부동산, 머니

임대용 주택의 성공적인 운영 노하우

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주택경기 회복과 더불어 렌트비가 올라가자 주택을 투자용으로 구입해 임대 주려는 바이어가 늘어나고 있다. 렌털프로퍼티로 주택구입을 하려는 바이어를 위해 투자요령 및 주의할 점을 살펴본다.


지렛대(leverage) 원리를 이용

자신의 돈을 지렛대 받침으로 하고 남의 돈을 지렛대로 이용하여 큰 재산을 움직일 수 있다는 지렛대 원리를 잘 활용한다.


다운 페이먼트를 지렛대 받침으로 가정한다면 전액 현찰로 구입하는 것 보다는 은행융자를 이용, 부동산 재산을 불릴 수 있다. 


가격이 40만달러인 주택을 10만달러를 다운하고 구입한다면 30만달러를 30년 고정 모기지로 융자받을 경우 이자율 5%를 적용하면 월 페이먼트가 1500달러 정도다. 

프로퍼티텍스와 보험료 및 주택유지비 등을 약650달러로 가정하면 이 주택을 유지하는데 매달 2150달러 정도가 필요하다. 


일반적으로 미국 주택은 매년 4%의 가격 인상률을 보이고 있으며 적어도 주택을 5년 이상 소유할 경우 이 같은 연평균 인상률은 거의 적용돼 왔다. 

그렇다면 40만달러 주택을 구입했을 경우 연 4%의 인상률을 적용했을 때 이론적으로 1년후엔 시가가 41만6000달러이지만 5년후에는 48만7409달러가 될 수 있다. 


주택의 월 유지비는 2150달러이고 렌트비를 2000달러 받는다고 가정하면 연 1800달러가 부족하다. 또한 다운페이한 10만달러를 안전 자산에 투자했을 때 연 5000달러(투자수익률 5% 가정) 정도의 수익을 올릴 수 있다는 것까지 생각하면 연 6800달러 정도의 지출이 필요하다. 

그러나 모기지 이자분과 프로퍼티텍스에 대한 세금 혜택 분을 고려해 보면 10만달러 투자로 은행융자를 이용해 대략 렌털프로퍼티 운영이 가능하고 부동산 가치 상승분은 수익으로 기대할 수 있는 것이다. 


따라서 렌털프로퍼티를 구입할 경우에는 지렛대 원리를 이용, 현금을 갖고 구입하는 것 보다는 융자를 이용해 페이먼트와 렌트비를 엇비슷하게 맞추는 수준에서 부동산의 가격 인상률을 겨냥, 그에 적당한 현금으로 구입하는 것이 현명한 투자방법이다.


렌트에 집중

주택을 임대프로퍼티로 활용할 계획이라면 학군이나 지역, 위치 등을 고려하는 것이 현명하다.

다소 건물이 낡고 컨디션이 좋지 않더라도 좋은 지역의 허름한 주택이 학군이 다소 떨어지고 컨디션이 좋은 주택보다 렌트가 용이하기 때문이다.

특히 컨디션이 좋지 않은 차압주택을 구입하여 기본적인 부분만 수리한 후 임대프로퍼티로 활용할 경우 수익률을 극대화 시킬 수 있다.


감가상각 혜택

소득세 산정시 임대 수입에 대해서는 건물 감가상각으로 인한 공제를 받을 수 있다. 

현 세법에 의하면 임대프로퍼티의 가격이 오른다 해도 건물의 노후와 사용으로 인한 낡음에 대해 27년간 감가상각을 적용, 손실처리가 가능하며 임대 수입이 있을 경우에도 이 같은 감가상각에 대한 세제 혜택을 받을 수 있다.

개인 재정 상태에 따라 다소 차이가 있어 임대프로퍼티를 구입할 경우 담당 회계사와 상의하는 것이 바람직하다.


프로퍼티관리 문제

좋은 입주자를 확보하는 것이 관건이다. 

입주자를 결정할 경우 크레딧 체크를 반드시 하고 이전 거주지에서의 렌트비 납부가 성실히 이행됐는지 확인하는 것이 바람직하다. 

또한 프로퍼티에 문제가 생기면 수리부담이 발생해 임대프로퍼티는 그냥 구입한 후 렌트를 주면 끝나는 것이 아니라 건물주인으로서 물질적, 정신적 수고가 필요하다.

또한 렌트가 제때 나가지 않을 경우 계속되는 모기지 페이먼트 부담으로 손실이 발생할 위험이 있다.


입주자를 미리 선별할 수 있으면 이런 투자 관리가 훨씬 수월해지며 장기적인 주택의 가치 보전에도 유리해 각별히 신경을 써야 한다.



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