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모기지 납부 연한 15년-30년 중  어느 쪽이 더 좋을까?

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주택 소유자가 꼭 한번 이상은 접해본 광고가 있다.

“15년 모기지로 바꾸라”는 권유다. 

미국의 중간 소득계층이 미국의 중간 가격에 해당하는 주택을 15년 모기지와 30년 모기지로 얻었을 때 특징을 비교해 보면 가장 확실한 답을 얻을 수 있다.


         30년 모기지는

        ●월 모기지 페이먼트가 작고

        ●융자 한도가 40% 이상 더 많고

        ●세금 혜택 액수가 크다


30년 모기지는 이자율이 높지만 융자 기간이 길어 월 부담하는 모기지가 15년 보다 320달러나 적고 더 많은 융자를 얻는 효과가 있다.

또한 이 돈으로 다른 투자 용도에 활용할 수도 있다.


또한 낮은 페이먼트는 DTI(소득대비 부채비율)를 낮추므로 신용 쌓기에 더 유리할 수 있다.

이를 통해 77,000달러를 더 융자받을 수 있는 효과를 만들 수 있다.

15년 모기지가 감당하는 월 페이먼트를 환산할 때 더 큰 집을 살 수 있게 된다. 또한 모기지 이자는 세금혜택이 있기 때문에 더 많은 세금 혜택을 받는다.

30년간 모기지를 낸다면 이자를 낸 108,000 달러 가운데 68,000달러를 세금 혜택을 받을 수 있는 효과가 있다.


이 점이 15년 모기지와 비교했을 때 당장 드러나는 장점이다. 

또한 주택가격이 가파르게 오르는 지역이나 주택경기가 좋은 경우, 오히려 15년 모기지가 불리할 수도 있어 30년 모기지를 얻는 것이 더 유리하다.

왜냐하면, 주택가격 상승으로 에퀴티를 충분히 쌓을 수 있기 때문이다.


       15년 모기지는

      ● 에퀴티 확보가 훨씬 빠르고

      ● 이자율이 상대적으로 낮으며

      ● 융자 기간이 짧다


15년 모기지의 장점은 상대적으로 융자 기간이 짧아 원금 상환이 빠르다는 사실이다.

이는 에퀴티가 빨리 쌓아지는 효과를 얻어 5년 후 집을 판다고 할 때, 30년 모기지 보다 3배가 많은 39,000달러의 에퀴티를 가진다.


모기지 이자가 30년 모기지 보다 평균 0.8% 포인트 낮은 것도 이자 비용이 작다는 장점이 된다.

15년간 모기지를 모두 내더라도 이자는 40,000달러로 30년 모기지의 이자비용 107,000달러에 비해 아주 적은 액수다.


이 점은 사실 30년 모기지의 경우, 세금 혜택을 받으므로 특별한 장점이 되지는 않지만 에퀴티를 투자 효율이라고 볼 때 이 점이 장점이 된다. 
그러므로 주택가격이 오르지 않을 때는 15년 모기지가 빨리 에퀴티를 쌓을 수 있기 때문에 15년 모기지를 선택하는 것이 유리하다. 

주택가격 상승이 높으면 30년 유리
에퀴티가 쌓이는 곳은 세가지에서 비롯된다.
첫째는 다운페이한 액수이며 둘째는 원금 상환, 마지막은 주택 가치 상승이다.

만약 주택가격이 거의 오르지 않는다고 하면, 집을 산 효과를 얻기 위해서는 주택 모기지 상환으로 원금을 빨리 줄이고 에퀴티를 쌓는 길 밖에 없다. 
결국, 집이 오르지 않는 동네에 살거나 주택시장이 침체에 빠졌을 경우, 15년 모기지로 에퀴티를 빨리 쌓아두는 게 유리하다.

반대로 주택가격이 오르고 가격 상승이 높은 지역에서는 원금 상환보다 주택 가격 상승으로 얻는 에퀴티 확보가 더 크기 때문에 15년 모기지로 높은 페이먼트를 낼 이유가 없다.
주택을 사고 파는 평균 기간은 5년이다.

주택시장 붕괴가 오기 전 평균 3년에서 상당히 길어진 기간이지만 이는 집을 15년이든 30년이든 끝까지 가지고 있는 경우는 거의 드물다는 말이다.

5년간 집을 가지고 있으면서 집값이 계속 오른다면 페이먼트로 나가는 비용을 줄이는 것이 유리하고, 반대로 집값이 그대로라면 원금을 빨리 상환해 에퀴티를 확보하는 것이 유리하다.
주택시장이 활성화된다면 30년 모기지가 탁월한 선택이며 부동산이 더 이상 오르지 않을 것으로 본다면 15년 모기지다.

주택 가격이 오르지 않는다면 렌트보다 집을 사는 것이 유리한데 정작 집값이 오르지 않을 때는 바이어들은 미동도 하지 않는다.
이 또한 주택시장의 아이러니다. 





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