부동산, 머니

주택경기 최고점 찍었나?

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현재 부동산 시장은 누구도 부인 못할 최고의 호경기를 보이고 있는 것이 사실이다.

주택 매물은 턱없이 부족하고 바이어는 넘쳐 집만 내놓으면 순식간에 복수 오퍼가 들어오는 경우가 비일비재하다.


집값 또한 천정부지식으로 뛰고 있다. 지역적으로 차이는 있지만 지난  한해 동안 최소 4-10%대의 상승율을 보인 것으로 알려지고 있다.


캘리포니아나 워싱턴 주가 같은 서부지역들의 경우 집값 두자릿수 상승은 새로운 얘기가 아니다. 이에 따라 렌트비로 덩달아 뛰고 있어 사람들의 주거비 부담을 가중시키고 있다.

그렇다면 이같은 부동산 호황은 마냥 지속될까.


CNBC 보도에 의하면 미국의 부동산 경기는 서서히 변곡점으로  치닫고 있다.

지난 2006-2007년에 부동산 경기가 폭발하다가 바닥으로 내동댕이쳐진 것 같은 대형 참사는 아닐지라도 현재와 같은 장세가 무한히 이어질 것 같지는 않다는 전망이 나오고 있는 것이다.


CNBC에 따르면 부동산 경기의 전환을 알리는 주요 지표가 매물의 변화다. 통상 매물은 5-6개월치의 수요와 엇비슷한 것이 일반적이다.


그러나 현재는 이 보다 훨씬 부족하다. 역시 지역별로 차이는 있지만 2-3개월치를 밑도는 곳이 태반이다.


시애틀이나 샌프란시스코 같은 곳은 수주일치 단위 정도까지 부족현상을 보이고 있는 것으로 알려지고 있다.

그러나 서서히 매물이 증가세를 보이고 있다. 빠른 속도는 아니지만 전국적으로 매물 증가세는 확연하다는 것이 CNBC의 분석이다.


이는 여러가지 요인이 있겠지만 우선은 지금이 부동산 거래 핫시즌이기에 판매를 기대하는 물량들이 최고조로 밀려나와 있는 상황이라고 진단하고 있다.


즉 봄철 성수기를 앞두고 뛰고 있는 집값을 고려, 리스팅에 신중을 기하던 셀러들이  지금 최고의 거래 시즌을 맞아 대거 매물로 내놓았다는 설명이다.


물론 이를 뒷받침해줄 만한 수요는 여전하기에 집 거래는 활발히 ,그리고 높은 가격으로 이루어지고 있다.

그러나 공급은 그렇다치고 수요쪽을 서서히 압박하는 요인들이 가중되고 있다.

주택 구매 의욕에 가장 큰 요인으로 자리하는 것이 소득과 이자율, 그리고 주택가격이다.


현재 고용시장은 전례없는 최저 실업율에 의해 구인난이 심화되고 있다. 

일자리가 넘침으로 인해 주택구입의 잠재수요는 매우 높은 편이다. 그러나 구인난 만큼 임금인상율은 높지 않은 편이다. 지난 몇년간 실업율이 획기적으로 떨어지고 있음에도 임금인상율은 연간 2%대 이상의 수준을 넘지 못했다.

이는 주택수요자들의 구매력에 영향을 미친다. 적정 가격의 주택이라면 충분히 구매할 의사는 있지만 널뛰고 있는 상태의 주택시장에는 진입을 주저하게 만드는 것이다.

전문가들은 근래 제기되고 있는 무역전쟁의 확대와 관련된 불안도 바이어들을 위축시키는 요인이라고 지적하고 있다. 
즉 무역분쟁의 확대로 자신의고용이나 소득, 물가에 부정적인 영향이 올 수 있다고 판단되면 잠재 바이어들의 구매의욕이 현저히 떨어질 수 있다는 의미다.

이자율도 부정적인 영향을 끼치고 있다. 지난 해까지 30년 모기지 이자율은 4%를 밑돌았다. 그러던 것이 현재는 4.4%를 기록하고 있다.

이자율의 인상은 주택 모기지 부담에 직접적인 영향을 미친다. 소득은 일정한데 모기지가 오른다면 바이어들은 당연히 싼값의 주택으로 기대수준을 낮추거나 아예 구매를 미루게 된다.

문제는 이자율이 앞으로 계속 오를 것이라는 전망이다. 연준은 올들어 있었던 기준금리 인상에 이어 앞으로 금년내에 최소한 두치례에 걸쳐 추가 금리인상이 있을 것으로 관측되고 있다.
한번에 0.25%씩 인상된다고 하면 두번만 더해도 올들어 1%가 오르는 것이나 다름없다.

연리 1%의 차이가 얼마나 큰지는 모기지를 내보면 안다. 지속적으로 인상이 예고되고 있는 이자율은 향후 주택시장에 명백한 부담요인이 될 것이 자명하다.
이미 언급했던 대로 너무 뛰고 있는 주택가격도 발목을 잡는다. 

복수 오퍼에 현금 거래가 판을 치고 있는 현재의 부동산 시장은 소박한 거래를 기대하고 있는 많은 중저가 잠재 바이어들의 집 구입 희망에 찬물을 끼얹게 만든다.

집값이 마냥 오르면 셀러들 입장에서는 최고일 것 같지만 반드시 그렇지도 않다.
현재의 집을 팔고 아예 은퇴를 하는 것이라면 몰라도 현재의 집을 판 뒤 다른 집을 사려고 하는 사람들이라면 동시에 셀러와 바이어가 되는 상황을 맞게되는 것이기에 선뜻 집을 팔기가 어렵다.
너무 오른값이기에 다른 집을 사기가 어려울 것임을 알기 때문이다.

주택소유주의 다수를 점하고 있는 베이비 드림 세대들이 바로 이같은 현상을 맞고 있다.
본격적인 은퇴기를 맞고 있는 베이비부머 세대들은 일단 집을 줄이자는 입장에서 현재의 집을 팔려는 사람이 많다. 

그러나 이들은 너무나 치솟은 집값 때문에 규모를 줄여가려는 집이 오히려 현재의 집 보다 높은 가격을 보이는 현상을 맞고 있다. 

이렇게 되면 셀러들은 집을 파는 것에 소극적으로 된다. 높은 집값이 오히려 셀러들의 거래 의욕을 약화시키는 요인으로 작용하는 것이다
이런 요소들로 인해 부동산 거래는 서서히 보합세 국면으로 옮겨갈 것이라는 전망이 힘을 얻어가고 있다.

단시간내에 부동산 경기가 얼어붙는 일은 없겠지만 부동산시장이라는 빙하는 서서히 현재와 같은 폭등세에서 벗어나 하향 기조로 흘러갈 것이라는 관측들이다.

그 끝이 2006년 당시와 같은 경착륙이 될지 아니면 서서히 정리가 돼가는 연착륙일지는 알 수 없지만 최소한 현재와 같은 불에 달군 형세는 잦아질 것이라는 것이 중론이다.


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