부동산, 머니

미국에 렌트는 있고 전세 없는 이유

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한국의 전세에 익숙한 사람들이 갖게되는 긍금증이 있다. 

 ‘미국도 전세가 있다면 매달 2-3천불씩 내는 렌트비를  절약할 수 있을지 않을 까 하는 아쉬움이다.

  

미국인들은 전세제도를 이해하지 못한다. 

미국인들에게 있어 한국의 전세제도는 아파트 2년 렌트비로 10만불을 담보로 제공하고 매달 한푼도 내지 않는 것으로 그렇다면 랜드로드는 도대체 어떻게 해서 모기지를 납부하느냐는 의문을 제기할  것이다. 

 

미국에서 랜드로드가 전세금을 받아 금융권에 예치한다면 아마도 모기지는 고사하고 재산세도 건지기 힘들 것이다.  미국식 경제시스템에서는 한국식 전세제도는 존립이 불가능한 셈이다.  

 지금과 같은 저금리 시대에 한국에서 전세금을 은행에 넣어 넉넉한 수익을 얻을 수 있는 상품은 없다. 


하지만 집주인은 무이자와 다름없는 전세금으로 세원 포착이 어려운 투기행위를 할 수 있다. 

전세제도는 주택가격이 계속 올라간다는 가정하에서만 성립할 수 있는데, 이는 기본을 상실한 제도라고 할 수 있다. 

 

주택은 보수와 개량을 지속적으로 하지 않는 한 감가상각분 때문에 가치가 계속 하락한다. 그러나 2년마다 전세금이 올라간다는 것은, 주택가격이 계속 올라간다는 가정하에서만 가능하다. 

 

그러나 기복없이 주택가격이 계속 올라가려면 부동산 투기 열풍이 없이는 불가능하다. 집주인은 올려받은 전세금으로 또 다른 부동산 투기나 사채 같은 지하경제의 한 투자 수단으로 삼는다. 

 

여기까지 오면 지하경제와 사채, 부동산 투기 같은 게 원천적으로 불가능한 미국에서 전세가 성립할 수 없는 이유를 가늠할 수 있다. 

 

한국에서도 요즘은 집값이 더 이상 오르지 않는 선진국형 경제로 진입하면서 결국 전세가 사라지고 월세가 득세할 것이라는 예상이 나오지만, 이 역시 불가능한 말이다. 

 

한국은 주택담보대출 뿐만 아니라 전세보증금을 담보로 한 대출도 수백조원에 달한다. 이 제도가 무너지면 주택시장 전체가 무너진다.

 

한국의 전세가 쉬운 것은 물샐틈 없는 주택 등기제도 때문이다. 

주택을 매매하거나 전세 입주 전에 반드시 법원과 법원 등기소에 가서 주택 등기를 떼보게 된다. 

한국에서는 거의 무료나 다름없이 열람할 수 있는데, 미국의 주택 등기라고 할 수 있는 타이틀(title) 열람에는 1천불이 족히 든다. 

 

전세에 들어가려면 해당 주택에 전세담보권을 설정해야 하는데, 본인이 돈들이지 않고 직접 할 수 있으며 변호사가 아닌 법무사를 고용해 수만원에서 수십만원이면 간단히 해결할 수 있다. 

 


그러나 만약 미국에 전세라는 제도가 있어서 타이틀에 린(lien)을 걸라고 치면 수천불이 들어갈 것이다. 

 

전세권에 대해 민법상의 우선순위로 보호하는 제도적 장치 같은 건 미국에 없다. 

그러나 이같은 법적인 제도가 있다 하더라도 랜드로드 입장에서 전세액을 목돈으로 받은 뒤 월 렌트비를  내지 않도록 한다는 것은 기대하기 어렵다.


예를 들어 월 2,000불씩 렌트비를 내야 하는 아파트를 전세 개념으로 전환하면  2년치 24,000불을 한번에 받은 뒤 2년 동안 렌트비는 받지않고, 또 2년 뒤에 는 고스란히 원금 24,000불을 돌려줘야 한다는 의미다.


목돈으로 24,000불을 받았지만  이를 종잣돈으로 월 1% 정도의 수익율, 즉 년 12%의 고수익을 기록한다고  해도 2년간 올릴 수 있는 투자수익은 고작 5,760불에 불과하다.


지금 은행들이 한참 판매 경쟁을 벌이는 CD의 수익율이 18개월에 1.7-2%대인 것을 감안하면 년리 12%는 엄청난 고수익임에 틀림 없지만 렌트비에는 비할 수 없는 소액인 것이다.

따라서 투기 보다는 투자라는 환경에 서 가동되는 미국경제에서는 전세라는 제도는 성립이 불가능한, 후진국형 부동산 시스팀이라 할 수 있다.

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