부동산, 머니

차압주택 구입하려면 '발품' 많이 팔아야

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부동산 광고를 보면 은행소유 집이라는 것을 부각시켜 싸게 살 수 있다는 기대를 갖게 한다. 

대부분의 차압주택은 시장가격에서 5% 정도 낮게 매각되지만 신중하게 주택을 물색하면 시장가격보다 20-30% 까지 낮게 구입할 수도 있다.

 

일부 금융기관에서는 아직도 차압주택을 될 수 있으면 빨리 처분하기 위해 매우 낮은 가격으로 시장에 내놓은 경우가 있다. 


 차압주택 찾는 법

좋은 집들은 많지만 좋은 집을 찾기는 어려워 정확한 정보 수집과 조사가 선행돼야 하고 조급하게 생각하면 안 된다.  주택차압은 모기지 금융기관이 법원에 차압 신청을 하면서 시작돼 일단 차압 신청이 접수된 주택은 일반에게 공개된다.

 

차압에 들어간 주택은 부동산 전문 잡지나 뉴스레터 등을 통해 알아볼 수 있으며 직접 법원 기록을 열람해도 된다. 일부 은행은 부동산 브로커에게 리스팅을 주기도 한다.

구입을 원하는 주택 주위의 집들은 물론 인근에서 거래된 차압 주택의 가격도 알아본다.

 

차압주택은 은행마다 처리하는 방법이 달라 동일한 주택이라도 가격이 은행에 따라 차이가 나는 경우가 있다.

시장 가격이 10만 달러인 주택을 A은행은 빨리 처분하기 위해 7만 달러에 매각하는 경우도 있지만 B은행은 시간적 여유를 갖고 시장가격에 처분하기도 한다.

주택의 매매가격은 물론 어느 금융기관이 주택을 소유했었는지 알아봐야 한다.


 차압주택 검증

차압에 들어간 주택들은 대부분 재산세를 지불하지 못해 시당국으로부터 담보권(lien)이 들어가 있다.  주택을 매매할 때 체납된 재산세가 얼마나 지불되는지를 정확하게 확인하고 페이먼트를 못해 포기한 집이기 때문에 관리가 엉망인 경우가 많다.

일부 주택은 싸게 산 차액보다 수리비가 더 많이 들기도 해 전문 인스펙터로부터 집의 상태를 조사한다.


 구입 방법

가장 보편적인 차압주택 매매는 일반주택과 같이 브로커를 통해 구입하는 것이다. 

브로커를 통하면 은행집은 거의 시장가격과 비슷한 수준에서 거래가 이뤄져 사실 바이어에게 돌아가는 혜택은 없다.

 

브로커를 통하지 않고 은행으로부터 직접 차압주택을 구입해야 하는데 은행에는 차압주택을 전문적으로 다루는 부실자산 관리팀과 직접 주택 가격을 흥정한다.

은행 입장에서도 브로커 수수료 등을 절약할 수 있다면 직접 바이어에게 주택을 넘기기를 원한다.

일부 은행에서는 바이어와 직접 흥정하는 과정에서 클로징 비용을 대폭 디스카운트 해주기도 한다.

 

주택에 대한 감정 비용이나 타이틀 보험료 등이 할인 대상이며 가장 수수료가 높은 융자비용(loan fee)을 은행이 직접 주택을 매각하기 때문에 면제해 줄 가능성이 높다.

 

이 밖에도 일부 은행에서는 다운페이를 낮게 책정하거나 이자율을 낮게 제공하기도 한다.

차압 된 주택을 경매로 구입하는 방법도 있다.

 

차압주택의 세일은 4~6개월이 보통이지만 주에 따라 차압 절차가 시작된 지 21일 내에 하는 경우도 있고 1년 이상 길어질 때도 있다. 차압주택을 경매에서 살 때 가장 큰 이점은 미납된 소득세를 비롯한 가벼운 세금에 대해 신경을 쓸 필요가 없다는 점이다. 


경매에 나온 주택은 에스크로를 거치고 바이어가 이런 문제를 점검할 필요가 없다.

경매에서 주택을 구입할 경우 일부 주에서는 10% 디파짓을 내고 나머지는 나중에 지불하는 방법을 사용하지만 대부분의 주는 경매의 경우 현금을 요구하고 있다.


마지막으로 채무를 불이행한 차압 직전의 주택을 소유주와 직접 거래를 해 주택을 구입하는 방법이다. 

부동산 차압은 대개 모기지 렌더가 채무를 불이행하는 부동산 소유주에게 경고를 보내거나 소송을 제기했을 때 시작된다. 대개의 경우 차압당하는 주요인은 이혼, 사망, 질병, 실직, 알콜, 마약 등으로 인한 경제적인 문제이다.

주택 소유주는 융자한 금액과 시세를 비교해 에퀴티를 계산해서 팔려고 한다.  어떤 경우에는 바이어가 몇 천 달러만 지불하고 주택을 살 수도 있다. 

 

채무를 불이행하고 있는 부동산 소유주와는 편지나 전화를 통해서 접촉이 가능하다.

자신의 채무 불이행 사실을 부정하거나 '문제가 다 해결되었다'고 하거나 '렌더의 실수다' 라고 말할 수도 있다.

집 페이먼트를 못하고 있는 주택 소유주 중에는 아예 아무런 조처도 취하지 않고 차압 당하기만을 기다리는 사람도 있다.

 

바이어들은 이런 사람을 전화로 접촉할 때 '에퀴티는 얼마 지불하기를 원하는가'를 반드시 물어보고 주택소유자가 요구하는 금액이 적당하다고 생각하면 미납한 세금이 있는지 명확하게 확인한다



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