부동산, 머니

주택구입, 'All Cash' 파이낸싱  업체 생겼다

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부동산 시장이 뜨거워 지면서 주택구입이 갈수록 어려워지고 있다.

매물은 부족한 데 바이어가 많은 것이 주 원인으로 이러다 보니 모기지 없는 올-캐쉬 구입도 적지 않은 비율을 차지하고 있다.


부동산 전문사이트 Zillow 등에 따르면 현재 거래되고 있는 주택 매매 가운데 20% 정도가 현금 거래다. 

주로 막대한 자본력을 가진 기관투자가들이나 중국 등 현금동원 능력이 뛰어난 외국인 구입자들이 주류를 이루고 있다.


그러나 일반 미국인들 입장에서 현금 거래로 집을 살 수 있는 사람들은 거의 없다. 하지만 올 캐쉬 딜은 주택구입에 있어서 결정적인 경쟁력이 된다.


셀러 입장에서 볼 때 비슷한 조건을 가진 바이어라면 복잡한, 또 때로는 탈이 날 수 있는 모기지 융자 절차를 거치지 않고 즉각 현금으로 주택매입을 할 수 있는 사람을 훨씬 더 선호하게 마련이다. 


아무리 셀러 마켓이긴 하지만 일부 셀러들은 현금 구입을 하는 바이어들에게 약간의 할인을 해주는 경우도 있다.

이처럼 현금 거래에 밀려 멍이 드는 바이어들을 위해 모기지 개런티를 해주는 스타트업 파이낸싱 회사(Ribbon)가 출범해 관심을 모으고 있다.


현재 사우스 캐롤라이나에서 론칭, 사업을 진행중에 있는 데 조만간 다른 지역으로 영업을 확대할 계획이다.


'Ribbon'은 한마디로 바이어에게 현금 구입과 같은 보증을 서준다. 

주택매매 과정에서 흔히 일어날 수 있는 것이 제때에 융자가 안 나오는 것이다. 

바이어쪽의 신용이나 재정상태가 렌더의 기준에 못 미친다거나 매물의 감정가격(Appraisal price)이  기대 이하로 낮아 융자요건을 충족시키지 못할 때도 거래가 성사되지 못한다.


딜이 깨지게 되면 입게 되는 손해는 클 수 있다. 특히 셀러 입장에서는 잘못된 바이어를 고른 것이나 다름없게 돼 괜한 시간만 낭비하고 경우에 따라서 매각 시기를 놓치는 결과를 낳기도 한다.

셀러 들이 바이어들의 신용상태나 확실한 융자보증을 체크하는 것도 이때문이며 따라서 현금으로 구입을 하겠다는 사람을 절대적으로 선호하는 이유다.


바이어쪽에서도 부담은 있다. 다른 집을 포기하고 융자를 받을 준비를 다 했는데 감정가격이 못미치거나 하자가 생겨 주택구입에 차질이 빚어지면 그만큼의 시간을 낭비하고 동시에 가뜩이나 경쟁이 치열한 시장에서 기회상실이라는 피해를 안게되는 것이다.


Ribbon은 주택매매과정에서 이처럼 발생 가능한 상황을 두루 고려, 바이어와 셀러 모두에게 개런티를 해주는 것을 콘셉으로 잡고 있다.


Ribbon은 우선 바이어에게 해당 주택 구입에 필요한 융자금을 책임져 준다. 

Ribbon은 물론 렌더는 아니다. 그러나 실제로 렌더가 하는 것 같은 절차와 언더라이팅을 통해 융자 나오는 것에 차질이 없다고 판단되면 바이어의 융자를 책임져 주는 것이다.


즉 만약에 은행 등 렌더로 부터 예상과 달리 융자가 안 나오거나 늦어질 경우 우선 Ribbon이 파이낸싱을 대신해 줘 매매를 성사시킨다.


이 과정에서 Ribbon은 바이어에 대한 갖가지 신용정보와 재정상황을 검토, 바이어의 모기지 지급 능력에 대한 판단을 내린다. 


일단 문제가 없을 것으로 결론이 나면 바이어에 대한 융자 보증인 역할을 맡아 주는 것이다.
그 대신 Ribbon은 예정했던 융자가 잘 나와 거래가 차질 없이 성사되면 바이어로 부터 주택값의 1.95%에 달하는 수수료를 받는다.

바이어 입장에서는 선택의 문제가 된다.
수수료만 낸다면 행여 있을 지 모르는 융자거부의  불확실성을 제거해주고, 동시에 마음에 드는 집인 데 올 캐쉬 경쟁자에게 밀려 구입기회를 뺏기는 것을 막아줄 수 있는 확실한 보증을 받을 수 있게되는 것이다.

셀러쪽도 Ribbon으로 부터 받는 혜택이 있다. Ribbon은 단순히 바이어 신용이나 재정능력만 보는 것이 아니라 매물에 대한 감정가도 분석한다. 매우 엄격한 잣대를 들이 대 산출하기 때문에 Ribbon측이 판단하기에 문제가 없다면 일반 감정평가에서 잘못될 확률이 거의 없다고 봐도 된다.
또 바이어의 모기지에 대한 보증을 서주기 때문에 어떤 경우에든 딜이 깨질 염려가 없다고 봐도 되는 것이다.

즉 Ribbon이 보증을 선 바이어라면 모기지는 얻더라도 사실상 현금을 내겠다는 것과 다름없는 안전장치를 확보하는 것이다.

하지만 Ribbon이 융자가 나올 것이라고 확신했음에도 융자가 안나올 수 있다. 이런 경우에 Ribbon은 바이어 대신 자신들이 해당 주택을 구입한다. 그리고 바이어에게 적정 가격으로 렌트를 해줘 들어와 살게 해준다. 

그러면서 시간을 갖고 다른 렌더를 찾아 융자가 성사될 때 까지 기다려 준다. 이런 과정에서 마침내 융자가 나오면 Ribbon은 구입했던 것과 같은 가격으로 이 집을 해당 바이어, 즉 렌트 입주자에게 되 판다.  Ribbon은 이같은 그레이스 피리어드 기간을 최대 1년까지로 잡고 있다.

Ribbon이 바이어에 대한 사전 신용분석을 통해 융자가 문제가 없을 것이라 믿고 보증을 서 준 것이기에 융자가 안 나오는 상황에 대해서도 끝까지 책임을 져준다는 것이다. 

그러나 만약에 렌트로 살든 바이어가 융자가 나욌음에도 이 집을 사지 않겠다면 매입했던 주택값의 2.95%를 수수료로 물린다. 약속 파기에 대한 벌과금이라 할 수 있다.
Ribbon은 현재 이같은 프로그램을 적용하는 주택을 싱글홈으로 한정하고 있다. 주택값은 10만불-60만불 사이로 정하고 있다. 그러나 타운홈이나 콘도 등 까지 대상을 넓혀 나갈 계획도 갖고 있다.

Ribbon은 부동산 에이전트들과도 업무협력 네트웍을 구축하고 있다고 밝혔다. 이미 사우스 캐롤라이나 지역 에이전트 100여명이 협력관계를 맺은 것으로 알려지고 있다. Ribbon의 보증을 받는  바이어와 에이전트 라면 셀러 입장에서는 가장 확실한 거래 파트너로 삼으려 할 것이라는 판단에서다.  

Ribbon은 현재 사우스 캐롤라이나에서 론칭 한달만에 1,500만불 가량의 거래를 성사시켰다고 밝히고 있다. 주택값 평균이 30만불대 미만인 것을 감안하면 대략 50-60채 가량의 주택거래에 대한 보증을 성사시켰다는 의미다. 이 과정에서 Ribbon이 사들인 주택도 3채가 되는 것으로 밝혀졌다. 

월가의 펀드들도 Ribbon의 비즈니스 개념에 관심을 기울이고 있다.
월가의 투자 전문사인 NFX, NYCA 등이 자금 파이프 라인의 역할을 하는 것으로 알려지고 있다.
이같은 비즈니스 모델은 물론 주택시장이 셀러 마켓일 때 가능하다. 

전문가들은 현재의 주택시장 열기가 앞으로도 상당기간 계속될 것으로 보고 있다.
전국 주택의 절반 가량이 이미 2000년대 초중반 부동산 폭등시기 가격에 이르렀거나 넘어섰다고 보고 있다.
현재 전국적으로 주택 매매기간은 매물이 나온지 평균 44일이다. 이는 지난해 보다 5일이 단축된 것이다.


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