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집 마련 위한 주요 체크 포인트들  

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과연 내 수입 중에 매달 모기지 페이먼트 비율이 어느 정도 돼야 적당한 것인지에 대해 정확한 기준은 없다. 

  

연방 소비자 금융 보호청(CFPB)은 부채가 수입의 43% 이하인 가구의 주택 모기지에만 자격있는 모기지(Qualified Mortgages)로 규정하고 이 비율이 기준선보다 높을 경우 각종 제약을 가한다. 

 

그러나 이 비율은 모기지를 포함한 총부채를 얘기한다. 

모기지만을 대상으로 했을 때 이 비율은 더 내려가게 된다. 

  

지난 1970년대만 하더라도 모기지가 수입에서 차지하는 비율이 35% 이하라면 적당하다고 생각했다. 하지만 최근에는 이 비율이 30% 아래로 내려갔다. 생활이 점점 더 복잡해지고, 들어갈 돈이 더 많아졌기 때문이다. 

  

단적인 예로 셀폰을 들 수 있다. 1970년대에는 셀폰이 없었으나, 요즘에는 스마트폰이 없는 초등학생들이 없을 정도다 . 

  

이렇듯 들어갈 돈이 더 많아지면서 수입대비 모기지 부채비율이 더 내려갈 수밖에 없는 것이다. 

  

지난 서브프라임 모기지 사태 당시, 수입이 턱없이 모자라는 사람들도 주택을 구입하면서 문제가 불거졌다. 위기가 닥치더라도 최소한의 방어막을 가진 채 주택을 소유해야 뒤탈이 없다.

재정구조가 취약한 가구는 주택이 무너지면 모든 것이 와르르 붕괴한다. 

  

가계부 정보 사이트 Mint. Com은 내 집 지키기 십계명을 제시하고 있다. 

 

1. 모기지 비율 28% 미만

모기지에는 원금(Principal), 이자(Interest), 재산세(Property tax), 보험료(Insurance)가 포함돼 있다. 


이니셜을 따서 PITI라고 부르는데 이 비율이 예전에는 29%에서 33%였다. 그러나 요즘에는 통상적으로 28% 미만이 정설로 받아들여지고 있다. 

  

CFPB의 43%는 모기지를 포함한 총부채를 말한다.  

모기지 내는 기간도 고려해야 한다. 만약 55세 바이어라면 이 비율은 더욱 낮아져야 한다. 은퇴준비도 함께 해야 하기 때문이다. 

한인들의 경우 자영업자가 많은데, 적어도 7년 이상 안정적으로 비즈니스를 꾸려본 다음에 주택구매를 권한다. 

  

7년을 주기로 경기 호황과 불황이 반복되는 추세이기 때문에, 수입이 가장 높을 때를 가정해 이 비율을 산정한다면, 수입이 급감하는 불황기에는 모기지 납부가 상당한 부담으로 작용할 수 있다. 

  

전문가들은 자영업자의 경우, 최근 7년 비즈니스 순익의 평균을 가지고 이 비율을 따질 것을 권하고 있다. 


2. 안정적인 수입원 확보

맞벌이 부부의 경우 보다 안정적인 수입을 가져오는 쪽에 초점을 맞춰야 한다. 

  

둘 중 직업 안정성(Job Security)이 부족한 쪽의 수입은 100%를 가산하지 않고 60% 정도만 가산하는 것도 좋은 방법이다. 수입원이 1명 뿐인 가족의 경우, 실직을 대비한 플랜을 충분히 갖추고 있어야 한다. 


3. 다른 부채를 청산하라

주택을 구입하려고 맘을 먹었으면 자동차 론, 크레딧 카드 부채, 학자금 융자 등을 청산하는 것이 좋다. 

  

세가지 부채 중에서 적어도 둘은 청산한 후에 주택을 구입하는 것이 좋으며, 부득이하게 청산하지 못할 경우, 모기지 부채를 비롯한 총부채 비율이 수입의 36%를 넘지 말아야 한다. 


4. 재정 플랜에 커다란 완충기(big buffer) 필요

뻔한 살림살이에 완충기를 달라는 말은 다소 잔인하게 들릴 수 있다. 하지만 생활비의 수준을 잘 가늠하면 가능하다. 

  

가계부를 쓰는 것이 그래서 중요한데, 미국 가계부의 특징은 재량비용(discretionary expenses)과 비재량비용(non-discretionary expenses)으로 나뉘게 된다. 

  

비재량 비용은 기본적인 의식주에 들어가는 비용과 유틸리티 비용, 보험료, 자녀 학자금 등이 포함돼 있다. 재량 비용은 비재량비용을 제외한 나머지 비용을 말한다. 

  

생활을 규모있게 하지 못한다면 비재량 비용이 수입의 절반을 넘게된다. 

비재량 비용에는 외식비용과 엔터테인먼트 비용, 여행 비용은 물론 저축액 등도 포함돼 있다. 

  

개개인의 종교 신실도에 따라 헌금이 재량비용이 되기도 하고 비재량 비용이 되기도 한다. 이 비용의 비율이 50%를 넘지 말아야 한다. 

  

재량비용의 비율이 50%를 넘으면, 갑작스러운 실직과 응급 의료 사태, 차량 수리 등 많은 돈이 들어가는 상황에서 어려움을 겪을 수 있다.  


5. 비상 기금(emergency fund) 적립

 지난 금융위기 당시 주식 원금 삭감 비율은 60%가 넘었다. 아무리 자산을 많이 가지고 있더라도 즉시 현금화할 수 있는 일정 비율의 유동자산을 확보하고 있어야 한다. 

  

이와함께 건강보험과 장애 보험 등 가입도 필요하다. 질병은 갑작스럽게 찾아온다. 가족 구성원이 많을수록 이 확률은 더 높다. 

가족 구성원 모두 기본적인 커버리지를 갖춘 건강보험에 가입하는 것이 좋다. 

 

6. 20%를 다운페이

최근 10% 다운페이먼트는 거의 찾아보기 힘들다. 다운페이를 많이 하면 모기지 연체율이 낮다는 사실도 증명됐다. 

  

로이터의 조사결과 15%에서 20% 사이를 다운페이한 주택소유주가 20% 이상을 다운페이한 주택소유주보다 모기지 연체율이 두배 이상 높았다. 

  

또 홈 에쿼티를 은퇴플랜에 집어넣는 것도 고려않는 것이 좋다. 주택은 자산 증식의 첫걸음이자 마지막이다. 

  

한인들 상당수는 소유 주택의 에쿼티를 은퇴플랜에 집어넣곤 한다. 하지만 매우 위험한 생각이다. 

  

주택경기는 수시로 변한다. 최근 10년 사이 워싱턴 메트로 지역의 주택 가격 등락폭은 48%에 달했다. 48%가 오르기도 했지만, 48%가 떨어지기도 했다는 말이다. 

주택의 에퀴티는 사실상 믿을 게 못되는 것이다. 


만약에 모기지를 완납한 주택이라면 은퇴자산으로 간주해도 좋지만, 모기지가 사라졌다고 해서 주택에 대한 지출 비용이 사라지는 것은 아니다. 

  

재산세와 보험료는 불변이다. 또한 노후 주택이기에 수리비를 포함한 유지관리비용이 모기지 못지 않게 들어갈 수 있다는 사실을 염두에 둬야한다. 

  

나아가 세틀먼트 비용도  감안해야 한다. 부동산 구입과 융자, 그리고 세틀먼트에 필요한 비용은 매년 증가하고 있다. 

  

전문가들은 최소한 7년에서 10년 동안 거주할 목적이 아니라면 주택을 구입하는 것은 손해라고 단언한다.  그만큼 부대비용이 많이 들어가기 때문이다.  


7. 주택가격/연간 렌트비 비율(price-rent ratio)을 따져라

인터넷 부동산업체 Trulia.com은 최근 40년 동안의 주택가격과 렌트가격 추이를 따져서 주택가격/렌트비 비율을 산정했다. 

  

공식은 매우 간단하다. 구매를 원하는 주택의 가격을 이 주택의 렌트비로 나눈 비율을 말한다. 


예를 들어 50만불짜리 주택의 연간 렌트비가 4만불이라면 이 비율은 12.5다.  이 비율이 15 이하라면 주택 구입이 훨씬 유리하다(much better to buy than rent).

  

15에서 20 사이라면 지역에 따라 다를 수 있지만 렌트가 더 유리하다( typically better the rent than buy). 하지만 20을 넘어간다면 누가 보더라도 렌트가 훨씬 유리하다(much better to rent than buy).




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