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부동산 경매의 모든 것

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불경기 차압상태에 이르거나 숏세일 등에 이르는 경우가 흔한 경우이지만 이를 통해 투자하려는 이들도 상당하다. 


일반적으로 잘 알려지지 않았으나 아주 활발하게 이뤄지는 주택경매에 대해서 자세히 알아 본다.

꼼꼼한 사람에게 알맞는 경매신문이나 카운티 검찰 공고란에서 부동산 옥션 리스트를 볼 수 있다.

재산압류에 관한 안내이기에 건조하지만 법적 절차를 잘 이해하고 차근차근 처리한다면 좋은 투자 매물을 찾을 수 있다.


경매와 관련된 거래의 형태는 크게 경매 전, 경매, 경매 후의 상황에 따라 다음과 같이 구분해 볼 수 있다.


경매 전 (Pre-Foreclosure)

흔히 숏세일(short sale)이라고 하는 것이 이에 해당한다. 숏세일의 사전적 의미는 채권자(은행)가 회수해야할 채권 총액보다 모자르게(Short) 거래한다는 의미다.


은행과 집주인이 채무관계를 어떤 수준으로 정리할 것인지 미리 합의가 되어야만 하자가 없다.

숏세일에서는 채권자와 합의에 따라 채무 의무가 해결된 것으로 간주하여 신용도는 유지된다.


채무자인 집주인과 채권자인 은행 사이에 합의가 이뤄진 뒤 진행되는데 좋은 동네, 괜찮은 집들의 경우에는 경매’까지 가지 않고 대부분 이 선에서 거래가 이뤄진다.

숏세일의 가격은 50-20% 정도 할인된 가격이다.


경매 (Foreclosure Auction)

은행과 집주인사이의 합의가 이루어지지 않은 상태에서 채무자가 채무 이행을 하지않거나 숏세일로도 매각이 안될 경우, 채권자는 경매의 방법을 통해 부실자산 처분에 들어간다.


지역마다 진행방법이 다소 차이가 있지만 보안관 사무실(Sheriff’s office)에서 은행으로부터 대상 주택에 대한 신고를 받은 뒤 리스트를 공개한다.


리스트의 매물 중에는 경매예정일 이전에 숏세일 등으로 채무를 해결하거나 경매를 연기해 실제로 경매까지 가지 않는 경우가 많다.

경매 예정일까지 문제가 해결 되지 않은 경우 경매 당일에 카운티 공무원, 채권자 대리인(변호사), 그리고 입찰자 및 방청객들이 한곳에 모여 공개 입찰을 하게 된다.


$100에서 시작해 원하는 가격을 부르며 $100 단위로 호가하는데 $100,000 이상 올라가면 $1,000 단위로 가격이 올라간다.

더 이상 높은 가격이 나오지 않으면 그때까지 최고가를 부른 사람에게 소유권이 넘어간다.


낙찰가의 20%를 경매장소에서 바로 현금 이나 지불수표(certified or cashier’s check)로 카운티에 지불해야한다.

잔금 80%는 한달 이내에 지불해야 하며, 은행으로부터 융자를 받을 수도 있다.

가격 입찰의 경우, 채권자 대리인이 채권자로부터 원하는 가격을 지시 받고 입찰에 참여하기 때문에 입찰자들이 가격을 부를 때 가격이 채권자가 원하는 수준이 될 때까지 채권자 대리인(변호사)는 자신이 가격를 부르며 소유권을 사수한다.

따라서 50만달러 주택이 100달러에 팔리는 경우는 거의 없다고 볼 수 있으므로 주의해야 한다.


꼼꼼한 사람에게 알맞는 경매 

경매 후 (Bank Sale 혹은 REO) 일반적인 정의는 채권자(은행)가 경매를 통해서도 원하는 가격에 팔지 못한 부실자산, 즉, 주택과 상업용 건물 등을 채권자가 직접 판매하는 경우다.


은행이 소유한 부동산을 처분하는 의미에서Bank Sale이라 하며 이런 부동산을 REO(Real Estate Owned)라고 한다.


대부분 채권자들이 경매 시장까지 가지 않고 어느정도 할인된 가격으로 바로 정상적인 매매절차를 따른다.


경매가 숏세일과 다른 점은 차압에 의한 경매는 채무자가 이미 채무이행을 포기한 것으로, 신용도는 나빠진 이후이며 소유권 역시 채권자로 넘어 간 상태이다.


부동산을 매입하는 투자자 입장에서는 숏세일 방식이나 은행매물 (REO) 방식이 서로 매입절차가 유사하므로 경매(Foreclosure Auction) 절차에 대해서 알아두면 편하다.


경매 대상 주택을 검색하는데 요즘은 인터넷으로 유,무료 정보 제공 사이트들이 굉장히 많아졌다.

자체적으로 구체적인 정보 파악 역량이 된다면 어떤 물건들이 경매 대상인지만 알아보기 위해서는 역시 해당지역 보안관 사무실 방문이 가장 정확하다. 대부분의 보안관 사무실은 웹사이트가 있으니 온라인 조사도 가능하다. 


이 단계에서 확인할 것들은 주택에 대한 기본 정보들인데 주소, 크기, 지어진 년도 등과 주택의 시장 가격 그리고 담보 상태를 반드시 확인하여야 하는데 금액(Judgement amount)과 채권자에 관한 정보이다.


경매 일정을 확인한 뒤 1차 검토를 하는데 각 주택에 대해 저당권 (Deed)를 검토한다.

Deed는 카운티 클락 오피스(County Clerk’s office)에 가면 누구나 조회가 가능하다. 일부카운티에서는 자체 웹사이트를 운영하여 인터넷으로도 조회가 가능하다.


주요 확인 사항은 등기의 종류(Deed type)로서 주택압류 통지서가 언제, 누구한테 보내졌는지 확인해야 한다.


누구한테 보내졌는지(Defendants list) 를 보면 관련된 채권자를 유추파악할 수 있다. 각 채권자별로 채권금액과 순위를 파악한 뒤 과거 거래 내역도 함께 알아두어야 한다.


우선순위가 낮은 채권자가 소송했다면 낙찰 받은 후라도 우선순위가 높은 채권자의 채권을 갚아야 하는 상황도 발생하기 때문에 누가 소송했는 지를 반드시 알아야한다.


2차 검토에서는 경매대상 주택을 직접 방문해서 이웃에게 그 주택에 대해 물어보는 것도 도움이 되며 주택이 비어있는지, 누군가가 살고 있는지도 확인해 본다. 만약 누군가가 살고 있다면 퇴거조치를 강제로 취해야 하기 때문에 더 복잡해진다.


이 단계에서 확인할 것들은 누군가가 살고 있다면 집주인인지 세입자인지 확인을 하고 세입자일 경우에는 가능하면 임대 계약서를 확인하고 검토하는 것이 필요하다.


3차 검토단계에서는 보다 정확하고 안전한 투자를 위해 등기부조사 (Title Search)를 해야한다. 

등기부조사는 소유권을 증명하는 모든 사항들을 검토하는 것을 의미하며 직접하기에는 한계가 있고 비용이 다소 들더라도 전문 타이틀회사에 의뢰하는 것이 바람직하다. 


이단계에서 확인해야할 사항은 담보 금액, 채권자의 우선순위 그리고 세금 관련 유치권(Tax Lien)은 그 어떤 lien보다도 우선하므로 유무를 반드시 확인해야 한다.


경매 준비단계에서는 예상금액의 20%를 보증금으로 준비해야한다.

현금 또는 은행보증수표로 준비해야하며 경매 직전에는 해당 주택을 다시 한번 방문해 보고 법원 혹은 검사 사무실에 연락해 일정을 확인해야한다.


이 단계에서는 보증금, 주택 상태, 경매 일정을 최종적으로 준비하고 확인해야 한다.

경매 참여는 해당 장소에 참가하여 가격을 부르는 것으로 효력이 발생하는데 낙찰되면 보증금을 지불한다.


그리고 빠른 시일내에 변호사(전반적 절차 및 소유권 이전 등록 관련),타이틀회사 그리고 주택검사원(주택의 상태 점검)과보험사(House Insurance 관련) 등 전문가에게 연락하여 관련 작업들을 진행해야한다.


만약 주인이 계속 살고 있는 경우에는 주인과 접촉하고 주택의 자물쇠는 모두 교체하는 것이 안전하며 30일 이내에 잔금 80%를 지불해야한다.


이 때 은행으로부터 융자를 받을 수 있다. 반드시 알아야 할 사항은 전 주인은 10일 이내에 되찾을 수 있는 권리가 있으므로 10일간은 예의주시할 필요가 있다. 만약 전 주인이 나가지 않을 경우, 변호사에게 의뢰하여 퇴거(Eviction) 절차를 수행하여야 한다.




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