들을 가치투자자라고 부르기도 했다. 
  
최근에는 가치투자와 기술투자를 결합한 새로운 투자전략도 나오고 있어 가치투자의 개념을 협의적으로만 볼 수도 없는 노릇이다. 가게 상점도 마찬가지다.  주인이 계속 망하고 나온 자리에 아무 준비된 사람도 아닌데 승승장구하면서 살려내고 있다. 왜 이런 일이 일어날까?
  
똑같은 장소에서 누구는 흥하고 누구는 망한다. 집 터 장소 탓이 아니라 거기에 깃든 마음이 문제다.

가치 투자란 삶의 공간으로 인식
발로 뛰어 기업가치를 평가했던 워런 버핏도 최소한 5년을 투자기간으로 삼았듯이 장기적으로 미래 가치에 투자하는 투자자가 증가되는 것이 투자 시장의 활성화 측면에서 바람직하다.
  
하지만 현실적으로 대규모자금운용이 가능한 펀드 이외에 소규모 개인투자자가 가치투자 원칙을 고수하는 건 아직은 시기상조라는 생각이다. 
  
이제 가치를 보는 눈, 투자를 보는 눈을 마음으로 바꿔야 한다.
가치투자 원리의 핵심은 부동산을 시간이 지나면 값이 올라가거나 내려가는 자산 그 자체로 보지 말고, 하나의 Business 공간, 혹은 삶의 터전으로 보라는 것이다. 
  
부동산 건물이란 바로 기업 혹은 가정을 드러내는 하나의 그림자일 뿐이다. 따라서 건물 혹은 주택은 당연히 가치를 가지고 있다. 

이는 기업, 가정이 가치를 가지고 있기 때문에 당연한 일이지 사람이 없는 비어있는 집 건물은 가치가 뚝 떨어진다.  
  
우리는 가끔 건물이 가치를 가지고 있다는 것을 거기에 사는 사람의 몫이라는 것을 잊어버린다.
그 안에는 소중한 비즈니스가 이뤄지고 삶의 터전으로 고유한 가치를 상실하지 않고 있을 때 가치가 올라 간 것이고 가족의 터가 아닌 망할 ‘집구석’이 되어 갈 때 이미 가치는 상실되었다.  
  
불황이나 경기가 안 좋을 때 사람이 깃든 가게는 경제적으로 가격이 떨어졌을 뿐, 경제활동이나 생활의 가치가 떨어진 것은 아니다. 

만약 기업, 혹은 가정이 가지고 있는 질적인 가치가 건물이나 주택 가격이라는 양적인 가치로 그대로 환산되어 시장 거래가격으로 나타난다면 얼마나 좋을까? 
  
경제가 위축되고 불안해지면서 또 홈리스들의 숫자가 늘어나면서 오히려 그 생활터전인 건물, 주택의 소중함은 더 크게 느껴질것이다.
가치투자란 가정이나 가족이 주거에 적합하고 행복이란 감정을 느낄 수 있는 추상적인 공간이라는 것에 투자하는 것이라고 할 수 있다.
 
유행가 가사 중에 ‘멋쟁이 높은 빌딩 으스대지만 반딧불 초가집도 님과 함께면 나는 좋아’ 라고 한 것이 딱 들어 맞는 다. 
  
숫자로 표시된 가격이 아닌 본래 부동산이 만들어진 본질, 사람이 사는 생활 공간, 경제활동을 하는 기업이 살아 숨쉬는 움직이는 사무공간, 휴식하는 호텔, 여가를 운동처럼 즐기는 골프장 등 저마다의 공간은 저마다의 색깔을 가진 소중한 공간이다.
  
그 공간을 차지하고 즐기고 누리는 사람의 가치에 투자하는 것이 본질적인 투자라는 생각이 든다. 


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