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세컨 홈 마련하기

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미국서의 삶에 여유가 있다 싶으면 비로서 떠 올리게 되는 관심 사항이 있다.  “우리도 세컨 홈 하나 마련해볼까?” 이다.

  

또 다른 아메리칸 드림의 실현이며, 현실적으로 투자의 최적 상품이자 세금을 절약하는 절세 수단으로 인기를 끌고 있는 세컨 홈에 대해 모든 것을 알아보자.


세컨 홈 시장 

주택시장이 오랜 동면 끝에 이제 세컨 홈 시장도 기지개를 펴면서 바이어들 사이에서 휴가용 주택 시장에 발길이 이어지고 있다.

 

세컨 홈의 가격 하락폭이 일반 주택에 비해 매우 크지만 돈의 여유가 생긴 부자들이 장기 투자목적으로 세컨 홈 구입에 나서기 시작한 것이다. 

  

특히 주택 가격이 큰 폭으로 하락했던 유명 휴가 명소의 주택시장이 가장 뜨거운 지역으로 분류되고 있다.

세컨 홈 구입자 중에는 단기간에 되팔아 수익을 올릴 계획을 가진 사람 보다 직접 사용할 목적의 구입자가 훨씬 많다. 그 이유는 직접 사용할 목적으로 구입해야 세금 절세가 가능하고 구입이 용이하기 때문이다.


세컨 홈 특징

세컨홈이나 투자용 건물은 현재 살고 있는 주거 주택보다 세금혜택을 더 많이 준다.

 따라서 세컨 홈이나 투자용 주택은 구입 비용이 많이 드는 대신 그로부터 얻는 이익은 더 크다.

  

투자를 목적으로 구입하는 주택은 살고 있는 집보다 대체적으로 다운페이먼트가  더 필요하며 높은 이자가 책정된다.  모기지 은행 입장에서 볼 때 주인이 사는 집 보다 렌트를 주고 수익을 얻으려는 주택 모기지의 위험성이 더 크다고 판단하기 때문이다. 

  

바이어가 구입하려는 주택이 세컨 홈이나 별장 홈으로 인정을 받는 경우에만 정상 이자율 적용이 가능하다. 그러나 처음부터 인정하지 않는 특정 프로그램도 있으니 유의해야 한다. 

 

세컨 홈이나 별장 홈으로 인정이 되는 요건은

 1) 본인이 현재 살고 있는 집 보다 액수가 더 큰 집을 구입하는 경우

 2) 구입하고자 하는 세컨 홈이 살고 있는 주거 주택과 30마일 이상 떨어져 있는 경우

 3) 바닷가나 휴양지에 있는 주택을 구입할 경우 

  4) 의사, CEO와 같은 전문가들이 자주 들려야 하는 도시의 회의장이나 호텔 근처에 집을 구하는 경우다. 

  
세컨 홈은 휴가 홈이라고 하더라도 사용하지 않는 기간에는 임대를 주는 경우가 대부분이다.
소유주가 14일 이상 거주하여야 세컨 홈이 되며 13일 까지는 투자용으로 간주한다.
14일 이상 살더라도 임대한 날짜를 비율로 계산해 수입을 신고해야 하고 대신 임대 수입을 얻기 위해 들어간 비용도 같이 보고하여 세금을 정산한다.
  
세컨 홈의 경우, 14일 이상 거주하고 임대해 준 날짜 비율을 맞추기 위해 나머지 기간은 ‘내부수리중’으로 놔두는 경우가 많다.  이는 세컨 홈을 유지하기 위해 들어가는 비용만 임대를 통해 충당하고 나면 나머지 기간은 임대를 하지 않고 비워두는 것이 세금 공제에 유리하기 때문이다.
  
또한 세컨홈이나 투자용 수익 부동산은 건물 관리비에 대해 세금공제를 받는다. 
건물관리를 위해 나가는 관리 비용이나 교체 수리비 등이 모두 세금공제대상이 된다.
  
세컨 홈을 소유하면서 가지는 이득은 세컨 홈이 마치 ’조세피난처’와 같은 구실을 한다는 점이다.
세컨 홈에서 생기는 렌트 수입에서 모기지 이자와 재산세 관리비 감가상각비를 뺄 수 있다. 대개의 경우 비용 공제액이 렌트 수입보다 많으므로 소유주의 다른 소득에서도 공제를 받을 수 있는 장치가 된다.
  
그래서 세컨 홈이나 투자용으로 오피스 빌딩이나 상업용 건물을 구입하면 주거용 주택보다 더 많은 세금혜택을 볼 수 있다. 
돈 있는 사람들은 여유자금으로 부동산에 투자해서 다양한 종류의 세금혜택을 보고 있고 그래서 세컨 홈 구입 열기가 나타나고 있는 것이다.

세컨 홈 구입 개인 경제 여건이 좌우 
이처럼 경제적으로 여유가 있으면 ‘세컨 홈’에 욕심을 낼 만 하다. 
많은 주택소유주들에게 세컨 홈은 휴가 때 이용하는 별장이나 다른 사람에게 세를 주고 렌트비 수입을 얻는 투자용 목적으로 활용된다. 
  
2014년 한 해 동안 미국 내에서 세컨 홈 구입은 2012년 대비 50%나 증가했다. 
그만큼 재정적으로 여유가 있는 사람이 부동산 투자에 눈을 돌리고 있다는 얘기다. 
물론 세컨 홈은 당장 돈이 있다고 덥석 구입했다가는 나중에 후회하거나 재정적인 손실이 더욱 악화되는 일이 생길 수도 있다.

비용은 얼마가 적당?
평소 눈 여겨 보아온 별장의 경우 사이즈가 작다고 해도 모기지, 재산세, 주택보험, 유틸리티, 유지비 등 집과 관련된 모든 비용을 계산해 포함시켜야 한다.
  
세컨 홈에 365일 거주하지 않을 경우 비워 둔 사이 발생하는 일에 신경 쓸 수가 없어 문제가 커질 수가 있다.

구입가격의 1~2% 정도를 연간 주택 유지비로 책정하고 여윳 돈을 마련하는 것이 바람직하다.  
집이 좀 오래되었거나 렌트를 줄 경우 이보다 약간 높은 3%를 유지비로 정한다.

세컨 홈을 살 만큼 부자?
세컨 홈 구입은 돈이 좌우한다. 냉정하게 자신의 재정상태를 점검한 후 집을 하나 더 살 만큼 여유가 있는지 판단해야 한다. 

소유한 기존 주택에 에퀴티가 최소50%는 쌓였고 세컨 홈을 최소25%는 다운하고 살 능력이 되어야 한다. 가장 중요한 항목은 빚이 하나도 없어야 한다. 자녀들의 대학 학자금을 제쳐두고도 집을 하나 더 살 수 있는 재력이 뒷받침하는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.
  
세컨 홈을 구입하는 경우의 40%가 현금 구매라는 점은 돈의 여유가 가장 중요함을 상기시킨다.

세컨 홈 구입해야 할 이유는?
일부는 세컨 홈으로 구입한 별장을 호텔비용 절감의 수단으로 생각하기도 한다. 
특정 지역에 빈번하게 일정 기간 이상 머무는 경우 여행을 가서 호텔에 묵는 대신 구입한 세컨 홈에 가서 쉬면 호텔비용을 아낄 수 있다. 

세컨 홈을 좋은 투자로 보는 사람도 많다.
집값이 오르면 팔아서 은퇴자금에 보태거나 은퇴 후 보금자리로 활용할 생각을 하기도 한다.  전문적인 일을 하는 사람인 경우, 계절에 따라 3~6개월을 거주하면서 유용하게 활용할 수 있다. 
이처럼 뚜렷한 세컨 홈 구입을 위한 타당한 목적과 이유가 있어야 한다.
가족만 위한 공간인지 렌트로 사용할지?
  
가족을 위한 휴식처로 사용할지, 아니면 다른 사람에게 렌트를 줘서 유지비 등을 뽑아낼지 여부를 심사 숙고해야 앞에서 본 세금 공제 혜택의 이득이 있다.
  
집을 개인 용도로 사용할 목적이라면 내 취향에 맞는 지역의 부동산을 선택하면 된다.
반대로 렌트 수입이 목적이라면 내부, 학군 상권 등 다른 사람들에게 주목을 끌 요소를 고려하는 것이 마땅하다.

휴양지나 해변에 있는 별장은 개인용도와 계절용 휴가 캐빈으로 렌트를 주기에 적합한지 여부가 신중한 고려 대상이다.

전담 관리자가 필요?
세컨 홈을 구입한 후 렌트를 주기로 결정했다면 돈을 주고 부동산 관리자를 고용할지, 아니면 집에 문제가 발생할 경우 본인이 직접 해결할지 여부를 정해야 한다. 
광고, 입주자 선별, 청소, 수리 등 해야 할 일이 한두 가지가 아니어서 전담 관리자의 도움이 필요할 때가 많다. 

전담 관리자에게 지불하는 비용은 렌트 수입의 25% 수준이다.

혼자 또는 여럿이 구입?
세컨 홈을 나 혼자 힘으로 사면 유지하기가 벅찰 수 있다. 
이 때문에 가족이나 믿을 수 있는 친지와 함께 공동으로 구입하는 것도 한 방법이다. 
렌트 수입을 나눌 수도 있고, 집을 휴가 때 별장으로 사용할 계획이라면 공동 소유주들이 번갈아 가며 이용할 수 있다.

부동산 에이전트 도움이 필요?
주택시장은 철저히 로컬화 되어 있다. 동네 전문가가 따로 있다는 말이다. 
따라서 원하는 해당 지역을 손바닥 들여다보듯 아는 로컬 에이전트를 고용하는 것이 현명하다. 
  
내가 잘 모르는 동네에서 직접 구입에 나섰다가 실수를 저지르면 손해가 막심하다.
세컨 홈은 많은 자금을 필요로 하는 투자이므로 원하는 부동산의 성격과 특징에 정통한 에이전트를 고용하는 것이 필수적이다.
 
와이너리, 리조트 캐빈 해변 별장 등은 전부 성격이 다르므로 전담 에이전트를 물색하는 것이 성공 여부를 판가름한다.



뜨는 세컨 홈 휴양지 도시
그렇다면 현재 가장 뜨거운 세컨 홈 도시는 어디일까?
주로 휴양지에 밀집되어 있거나 부동산 가격이 폭락했던 도시에 집중되어 있다.

샌타 바바라, 캘리포니아
월스트릿 저널은 연중 온화한 기후로 관광객을 끌어들이고 있는 샌타 바바라의 주택 가격은 최근 안정세를 보이면서 세컨 홈 수요가 늘 것으로 전망했다.
  
9년 전 100만 달러를 호가했던 이 지역 중간 주택가격은 최근78만 달러대로 떨어졌다. 
하지만 최근3년간 주택 가격이 안정되면서 한동안 떠났던 ‘부자’ 바이어들이 주택 시장을 다시 찾고 있다. 
샌타 바바라 지역은 엄격한 토지사용 규제와 개발부지 부족 등으로 그 동안 신규 주택공급이 제한적으로 이뤄졌다.
 
특히, 실리콘 밸리 지역의 IT부자들이 이 지역을 선호하면서 급격한 상승세를 보이고 있다.
남쪽으로 LA, 북쪽으로는 와이너리로 유명한 나파와 소노마 카운티가 있어 최상의 휴양지로 꼽힌다. 

애스펜, 콜로라도
겨울철 휴가지의 대명사 애스펜의 주택시장 전망도 매우 밝다. 
세컨 홈 시장 중에서도 고가 주택시장으로 손꼽히는 애스펜은  100만 달러 이상의 주택 거래가 최근 큰 폭으로 늘었다. 

특히 500만달러를 넘는 초고가 주택이 올해 현재까지 25채가 팔려 지난 한해 거래량이 18채를 훌쩍 뛰어넘었다. 
스키를 즐기는 매니아 라면 애스펜의 휴양지로서의 위력을 실감할 것이다.
  
일부 바이어는 주택 구입 기회를 놓치지 않기 위해 애스펜 지역에 3번째 주택을 구입하는 사례도 있다. 애스펜 지역의 현재 중간 주택가격은 79만 달러로 7년 전(80만2,000달러)에 비해 큰 차이를 보이지 않고 있다.

햄튼스, 뉴욕
뉴욕 인근의 대표적인 부촌 햄튼스도 세컨 홈 구입 적격지로 추천됐다. 
햄튼스 지역은 주택시장 침체 폭이 비교적 크지만 최근 다시 ‘부자’ 바이어들의 발길이 이어지고 있다. 
  
7년 전 약 110만 달러에 달하던 중간 주택가격이 최근78만달러대로 뚝 떨어졌지만 지역 업계에 따르면 최근 세컨 홈 구입 문의가 늘고 있다. 
특히 월가의 보너스 지급 규모가 늘면서 햄튼스에 세컨 홈을 구입하려는 바이어가 늘고 있다. 

힐튼 헤드, 사우스캐롤라이나
힐튼 헤드 지역은 이미 주택 거래와 가격이 동시 상승하며 주택시장이 완연한 회복세를 보이고 있다. 이 지역 주택 거래는 전년보다 약 17% 늘었고 주택 가격도 상승 중이다. 
  
힐튼 헤드 역시 그 동안 주택 공급이 제한적으로 이뤄져 주택 거래 및 가격 상승 전망이 높은 지역이다. 세컨 홈에 대한 구입 문의는 주택 시장 최고점 이였던 2006년 수준을 회복했다. 

힐튼 헤드의 중간 주택가격은 약 31만 달러대로 다른 휴가지에 비해 비교적 저렴한 편이다.


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