부동산, 머니

"재산 불리는데 집구입이 최선"

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인종간 빈부격차를 발생시키는 가장 큰 원인이 주택을 얼마나 빨리 구입하느냐에 달려있다는 연구결과가 나왔다.


보스턴 지역의 명문 사립대학인 브랜다이스 대학 자산과 사회정책 연구소(Brandeis University’s Institute on Assets and Social Policy)가 발표한 보고서 ‘인종간 빈부격차를 심화시키는 원인:흑백간의 경제격차를 중심으로(The Roots of the Widening Racial Wealth Gap: Explaining the Black-White Economic Divide)’은 주택 소유 여부와 얼마나 빨리 주택을 소유했는지가 가장 결정적인 인종간 빈부격차 발생요인이라고 지적했다. 


이 8쪽짜리 보고서는 재테크에 주력하고 있는 사람들의 관심을 모으고 있다. 

기존에는 인종간 빈부격차 원인으로 교육격차, 임금 차이, 상속재산 차이 등이 꼽혀왔으나 상식을 뒤엎고 얼마나 빨리 주택을 소유하고 계속 유지해왔는가에 따라 잘 사느냐 못 사느냐가 판가름 난다는 사실이 밝혀졌기 때문이다.


유태계 자유전공의 이 최고의 대학은 이번 연구의 데이터 수집을 위해 25년을 투자했으며, 모은 자료를 분석하는데, 4년여를 보냈다. 


1,700여명의 흑백 남녀를 대상으로 자산 변동 상황을 꾸준히 체크했는데, 지난 1991년 두 인종의 순자산 격차는 85,070불(흑인 5,781불, 백인 90,851불)이었다. 

그런데 25년 후인 2016년에는 이 격차가 236,500불(흑인 28,500불, 백인 265,000불)로 늘었다. 

한 세대 만에 순자산 격차가 무려 세배나 벌어진 것이다. 


조사 대상자는 모두 중산층이었다. 조사가 이뤄진 기간 동안 흑인 중산층의 대학 졸업률은 세 배나 높아졌으며, 지금은 대통령까지 배출할만큼 무수한 고위공직자를 배출했다.   

이 기간 동안 흑백인종간 임금 격차는 40%가 줄어들었다. 그럼에도 불구하고 자산격차가 벌어진 원인은 결국 주택 소유 시기와 주택 소유율의 차이 때문이라는 것이다. 


백인 주택 소유, 흑인보다 8년 빨라

흑백간의 소득격차가 줄어들고 실업률 등의 격차도 줄어들었다. 

흑백인종간 실업률 격차가 심하긴 하지만 순자산 격차를 벌이는 요인의 8%에 불과하다. 

보고서는 주택소유연한이 자산격차를 발생시키는 가장 큰 요인이며, 전체 요인 중 27%를 차지한다고 밝혔다. 


실제로 비슷한 경제적인 조건을 갖춘 백인과 흑인의 주택 소유 시기는 8년의 차이를 보였다. 

누가 먼저 집을 사느냐의 차이에 따라 부의 우열이 갈리는 것이다. 

백인이 흑인보다 훨씬 빨리 주택을 소유할 수 있는 원동력은 부모나 조부모 세대의 조력이 큰 몫을 한다. 


주택을 소유하는 백인 가구의 34%는 윗 세대의 도움을 약간이라도 받는다. 

윗세대의 조력은 자산격차 요인의 5%에 불과하지만 주택을 얼마나 빨리 장만하느냐에는 상당한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 

 

흑인가구 주택소유율 44%, 백인은 73%

흑백간의 주택 소유율 격차는 30%에 이른다. 백인 대부분은 자기 집이 있지만, 흑인들은 그렇지 않다. 

주택 소유율은 자산격차를 벌이는 결정적인 요인이다. 


인플레 등을 감안해 조사 기간 25년 동안의 주택가격 상승률은 452%에 달했다. 

부동산 투자의 기초를 형성하는 내집 마련은 주식을 비롯한 다른 여타의 투자수단보다 높은 투자수익율을 가져다 주는 것이다. 

투자수익률의 차이는 주택 에쿼티의 차이로 나타난다. 

일찍 주택을 장만한 사람일수록 에쿼티가 많을 수밖에 없기에 그렇지 않은 사람보다 더 많은 순자산을 보유하게 되는 것이다. 


흑인들의 주택 소유율이 20%를 넘은 시기는 1970년대였다. 

이때부터 흑인 주택 소유율은 가파르게 상승해 지난 1990년대를 지나 지난 2004년 49%로 정점을 찍었으나, 이후 주택 위기 국면에서 이 비율이 44%로 급감했다. 


상당수의 흑인 중산층이 주택을 유지하고 못하고 차압을 당했던 것이다. 

연구진들은 “인종간 자산격차는 이제 인권의 차원에서 검토해야 할 문제”라고 밝히기도 했다. 

나아가 빈곤의 악순환과 인종간 격차를 다른 요인에서 찾는 것은 헛다리를 짚는 것이라고 주장하기까지 했다. 


주택 구입 지역 차이도 자산격차 요인 

미국의 커뮤니티 특성상 백인동네에 타인종이 섞여 살기 힘들다. 

동일한 경제력을 지닌 흑백 두 인종은 각각 자신이 거주하는 커뮤니티에 주택을 구입한다. 

그러나 부동산은 부침이 심하다. 백인동네의 부동산 가격은 내려가기 힘들다. 

하지만 흑인 동네는 부침이 심하다. 이러한 차이 때문에 같은 주택을 구입하더라도 구입 지역에 따라 미래의 자산 격차를 더욱 벌리는 요인이 된다.  


한인주택 소유율 50% 약간 넘을 듯 

주택위기로 인해 최근 미국인의 평균 주택 소유율은 65.4%로 많이 내려갔다. 

한인들은 어떨까. 


대체적으로 아시안의 주택소유율은 60% 정도이며, 한인들은 아시안 평균보다 낮은 50%를 약간 상회하는 수준일 것이라는 예상이 나오고 있다. 

일각에서는 지난 주택 위기를 겪으며 주택을 잃은 한인들이 타인종보다 훨씬 많기 때문에 현재 50%를 밑돌 것이라는 분석도 나오고 있다. 




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