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집 담보로 생활비 쓰는  '리버스 모기지' 문제점 많다 

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일정 소득이 없는 시니어 주택 소유자들에게 주택을 담보로 생활비를 충당하는 리버스 모기지는 눈이 번쩍 뜨이는 대안으로 여겨지곤 한다.

그러나 이 리버스 모기지는 의외로 시니어들에게 악몽이 될 수 있다.

  

소비자 보호기관인 'National Consumer Law Center'에 의하면 리버스 모기지로 인해 집을 뺏기는 케이스가 곳곳서 발생하고 있다. 연방주택 및 도시개발부(HUD)의 통계도 이같은 현황을 잘 보여주고 있다.

  

HUD에 따르면 리버스 모기지가 지난 1989년 선 보인 이래 그동안 진행된 융자케이스는 모두 636,000여건에 이른다. 그런데 이 가운데 부동산세와 주택보혐료등을 납부하지 못해 디폴트 상태가 된 케이스가 90,000건에 달하고 있다. 

  

이는 한해 전과 비교할 때 거의 2배로 늘어난 것으로 이들 디폴트 상태의 주택들은 금년도 회계년도 중에 '비자발적인 융자 종료' 상황을 맞게 될 전망이다. 한마디로 주택을 차압당해 강제 퇴거조치를 당하게 된다는 의미다.

  

특히 경기침체 이후인 2009년에서 2016년 사이에 진행된 리버스모기지 융자건 가운데 18% 정도가 디폴트 상태에 처할 상황인 것으로 파악되고 있다. 이는 일반융자 주택들의 디폴트 비율이 평균 3%대인 것과 비교해볼 때 엄청나게 높은 비율이다.

  

시니어들이 리버스 모기지를 얻었다가 잘못되는 전형적인 패턴은 이렇다.

리버스 모기지로 융자금을 받았을 경우 부동산세와 보험료는 여전히 융자를 받은 사람이 내야한다. 그러나 상당수의 시니어들은 이같은 사실을 잘 모르는 것으로 나타났다. 이에따라 세금과 보험료가 연체되는 것이 보통이다.

  

여기에 클로징 비용을 포함, 몇가지 수수료들이 더 붙을 수 있다. 그러나 이 역시 시니어들은 간과하는 경우가 많다.

이를 알고 있는 시니어들도 많지만 융자를 받은 돈을 생활비나 의료비 등 다른 용도로 대부분 써버렸기에 이를 감당 못하는 경우가 많다.   

 

또 일부 시니어들은 지속적으로 세금이나 보험료 등에 대한 납부통지서가 와도 이같은 비용들이 융자원금에 포함된 것이지 자신이 납부할 것은 아니라고 생각해 그냥 방치해두는 경우가 많은 것으로 나타났다.

  

이렇게 페이먼트가 1년 이상 지나게 되면 액수가 커지면서 시니어들은 더 더욱 상환이 어려워지게 된다.

리버스 모기지가 상용화된 초기에는 융자자들이 납부를 안할 경우 렌더들이 대납을 하기도 했었다. 해당 주택의 소유권을 지키기 위한 측면에서다. 그러나 2011년 이후 당국은 이같은 관행에 제동을 걸었다. 


렌더들이 대납하는 과정에서 부실이 축적되고 있기 때문이다.

렌더드들은 특히 초기에는 시니어 융자자들의 페이먼트 능력에 관계없이 62세 이상의 나이에 주택의 에퀴티만을 기준으로 대출을 해줬었다. 

  

그러나 은퇴를 한 시니어들이 세금이나 기타 주택관련 비용들을 감당 못해 디폴트 상태로 되는 경우가 많아지자 2015년 이후 부터는 시니어 융자자들의 재정상태와 페이먼트 납부 능력을 세세히 따져 융자를 제한하고 있다.

  

리버스 모기지는 통상 주택 에퀴티의 50-66% 까지의 금액을 월 할부지급 또는 한몫으로 융자해준다. 라인오브 크레딧 형식도 이용된다. 이자율은 대략 5% 정도다.

  

일단 자신이 소유하는 주택 에퀴티를 담보로 돈을 얻어쓰지만 빚은 계속 늘어나게된다. 융자금 받은 것에 대한 이자가 붙어 나가기 때문이다.

  

이렇게 에퀴티를 잠식해가다가 일정 시점에 이르러 주택의 남아있는 에퀴티가 융자금에 못미치게 되면 소유권은 실질적으로 렌더에게 넘어가게 된다.

  

그러나 이같은 과정을 거치기 전에라도 미납금으로 인해 디폴트 상태가 되면 역시 주택을 차압당하게 되는 것이다.

  

전문가들은 리버스 모기지의 복잡한 규정이나 조항상의 함정 등에 익숙치 않은 시니어들이 많은 데다 무엇보다 융자를 얻어 쓴 시니어들의 부채상환 능력이 페이먼트를 감당키 어려운 상황이 많아 앞으로도 리버스 모기지 주택들의 디폴트 케이스는 급증할 것으로 내다보고 있다.

  

특히 의료비 지출이 급증하는 연령대이기에 융자금으로 받은 돈을 의료비로 지급하고 나면 생활비는 물론 세금이나 보험료 및 기타 수수료 등은 손을 놓을 수 밖에 없는 경우가 많아 어쩔 수 없이 디폴트로 이어질 수 밖에 없다는 것이다.

  

이같은 상황이 빚어진 데는 리버스 모기지에 대한 과대 광고와 잘못된 정보를 제공하는 것도 주요 요인으로 꼽힌다. 

  

이와관련, 연방소비자보호국은 지난해 12월 'American Advisor Group','Reverse Mortgage Solutions,'Aegean Financial' 등의을 3개 모기지 컴패니에 대해 벌과금을 부과했다. 

  

이들 모기지회사들은 리버스 모기지 광고를 하면서 월납부액이 없다거나 차압을 당할 일이 없다는 식의 사실과 다른 과장 광고를 내보낸 혐의다.



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