부동산, 머니

세제개편으로  고가 주택시장 '타격'

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트럼프 세제개혁이 향후의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까를 두고 궁금증이 많다.

  

정답은 집값 인상폭을 떨어뜨릴 것이라는 것이다. 모든 주택이 아니라 중간값 이상의 고급주택들이 더 영향을 받을 것이라는 분석이다.

  

새 부동산 관련 세제의 핵심은 모기지 이자에 대한 공제혜택이다.

2017년 까지는 모기지 금액 100만불까지 공제혜택이 주어졌었다. 그러나 2018년부터 시행되는 새 세제는 한도액을 75만불로 낮췄다. 

  

세제 개편전까지 부동산 보유는 특히 비싸고 큰 집을 보유하는 것은 공제혜택을 가져다 줄 수 있는 유용한 방법중의 하나였다.

  

그래서 사람들은 일반적으로 소득이 높아지면 더 큰 집을 구입하는 것이 유리하다는 인식을 갖게됐다. 

 

소득세로 떼이기 보다는 더 큰 부동산을 구입함으로써 모기지 공제혜택을 늘리는 것이 더 유리하다는 판단에서다.

  

그러나 새 세제는 이의 한도를 낮췄다. 이에따라 모기지 금액이 75만불 이상의 고급주택들 쪽은 세금감면이라는 혜택이 예전 보다 줄어들게 됐다. 고가주택을 구입하는 사람들에게 기대됐던 공제혜택이 줄어들게 된 것이다.

  

또 하나 재산세를 포함한 주정부나 로컬정부 세금의 공제한도가 10,000불로 캡이 씌워진 것이 고급주택거래에 영향을 주게될 것으로 분석되고있다. 

  

뉴욕이나 LA 같은 고소득, 고가 주택이 많은 곳에서 재산세에 대한 공제혜택이 주는 효과는 컸다. 

  

예를 들어 뉴저지 같은 경우 재산세의 과세 비율이 100불당 2불 이상 하는 곳이 흔하다. 

100만불짜리 집이라면 2만불 이상의 재산세를 내왔고 이 납부한 금액에 대해 항목별 공제에서 혜택을 받아왔는 데 이 모든 지방세를 뭉뚱그려 총계 10,000불로 묶어 버리게됨에 따라 재산세 혜택 포션도 크게 줄어들게 됐다.

  

주택마다 다르지만 100만불대가 넘는 고가주택 소유주들의 경우 이같은 세개편으로 인해 부동산 관련 세금에서만 수만불까지 손해를 보는 케이스도 적지 않게 된 것이다.

  

이처럼 고소득, 고가주택이 많은 지역이 이번 세제개편의 가장 큰 실질적인 피해자가 될 전망이다.

  

무디(Moody)사가 분석한 것에 의하면 부동산 관련 세제개편으로 인해 전국적으로 2019년까지 부동산 가격 인상율은 당초 예상됐던 것 보다 4% 포인트 낮아질 것으로 나타났다.

  

가장 피해가 큰 지역은 뉴욕일원의 고가지역, 캘리포니아의 LA나 샌프란시크 지역 및 워싱턴 메트로 지역 등이 포함된다.

  

중부에서는 시카고 일원, 플로리다에서도 역시 피해를 볼 것으로 예상되는 지역들이 꽤 된다. 

뉴욕 메트로 지역의 경우 최대 10% 포인트 까지 인상폭이 낮아질 것으로 관측되고 있다.

케이스 쉴러지수에 의하면 미국내 주택값은 지난 5년에 걸처 한해 평균 6% 가량의 인상이 거듭돼 왔다.

  

그러니 이처럼 천정부지 식으로 상승하던 주택값 인상율에 어느 정도의 제동이 걸릴 것으로 분석되는 것이다. 

여기서 주의할 것은 인상율이 낮아진다는 것이지 집값 자체가 떨어진다는 것은 아니다.

  

즉 예를 들어 워싱턴 DC에 있는 50만불 짜리 주택의 경우 세제개편이 없었다면 지금까지의 인상 추세를 볼때 2019년 여름쯤에는 525,000불로 오를 것이 분명했으나 세제개편으로 인해 집값이 515,000불에 그칠 것이라는 전망인 것이다. 즉 당초 5% 정도의 인상이 예상됐으나 그 인상폭이 3%로 줄어든다는 식이다

  

이같은 관측하에 전문가들은 지금을 기준으로 해 2019년 여름 가격을 추산해 보면 전국적으로 주택가격이 0.8% 정도 떨어질 것으로 내다보고 있다.

  

무디사의 예측에 의하면 워싱턴의 집값은 2% 가량, 메릴랜드 몽고메리 카운티는 2.5%, 버지니아 알링톤 카운티는 2.3%, 그리고 라우든 카운티는 2.6% 정도  가량으로 각각 인상폭이 줄어들 것으로 예측되고 있다.

  

이미 언급했던 대로 주택가격 인상에 가장 영향을 받는 곳은 고소득자에 고급주택이 많은 곳이다.

전국적으로 집값을 분석해 볼 때 뉴욕일원과 워싱턴 메트로 일원은 모기지금액이 75만불 이상되는 고급주택들의 비율이 가장 높은 15개 지역 가운데 하나다.

  

워싱턴 DC의 경우 전체 주택의 17% 가량이 여기에 해당한다. 버지니아의 폴스 처치는 그 비율이 27%로 월등 높고 알링톤도 20% 가량을 차지하고 있다. 바로 새 세제로 인해 영향을 받을 수 있는 곳들이다.


이같은 기준에 의거 피해를 받을 수 있는 주택수는 워싱턴 일원에만 90,000채 가량 된다고 ATTOM Data Solutions측은 밝히고 있다.


전문가들은 주택구입에 따른 세제혜택이 뚜렷하지 않을 경우 주택구입자들은 섣불리 움직이지 않고 관망세로 돌아선다고 지적하고 있다. 

  

또 구입과 렌트의 경계선상에 있던 사람들을 주택 구입 보다는 렌트를 택하게 만들기도 한다. 바로 이같은 움직임으로 인해 주택거래는 소강세를 보이게 되는 것이다.

  

특히 큰 집과 고액의 모기지 금액 수요자가 줄어들면 집값은 상대적으로 낮은 저가주택시장에까지 영향을 미치게 마련이다. 

  

일부 고가주택자들이 저가주택으로 전환할 수도 있으나 그 보다는 고가시장의 매매 둔화가 전반적인 주택시장의 보합세와 가격의 인하를 가져다 줄 가능성이 높아진다고 전문가들은 설명하고 있다.

  

또 일부 고가주택 보유자들의 경우 처분하고 새로운 집을 사기 보다는 현재의 주택을 계속 보유하면서 기존의 모기지 공제혜택을 누릴 수 있는 길을 택할 수 있기 때문에 그만큼 고가주택은 거래 자체가 줄어들 가능성도 빼놓을 수 없다.

  

이에따라 부동산 시장은 2017년을 기점으로 그동안의 공격적인 성장세에서 벗어나 향후 수년에 걸쳐 전반적인 보합세를 유지해 나갈 것이라는 관측이 높다.




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